3.2 Проблемы оценки недвижимости в Российской Федерации и пути их решения

Главной проблемой в оценке рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости в России является недостоверность, разорванность и противоречивость рынка недвижимости. По отдельным территориям и сегментам объектов недвижимости рынок их купли-продажи практически отсутствует. В этих условиях крайне важно иметь однозначное соотношение экономической ценности объектов недвижимости по территории и видам разрешенного использования. При существующем состоянии рынка невозможно оценить рыночную стоимость объектов недвижимости только по «облаку» их предложений, не имея объективного инструмента представления дифференциации экономической ценности (потенциала продуктивности) его объектов недвижимости.

Практика кадастровой оценки объектов недвижимости в России по эмпирическим моделям западноевропейских методик, основанных на известной ве- 65 личине рыночной стоимости объектов недвижимости, является тупиковой, бесперспективной. Кадастровая оценка земельных участков населенных пунктов и частных и государственных оценщиков выполняется (и выполнялась), как это показано в аксиоме, с существенным нарушением действующего законодательства вследствие применения указанной методологии. Нарушения федерального закона ФЗ-135 и действующего законодательства, показанное аксиомой оценки объектов недвижимости, приводит к существенному занижению кадастровой и рыночной стоимости земельных участков в центральной части населенного пункта, даже там где наиболее развит и очевиден рынок объектов недвижимости[16].

Для динамичного развития экономики крайне актуальны экономические нормативы рационального использования объектов недвижимости, согласующие интересы государства и бизнеса, стимулирующие решение перспективных задач социально-экономического развития территорий, оценки эффективности инвестиционных проектов.

Необходимо отметить проблемы при использовании затратного подхода. В 60-х годах прошлого столетия был издан сборник о стоимости строительства одного кубического метра сооружения. Чтобы привести цену недвижимости к дате оценки, необходимо умножить эту цену на поправочный коэффициент. Проблема заключается в том, что этот коэффициент рассчитывается по отраслям хозяйства. Т. е. один и тот же гараж в образовательном учреждении и учреждении здравоохранения будет иметь разный поправочный коэффициент, соответственно, и оценочная стоимость будет разной. Кроме того, для зданий, построенных с 1965 г. по 1984 г., нет поправки на инфляцию. Т. е. стоимость постройки одного квадратного метра здания в 1970 и 1980 гг. была одинаковой, что противоречит законам экономики. Этот вопрос решается, если составить смету строительства, но это дополнительные затраты, на которые заказчик не готов идти. Следовательно, итоговый результат оценщика искажен.

Существует ряд проблем при использовании сравнительного подхода. Во-первых, это оценка недвижимости в отдаленных районах. Там, где невелико количество сделок по продаже недвижимости, оценщику тяжело найти проданный аналог предлагаемой недвижимости, в связи с чем оценщик вынужден делать субъективные выводы, основываясь на своѐ м опыте, что противоречит данному подходу. Во-вторых, оценщик работает не по цене (конечный результат сделки), а по стоимости (вероятная цена покупки или продажи). Т. е. оценщик работает не с конкретными цифрами, а с вероятностью появления этих цифр. Поэтому существует проблема того, что предполагаемое событие не всегда наступает, в связи с чем результат оценки может расходиться с действительностью. В-третьих, когда оценщик работает по цене (т. е. берет результат сделки из договора), возникает проблема недостоверности договорной цены и реальной суммы, по которой недвижимость была продана. Цену делают меньше, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу.

Главной проблемой при использовании доходного подхода является недостоверность ставок по арендной плате. Собственники недвижимости уходят от налогов, в связи с чем на бумаге занижают стоимость аренды.

После того как стоимость квартиры рассчитана тремя методами, вычисляется итоговая стоимость квартиры. Чаще всего оценщики используют следующие весовые коэффициенты: 0, 2 для затратного подхода, 0, 5 для сравнительного и 0, 3 для доходного.

Также у банка возникает проблема определения ликвидационной стоимости объекта. При выдаче кредита под залог недвижимости банк выдает сумму меньшую, чем стоимость оценки. Это связано с тем, что в случае реализации залога банк, во-первых, понесет определенные затраты, а во-вторых, банку нужно вернуть деньги как можно быстрее, в связи с чем банк выставит объект по сниженной (ликвидационной) стоимости. Таким образом, ликвидационная стоимость – это стоимость, когда объект оценки должен быть отчужден в срок, меньший срока экспозиции аналогичных объектов. Поэтому необходимо определить обычный срок отчуждения, а с этим возникают проблемы, так как выставление на продажу не регистрируется, его можно узнать только у фактических продавцов. А это ведѐ т к искажению информации, что затрудняет определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости[17].

При этом наиболее значимым моментом в совершенствовании оценочной практики является развитие страхования гражданской (профессиональной) ответственности оценщиков.

Надо отметить, что в общем числе договоров преобладают договоры страхования, заключенные оценочными фирмами. Договоров с оценщиками — физическими лицами значительно меньше.

Это потому, что оценщик, работающий на фирме, в отличие от оценщика, работающего самостоятельно, не несет никаких расходов по заключению договора страхования. Также весь риск и ответственность за надлежащее исполнение заказа возложены на компанию-работодателя.

Тем не менее, из-за того, что механизм страхования обеспечивает компенсацию имущественных потерь в результате совершения ошибок или упущений при осуществлении оценочной деятельности, в Федеральном законе «Об оценочной деятельности» пункт о страховании гражданской ответственности оценщиков включен как обязательный. Законом предусмотрено включение сведений о страховании в договор между оценщиком и заказчиком. Кроме того, положение о страховании гражданской ответственности выделено в Законе отдельной статьей, которая, в частности, гласит: «Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования».

Однако рынок страховых услуг в области оценки имущества функционирует сравнительно недавно, поэтому и здесь есть определенные проблемы. Например, некоторые страховые компании устанавливают собственные условия страхования, противоречащие положениям, установленным в Гражданском Кодексе. В том числе они иногда предусматривают основания для отказа в выплате страхового возмещения, которые противоречат интересам оценщика и позволяют страховой компании практически не нести никакой ответственности при наступлении страхового случая.

Поэтому при заключении договора оценщику необходимо тщательно изучить все условия и при необходимости потребовать внесения изменений в предложенный к подписанию проект договора страхования гражданской ответственности оценщика.

В целом, решение данной проблемы и реализация изложенных рекомендаций по формированию рыночной стоимости, совершенствованию ее нормативного обеспечения, подготовки высококвалифицированных оценщиков, превращению поэлементной оценки в объектную с соответствующей этому правовой базой будет способствовать получению более объективной с меньшими затратами и большим качеством ее оценки.