 |
Состав операционных расходов на эксплуатацию недвижимости
|
|
|
|
В состав операционных расходов входят фактические и текущие расходы по поддержанию объекта в работоспособном состоянии. Операционные расходы существенно отличаются от такого широко известного понятия, как «себестоимость». Главное отличие состоит в отсутствии в операционных расходах такой статьи, как «амортизационные отчисления».
Операционные расходы, также как и в других отраслях производства, могут быть разделены на постоянные и переменные.
К постоянным расходам относят не зависящие от степени загрузки объекта недвижимости:
– налоги на недвижимое имущество;
– расходы по страхованию имущества;
– расходы на обеспечение противопожарной безопасности, охрану здания в целом;
– часть затрат на управление;
– часть эксплуатационных затрат, когда, например, при центральном отоплении здания у собственника нет возможности отключить отопление от неиспользуемых помещений и т.п.
К переменным расходам относят непосредственно зависящие от степени загрузки объекта:
– коммунальные услуги;
– расходы на заработанную плату обслуживающего персонала;
– основная часть расходов по управлению;
– расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, юридические услуги);
– расходы по содержанию и косметическому ремонту помещений;
– расходы на содержание территории;
– расходы по обеспечению безопасности;
– резерв на замещение – это резерв на предстоящие расходы, связанные с заменой тех элементов объекта недвижимости, которые менее долговечны и которые периодически (хотя и не ежегодно) должны обновляться, чтобы обеспечить нормальное функционирование объекта (кровля, пол, элементы отделки, лифт, сантехника, электрооборудование, мебель и т. п.).
|
|
|
Библиографический список
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. М.: ИКФ Омега, 2011.
2. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». От 06.08.98 № 135 – ФЗ с дополнениями в редакции 2013.
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-Р.
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-Р.
5. Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256.
6. Федеральный стандарт оценки (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 255.
7. Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254.
8. Федеральный стандарт оценки (ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости» (ФСО №4). Утвержден приказом Минэкономразвития о 22.10.2010г. № 508.
9. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г. № 221-ФЗ. Принят государственной Думой и одобрен Советом Федерации 11.07.2007г.
10. Международные стандарты оценки 2003/ Ред. Совет: И.Л.Артеменков, Г.И.Микерин: Пер. с анг. – 7-е изд. М.: ОО «Рос. Общество оценщиков», 2009.
11. Земельный Кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25.10.2001г. Принят Госдумой РФ, одобрен Советом Федерации 10.10.2001г., подписан президентом РФ 25.10.2001г. М., 2002.
12. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. СПб: СПбГАСУ 2013.
13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Юрайт, 2012.
14. Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. М: Финансы и статистика, 2008.
|
|
|
15. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2013.
16. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: учебное пособие / Е. Н. Иванова. М., 2009.
17. Нагаев Р.Т. Недвижимость: энциклопедический словарь. М.: Идеал Пресс, 2013.
18. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности; пер. с англ. Г.И.Микерина, А.И.Артеменкова. М.: «РОО», 2009.
19. Попова Л. В. Оценка и налогообложение недвижимого и другого
имущества предприятий: учебно-методическое пособие / Л. В. Попова, И. А. Дрожжина, Б. Г. Маслов. М., 2009.
20. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПб ГТУ, 2010.
21. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика: Уч.пособ. М.: Омега-Л, 2012.
22. www.cbr.ru – Центральный Банк России
23. www.minfin.ru –Министерство финансов России
23. www.nalog.ru –Федеральная налоговая служба
24. www.gks.ru – Федеральная служба государственной статистики
25. www.economy.gov.ru – Министерство экономического развития Российской Федерации
26. www.uisrussia.msu.ru – Университетская информационная система России
27. www.libertarium.ru/library - библиотека материалов по экономической тематике.
28. hwww.finansy.ru – материалы по социально-экономическому положению и развитию в России.
29. www.budgetrf.ru – Мониторинг экономических показателей.
Содержание
Введение……………………………………………………………………3
РАЗДЕЛ 1. ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ…………….4
1.1. Содержание понятия «недвижимость», его особенности и
классификация………………………………………..………………4
1.2. Специфика рынка недвижимости…………………………………...15
1.2.1. Понятие и субъекты рынка недвижимости……………………….15
1.2.2. Особенности рынка недвижимости……………………………….19
1.2.3. Классификация рынков недвижимости…………………………...22
1.2.4.Функции рынка недвижимости…………………………………….24
1.2.5. Основные факторы, влияющие на рынок недвижимости…...…..26
1.2.6. Анализ информации рынка недвижимости………………………30
1.3. Финансирование недвижимости…………………………………….35
1.3.1. Способы финансирования недвижимости………………………..35
1.3.2. Сущность и особенности ипотечного кредитования…………….36
РАЗДЕЛ 2. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………47
|
|
|
2.1.Содержание оценочной деятельности………………………………47
2.1.1. Этапы процесса оценки недвижимости…………………………..47
2.1.2. Основные методические подходы к оценке недвижимости…….49
2.2. Затратный подход к оценке объектов недвижимости……………..50
2.2.1. Последовательность расчетов при затратном подходе………….51
2.2.2. Способы определения восстановительной стоимости…………52
2.2.3. Методы определения накопленного износа.……………………..55
2.2.4. Примеры расчета рыночной стоимости объектов недвижимости
по затратному подходу……………………………………………..….…67
2.3. Оценка недвижимости на основе доходного подхода………….…69
2.3.1. Структура доходного подхода………………………………….…69
2.3.2. Методы определения коэффициента капитализации…………....72
2.3.3. Примеры оценки недвижимости по доходному подходу………76
2.4. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж …….78
2.4.1. Методы определения поправок……………………………………79
2.4.2. Единицы сравнения. ……………………………………………….83
2.4.3. Примеры оценки……………………………………………………84
2.4.4. Показатели сравнения. …………………………………………….88
2.5. Оценка земельных участков.………………………………………...91
2.5.1. Виды стоимости земли……………………………………………..91
2.5.2.Метод прямого сравнительного анализа продаж в оценке земли.92
2.5.3. Метод изъятия……………………………………………………...94
2.5.4. Метод капитализации земельной ренты………………………….95
Приложение 1. Сегментирование рынка жилья……….………………..97
Приложение 2. Этапы ипотечного кредитования……………………..105
Приложение 3. Расчёт стоимости воспроизводства здания…………..108
Приложение 4. Состав операционных расходов на эксплуатацию
зданий…………………………………………………………………….110
Библиографический список……………………………………………111
Учебное издание
Рожкова Ольга Николаевна
Основы экономики и оценки недвижимости
Учебно-методическое пособие
Издано в авторской редакции
Корректура автора
Компьютерная вёрстка –
Обложка –
Подписано в печать Формат 60х84 1/16
Усл. печ. л. 7,2. Уч.-изд. л. Изд. № Зак.
Издательство РГАУ-МСХА
127550, Москва, Тимирязевская ул., 44
Тел.: 8 (499) 977-00-12; 977-40-64
|
|
|
