 |
Выбор модели денежного потока, горизонта прогноза и прогноз потоков доходов от эксплуатации объекта
|
|
|
|
При оценке недвижимости можно использовать различные модели денежного потока: для собственного капитала или для всего инвестированного капитала. Расчет денежного потока может быть выполнен как без учета налогов, так и на посленалоговой (с учетом налогов) основе. Во всех моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).
Определение продолжительности прогнозного периода представляет собой непростую задачу. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем большее число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости объекта оценки. С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. Как правило, определение продолжительности прогнозного периода осуществляется на основе анализа сложившейся практики с учетом конкретной ситуации и целей оценки.
Существует два источника дохода от владения имуществом:
· арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду
· часть дохода от эксплуатации собственности в производственной или иной коммерческой деятельности предприятия
Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения валовой выручки от владения недвижимостью. В данном отчете для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости использовались данные по сдаче в аренду офисных помещений.
Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков расчет показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Методика определения чистого операционного дохода заключается в прогнозировании величин доходных и расходных статей денежных потоков на будущие периоды. Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости осуществляется с помощью отчета о доходах и расходах.
|
|
|
В зависимости от объема учтенных потерь и расходов расчет чистого дохода от аренды в течение периода владения осуществляется в следующей последовательности:
1. потенциальный валовый доход
2. действительный валовый доход
3. действительная прибыль или прибыль до налогообложения
4. чистая или нераспределенная прибыль
5. чистый доход
Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Он отличается от годовой суммы аренды на величину налога на добавленную стоимость, если значение стоимости 1 кв. м аренды приводится с НДС.
Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
Действительная прибыль - действительный валовой доход за вычетом амортизационных отчислений и различных операционных расходов.
Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на:
· постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости. Предполагается, что постоянные расходы полностью несет собственник объекта.
· переменные - зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы.
|
|
|
· расходы на замещение – это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости.
Чистая или нераспределенная прибыль – действительная прибыль за вычетом налога на прибыль.
Чистый доход – чистая (нераспределенная) прибыль с учетом амортизационных отчислений.
Определение ставки дисконтирования
Методика определения ставки дисконтирования приводится в приложении 4 к отчету.
Расчет стоимости реверсии
Стоимость реверсии представляет собой рыночную стоимость объекта оценки на конец прогнозного периода. Ее величина может быть рассчитана исходя из рыночной стоимости объекта оценки (с использованием сравнительного подхода) с учетом прогнозируемого изменения цен на аналогичную недвижимость. Расчет выполняется по формуле:
(15)
где:
FV – стоимость реверсии
РС – рыночная стоимость объекта на дату оценки
g – прогнозируемый ежегодный темп изменения цен на аналогичные объекты. Определяется на основе анализа динамики цен на недвижимость в г. Нижнем Новгороде. (См. Приложение 5)
n – продолжительность прогнозного периода, лет.
|
|
|
