Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Цель оценки и вид оцениваемой стоимости




Объект недвижимости оценивается с целью последующей передачи Заказчиком объекта оценки в залог для получения кредита. Вид оцениваемой стоимости – рыночная стоимость.

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" [1 ]. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенности конкретной сделки.

 

Исходные положения и ограничивающие условия

Приводимый в отчете анализ, мнения и заключения Оценщика ограничиваются высказанными предположениями и ограничительными условиями, указанными ниже.

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь при его использовании в указанных в нем целях. Какие-либо промежуточные результаты не могут быть использованы в качестве оценок отдельных объектов.

2. Оценщик не несет ответственности за истинность информации, связанной с подтверждением прав на оцениваемую собственность и/или за истинность юридического описания этих прав. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. Оценщик использовал информацию, предоставленную Заказчиком. Оценщик не проводил ее проверку и рассматривал ее как достоверную, поэтому все выводы имеют силу только при условии достоверности этой информации.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оцениваемую собственность и на результат ее оценки. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов.

5. Сведения, полученные Оценщиком из внешних источников, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать точность информации большую, чем точность исходных материалов, взятых из литературы, или представленной Заказчиком документации.

6. В отчете используются модели и расчетные формулы, в основе которых лежат те или иные допущения. Эти допущения Оценщик отражает в отчете по мере обращения к ним. Принятые допущения и ограничения следует учитывать при использовании представленных результатов.

7. Учитывая, что оценка объекта производится с целью получения кредита под залог, все неточности исходных данных, если отсутствовали надежные способы их уточнения, интерпретировались в пользу кредитора.

8. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических или иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную (и/или общеэкономическую, и/или социальную и др.) ситуацию, а, следовательно, и на стоимость оцениваемого объекта.

9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого объекта, которую Заказчик предполагает использовать в соответствии с целью оценки. Но этот отчет не является гарантией того, что будущие партнеры или контрагенты Заказчика согласятся с оценкой стоимости, определенной Оценщиком.

Описанные выше допущения и ограничения подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, подписавшими отчет. Все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, не имеют силы. Настоящие допущения и ограничения не могут быть изменены, кроме как за подписью обеих сторон.

Без письменного согласия Оценщика, настоящий отчет не должен распространяться или публиковаться, равно как и использоваться, даже в сокращенной форме, для целей иных, чем указано выше. Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за убытки, которые могут возникнуть у заказчика или другой стороны вследствие нарушения и/или игнорирования сформулированных ограничивающих условий.

Анализ информации, представленной для проведения работ по оценке

Для проведения работ по оценке объекта недвижимости Оценщик запросил у предприятия, информацию согласно перечню, представленному в приложении 1. Предприятие предоставило всю необходимую информацию, которая приведена в приложении 2.

Права собственности

Оцениваемый объект на дату оценки находился в собственности ОАО «Волго-Вятский проектный институт мясо-молочной промышленностиВВВ».

Оценка проводилась для полных прав собственности на оцениваемый объект. Под "полным правом собственности" понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством.

Объект оценки считается свободным от каких бы то ни было долговых обязательств. Права собственности на рассматриваемые объекты оценки, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства. Права собственности на объект недвижимости подтверждены свидетельством о государственной регистрации [15 14 ]. Земля находится в долгосрочной аренде (49 лет.) Права на землю подтверждены договором аренды [18 17 ].

 

Стандарты оценки

Отчет выполнен в полном соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности» [12 ]. Кроме того, мы учитываем основные положения международных стандартов и стандартов РОО. Руководствуясь целью оценки в данной работе, мы учитывали требования стандартов оценки ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств [3 2 ] [11 10 ].

В отчете учитывались следующие положения стандартов.

Рыночная стоимость остается краеугольным камнем работы Оценщика. Она определяется как расчетная величина, равная сумме, за которую имущество (активы) должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

 

Все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости. Метод сравнения продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные затраты и степень износа (обесценения) должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод капитализации дохода, или метод дисконтированного наличного потока должен быть основан на определяемых рынком значениях потока денежных средств и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то, что выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один - рыночная стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).

 

То, каким образом та или иная собственность обычно обращается на открытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур к оценке рыночной стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один-два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности Оценщик при определении рыночной стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.

 

Иногда заказчику, имеющему обеспечение под финансирование или пытающемуся определить статус такого обеспечения, может понадобиться проведение оценки на базе, отличной от рыночной стоимости. В таких обстоятельствах Оценщик должен, рассмотрев постановку задачи с требуемыми ограничениями, проводить оценку на базе, отличной от рыночной стоимости, только в том случае, если эта оценка не противоречит соответствующим законам и нормативным постановлениям и не будет вводить в заблуждение. В этих обстоятельствах обычной практикой для Оценщика должно являться включение в отчет оценки рыночной стоимости или иной существенной информации, отражающей отличия нерыночных оценок стоимости от рыночной стоимости.

 

Оценщик должен особенно внимательно следить за тем, чтобы избежать ситуаций, в которых нерыночная оценка стоимости может быть спутана с рыночной стоимостью. Несмотря на то, что при определенных обстоятельствах применение нерыночных методов оценки стоимости может быть вполне корректно, тем, кто будет пользоваться результатами такой оценки, необходимо разъяснить, что полученное значение стоимости не обязано совпадать (и в общем случае не совпадает) с рыночными показателями.

 

Приносящая доход недвижимость обычно оценивается на индивидуальной основе, хотя кредитным учреждениям может понадобиться оценить стоимость объекта недвижимости как части портфеля активов. В таких случаях отличие между этими, в общем случае, разными подходами должно быть ясно отражено.

 

В случае инвестиционной собственности Оценщику рекомендуется различать общий доход, приносимый недвижимостью с учетом заемного капитала, и общий доход без учета заемного капитала. Аналогичным образом, необходимо отметить, учитывается ли заемный капитал во внутренней норме прибыли. Кроме этого, следует объяснить все случаи, когда налоги исчисляются некоторым специальным образом.

 

Недвижимость, занимаемую владельцем, следует оценивать на базе вакантного владения и исходя из ее наиболее эффективного использования.

 

Процедура оценки

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

· заключение с Заказчиком договора об оценке;

· сбор информации для проведения работ по оценке;

· изучение документов, предоставленных Заказчиком;

· установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

· анализ рынка, к которому относятся объекты оценки;

· выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

· обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

· составление и передача заказчику отчета об оценке.

 

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...