 |
2.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на примере частного домовладения
|
|
|
|
2. 2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на примере частного домовладения
Описание земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основной целью описания является, в первую очередь – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.
Таблица 1
Описание объекта оценки
| Количественные и качественные характеристики объекта | ||||
| Тип здания | Жилой дом | |||
| Год постройки | ||||
| Год последнего капитального строительства | Сведения отсутствуют | |||
| Объемно-планировочные работы | В плане здание имеет прямоугольную форму | |||
| Имущественные права на объект оценки | Частная собственность | |||
| Обременения, связанные с объектом оценки | Отсутствуют | |||
| Объект оценки | Жилой дом в п. Карла Маркса Саратовской области | |||
| Начальное функциональное значение | Жилой дом | |||
| Текущее использование объекта оценки | Жилой дом | |||
| Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость | ||||
| Качество благоустройства двора | Магазин | |||
| Транспортная доступность | Маршрутное такси | |||
| Физические свойства объекта оценки | ||||
| Данные о физическом износе здания в процентах | 15% | |||
| Соответствие планировки квартиры поэтажному плану здания | План дома с экспликацией составлен по состоянию на 2013 г. | |||
| Данные о внешнем виде фасада дома | Фасад здания находится в хорошем состоянии | |||
| Строительный объем квартиры по внутреннему обмеру, кв. м | ||||
| Жилая площадь квартиры, кв. м | 59, 4 | |||
| Внутренняя высота здания в метрах | 2, 56 | |||
| Санузел | Раздельный | |||
| Наличие лоджия/балкон | - | |||
| Общее состояние дома | Хорошее | |||
| Количественные и качественные характеристики элементов, входящие в состав объекта оценки
| ||||
| Фундамент | Бетонный ленточный | |||
| Стены и перегородки | ж/б панели | |||
Продолжение таблицы 1
| Крыша | Рулонная кровля совмещенная с перекрытием |
| Перекрытия | Железобетонные |
| Полы | Бетонные покрытые |
| Проемы | Однополые |
| Внутренняя отделка | Обычная |
| Системы инженерного обеспечения | |
| Водоснабжение | Есть |
| Канализация | Есть |
| Электроснабжение | Есть |
| Газоснабжение | Есть |
| Отопление | Есть |
| Вентиляция | Есть |
Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемого здания и сооружения с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость участка земли.
Затратный подход основан на принципе замещения.
Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму остаточной стоимости зданий и земельных участков.
Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который позволяет определить затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта.
Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
Требуется определить стоимость квартиры, если стоимость 1 кв. м нового строительства составляет 37870 руб., предпринимательская прибыль 30%, общая площадь квартиры 59, 4 кв. м.
Стоимость нового строительства определяется по формуле (1)
Снс = Цнс * S + Пр, (1)
где: Снс – стоимость нового строительства, руб.;
Цнс – цена одного кв. м нового строительства, руб.;
S – общая площадь квартиры кв. м;
Пр – предпринимательская прибыль, руб.;
Снс = 37870 * 59, 4 = 2249478 руб.
Предпринимательская прибыль рассчитывается по формуле (2)
|
|
|
Пр = хПр * (Цнс * S ) / 100, (2)
где: хПр – предпринимательская прибыль, %;
Пр = 0. 3 * (37870*59, 4) / 100 = 6748 руб.
Проведен расчет физического износа в таблице 2.
Таблица 2
Расчет физического износа
| № п/п | Конструктивные элементы | Удельный вес, % | Стоимость нового строительства, руб. | Износ, % | Износ, руб. |
| Фундамент | 0, 5 | 0, 15 | |||
| Стены и перегородки | 0, 21 | 0, 15 | |||
| Крыша | 0, 8 | 0, 15 | |||
| Перекрытия | 0, 5 | 0, 15 | |||
| Полы | 0, 8 | 0, 15 | |||
| Проемы | 0, 1 | 0, 15 | |||
| Отделочные работы | 0, 1 | 0, 15 | |||
| Внутренняя отделка | 0, 25 | 0, 15 | |||
| Прочие работы | 0, 8 | 0, 15 | |||
| Итого | |||||
Стоимость объекта оценки определяется по формуле (3):
С = Снс – И, (3)
где: И – физический износ.
С = 2249478 – 141130 = 2108348 руб.
Расчет стоимости недвижимости доходным подходом.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должен соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость может принести.
Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения.
Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектов и их анализе, связанных рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.
Положительными сторонами объекта недвижимости является ориентация на будущие выгоды, что является приоритетным для инвесторов.
Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогноза доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность изменения его стоимости, субъективность расчета ставки доходности, основанной на оценке премии за выявленные риски.
Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 3.
Таблица 3
|
|
|
