Расчет чистого операционного дохода

Расчет чистого операционного дохода

№ п/п	Показатели	Единица измерения	Значение показателя
1.	Размер арендной платы	руб. /кв. м
2.	Площадь оцениваемого помещения	руб.	59, 4
3.	Потенциальный валовый годовой доход	руб.
4.	Убытки от недогрузки помещения – 1%	руб.
5.	Действительный валовый годовой доход	руб.
6.	Расходы арендодателя: на страхование – 1% от ДВД	руб.
7.	Чистый операционный доход	руб.

 

Определяем стоимость объекта оценки при ставке капитализации 7%. Стоимость объекта оценки определяется по формуле (4):

                                    С = ЧОД / к                                             (4)

С = 176418 / 0, 07 = 2520257 руб.

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения.

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнение оцениваемой недвижимости с аналогами.

Предпосылкой применения сравнительного подхода является наличие развитого рынка недвижимости.

Данные о сравниваемых объектах приведены в таблице 4.

Таблица 4

Данные о сравниваемых объектах

№ п/п	Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
	Цена продажи, тыс. руб.
	Площадь дома, кв. м	59, 4	65, 1	61, 2		55, 3	67, 2
	Динамика сделок на рынке (дата продажи)		На этой неделе	2 месяца назад	На этой неделе	Неделю назад	На этой неделе
	Количество комнат
	Транспортная доступность	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
	Водопровод	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть

 

Таблица 5

Корректировка цен продаж кв. м общей площади по сравнимым объектами

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Цена продажи 1 кв. м, тыс. руб
Динамика сделок на рынке (дата продажи)		На этой неделе	Месяца назад	На этой неделе	Неделю назад	На этой неделе
Корректировка, %
Скорректированная цена продажи кв. м, тыс. руб.			21. 85		29. 4
Транспортная доступность		Аналог	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Корректировка, тыс. руб.
Число комнат
Корректировка, тыс. руб.		4. 2	4. 6	1. 2		9. 3
Санузел	есть	Есть	есть	есть	есть	есть

Корректировка, тыс. руб.
Скорректированная цена продажи кв. м, тыс. руб.	34. 31	25. 2	26. 45	41. 2	38. 4	40. 3

 

Переданные права собственности.

Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка цен продаж отсутствует.

Корректировка по физическим элементам.

Величину корректировки по этим физическим характеристикам можно определить, выбрав пару сравнимых объектов 2 и 3:

39, 43 - 33, 34 = 6, 09

Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравнимых объектов 1 и 2:

39, 43 - 34, 95 = 4, 48

Корректировка цены продажи объекта 1 проводится вычитанием этой денежной суммы, так как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем к оцениваемому.

Величина корректировки цен продажи по наличию санузла определяется из пары сравнимых объектов 3 и 4:

36, 76 - 33, 34 = 3, 42

Корректировка цен продаж объектов 1, 2 и 3 положительная, так как у оцениваемого объекта имеется санузел. Итак, проведены корректировки по всем рассматриваемым физическим характеристикам, что позволяет определить итоговое значение скорректированных цен продаж 1 кв. м. общей площади.

Скорректированная цена продажи 1 кв. м общей площади квартиры в рассматриваемом районе составляет 42, 85 тыс. руб. Рыночная стоимость оцениваемой квартиры составит:

С = 34, 31 * 59, 4 = 2038014

Таблица 6

Расчет согласования стоимости объекта недвижимости

Наименование подхода и метода		Способ-ность учитывать цель оценки	Способность учитывать коньюктуру рынка	Способность учитывать параметры оценки	Кол-во информации	Итог	Удельный вес, %
Доходный подход	Ранг	высокий	высокий	средний	средний
	Балл
Затратный подход	Ранг	средний	низкий	средний	низкий
	Балл						13. 4
Сравнительный подход	Ранг	высокий	высокий	средний	высокий
	Балл						46. 6
Общая сумма баллов							100%

 

Расчет согласованной стоимости определяется по формуле (5).

                                    С = Ci * Wi,                                              (5)

где: Ci – результат оценки в каждом из подходов, руб.;

i – число использованных подходов;

Wi – удельный вес подхода.

С = 0, 4 * 2520257+ 0, 134 * 2108348 + 0, 466 * 2038014 = 2240335 руб.

Глава 3  Особенности и проблемы в оценке недвижимости в Российской Федерации и пути их решения

3. 1 Особенности в оценке недвижимости в Российской Федерации

Оценка недвижимости является особой сферой профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам, но он не решает всех проблем.

Поэтому многое зависит от грамотной профессиональной оценки недвижимости, и эта проблема в России стоит остро. Наибольшего внимания требуют такие направления, как оценки для продажи и залога зданий и сооружений, приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами, а также развитие жилищного финансирования, позволяющее активизировать рынок жилищного строительства[13].

Оценке предшествует принятие решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Банк обеспечивает проведение оценки стоимости имущества с привлечением оценщика, имеющего надлежащую лицензию в соответствии с требованиями правительства Российской

Федерации. Все отчеты оценщика должны быть проверены экспертом банка и признаны удовлетворительными.

Оценщик предоставляет банку подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т. е. цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке[14].

Оценка собственности производится на основе нормативов, и с их учётом определяется уровень стоимости собственности по методикам, утвержденным федеральными или региональными органами управления. Например, стоимость имущества, подлежащего приватизации, оценивают по методике, предусмотренной Государственной программой приватизации, стоимость чистых активов акционерных обществ - по методике, утвержденной Комитетом по ценным бумагам и фондовому рынку совместно с Минфином РФ, стоимость земельных участков - по методике, утвержденной правительством РФ. На региональном уровне оценка различных видов муниципальной собственности производится по многочисленным методикам, утвержденным местными органами власти.

Недостатком этих методик, по нашему мнению, является то, что они базируются на затратном подходе, т. е. основаны на определении затрат на создание данного вида собственности.

Данный подход не отвечает современным условиям хозяйствования, когда основным фактором формирования стоимости товара на рынке является соотношение спроса и предложения данного товара.

Необходима единая система оценки собственности, с помощью которой можно реально оценить рыночную и другие виды стоимостей имущества.

В Российской Федерации в области оценки имущества есть, конечно, известные достижения — были приняты различные законодательные акты, существуют стандарты профессиональной практики, за последние годы число профессиональных независимых оценщиков увеличилось с нескольких сотен до десятков тысяч. Но, к сожалению, на практике федеральные и местные органы еще только подбирают методы и формы контроля за работой специалистов. Все нормативные акты по определению профессиональной пригодности практиков-оценщиков на деле зачастую сводятся к необходимости уплаты денежного сбора за аккредитацию без серьезной проверки квалификации исполнителей. В связи с этим нередко возникают трудности с выбором оценщика для предприятия. Единственным способом удостовериться в профессионализме оценщика является сертификат об образовании и список уже выполненных заказов, хотя определить то, как были выполнены эти заказы, какие были использованы методики и процедуры, клиентам не представляется возможным.

Возникает необходимость создания комиссий или других объединений для проверки отчетов и вынесения суждения о качестве оценки. Эта работа требует более серьезных навыков и опыта, нежели проведение оценки. На сегодняшний день в России создано всего лишь порядка десяти профессиональных объединений экспертов, что крайне мало. По данным Национальной палаты, оценки более 55% прорецензированных ею заключений признаны несоответствующими требованиям нормативных документов.

В практике используется три обязательных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. В случае, если одним из подходов невозможно определить стоимость, пишется обоснованный отказ. Этой возможностью оценщики часто злоупотребляют, что приводит к искажению итогового результата.

Затратный подход при оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости здания и земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определить затраты, необходимые на воссоздание объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости[15].

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

•   определение рыночной стоимости новых и относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающий наиболее эффективному использованию участка;

•   определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надѐ жной информации для расчѐ та износа;

•   определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

•   определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

•   определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Сравнительный подход ⎼ это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. При использовании данного метода в начале проводится анализ состояния и тенденций рынка, и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. Далее проводится сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки и сравнение с оцениваемой квартирой. Затем производится корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки и выявляется стоимость оцениваемой квартиры.

Условия применения сравнительного подхода:

•   объект не должен быть уникальным;

•   информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

•   факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Согласно доходному методу, стоимость недвижимости равна отношению ожидаемого дохода от оцениваемой недвижимости и нормы дохода.

 

⇐ Предыдущая12345678Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: