 |
Определение действительного валового дохода
|
|
|
|
Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.
Как показывают собственный анализ рынка аренды и консультации в АН «Орион НН», спрос на нежилую недвижимость в настоящее время высокий и превышает предложение. Поэтому Оценщик посчитал возможным принять в качестве коэффициента потерь от незанятости достаточно малую величину, равную 5%.
Действующая практика свидетельствует, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей редки. Поэтому данным видом риска можно пренебречь, и принять в качестве поправки для определения действительного валового дохода коэффициент 0,95.
Определение действительной прибыли
Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, амортизационные отчисления. А также отчисления на ремонт и поддержание помещений. Налог на имущество в первый год рассчитывался исходя из рассчитанной в рамках затратного подхода рыночной стоимости, в последующие годы – исходя из остаточной стоимости с учетом амортизационных отчислений.
Норма амортизационных отчислений принимаются в соответствии с Едиными нормами амортизационных отчислений [9 8 ]. Базой для расчета амортизационных отчислений также служит рассчитанная в рамках затратного подхода восстановительная стоимость.
Отчисления на ремонт и поддержание помещений рассчитываются исходя из стоимости короткоживущих элементов и минимальных сроков их эксплуатации до замены. Стоимость элементов определяется исходя из доли элемента в восстановительной стоимости объекта. Минимальный срок эксплуатации элементов определяется по ВСН 58-88 [22 21 ] Результаты расчетов приводятся в таблице 10.
|
|
|
Отчисления на ремонт и поддержание помещений
Таблица 10
| Наименование элемента | di к.ж.э.,% | Стоимость элемента, руб. | Мин. срок эксплуатации, лет. | Норма отчислений, % в год. | Величина отчислений, руб. |
| Полы | 7522,1 | ||||
| Проемы. | 3,3 | 5571,9 | |||
| Отделочные работы | 6,7 | 25073,6 | |||
| Инженерное оборуд. | 8,3 | 22635,9 | |||
| Итого | 60803,5 |
Переменные расходы, возлагаемые на собственника объекта, включают оплату коммунальных услуг, плату за землю, заработную плату управленческого и обслуживающего персонала с минимальной величиной начислений на фонд оплаты труда, равной 35,6%, а также охрану и страхование. Согласно данным заказчика общая сумма расходов на эти цели за период с сентября 2001 г. по август 2002 г. для всего здания составила 752022,87 руб. [13 12 ]. Учитывая, что доля оцениваемого помещения в общей стоимости здания составляет 17,2% сумма расходов, приходящаяся на оцениваемое помещение, в первый прогнозный год составит 129134 руб. Из заявлений официальных лиц следует, что заработная плата в реальном выражении растет, и будет расти далее. Также следует ожидать рост цен на коммунальные услуги, обусловленный ростом цен энергоресурсов. Поэтому при прогнозе затрат Оценщик заложил их рост с темпом 5 % в год. Данная величина принимается для прогноза действительной прибыли.
Определение чистой прибыли и чистого дохода
Налог на прибыль для расчета дохода на прогнозный период принимается равным 24%.
Расчет чистой прибыли и чистого дохода в прогнозных периодах приводится в таблице11.
Определение ставки дисконтирования
Определение ставки дисконтирования приводится в приложении 4. Величина ставки дисконтирования по результатам расчетов составляет 21,9%.
Расчет величины реверсии
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с использованием сравнительного подхода составляет 4643693 руб. (См. сравнительный подход). Прогноз темпа роста стоимости недвижимости приводится в Приложении 5. Прогнозируемый темп роста стоимости недвижимости составляет 5% в год. Откуда стоимость реверсии составляет
|
|
|
FV = 4643693*(1+0,05)5 = 5926659 руб.
Расчет стоимости объекта
Расчет стоимости объекта оценки методом дисконтированных денежных потоков приводится в таблице 11. При расчете коэффициентов приведения предполагалось, что денежные потоки приходятся на середину каждого прогнозного периода.
Рыночная стоимость оцениваемого помещения по результатам расчетов с использованием доходного подхода составила 4 539 042 руб.
Расчет рыночной стоимости с использованием доходного подхода
Таблица 11
| Период | 4 кв. 2002 г. | 1-3 кв. 2007 г. | Реверсия | ||||||||||||
| Продолжительность периода, мес | |||||||||||||||
| Тип комнат | ремонт | без ремонта | ремонт | без ремонта | ремонт | без ремонта | Ремонт | без ремонта | ремонт | без ремонта | ремонт | без ремонта | |||
| Ставка арендной платы, мес. | руб/кв.м. | ||||||||||||||
| Ставка арендной платы, за период. | руб/кв.м. | ||||||||||||||
| Арендуемая площадь | кв.м. | 207,4 | 163,9 | 207,4 | 163,9 | 207,4 | 163,9 | 207,4 | 163,9 | 207,4 | 163,9 | 207,4 | 163,9 | ||
| НДС | 0,2 | ||||||||||||||
| Потенциальный валовый доход | |||||||||||||||
| Коэффициент загрузки | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | |||
| Потери дохода | руб. в год. | ||||||||||||||
| Действительный валовый доход | руб. в год. | ||||||||||||||
| Итого действительный валовый доход | руб. в год. | ||||||||||||||
| Эксплуатационные расходы, включая коммунальные платежи, охрану, зарплату персонала с начислениями, страхование, плату за землю, руб. в год. | руб. в год. | ||||||||||||||
| Отчисления на текущий ремонт и поддержание, руб. в год. | руб. в год. | ||||||||||||||
| Амортизационные отчисления (от восст. стоимости имущества) | 0,01 | ||||||||||||||
| Налог на пользователей автодорог (от действит. валового дохода) | 0,01 | ||||||||||||||
| Налог на имущество (от остат. ст-ти имущества) | 0,02 | ||||||||||||||
| Прибыль (убыток) до налогообложения (действительная прибыль) | |||||||||||||||
| Налог на прибыль | 0,24 | ||||||||||||||
| Нераспределенная прибыль (убыток) (чистая прибыль) | |||||||||||||||
| Чистый операционный доход | |||||||||||||||
| Денежный поток | |||||||||||||||
| Ставка дисконтирования (коэффициент приведения) | 0,219 | 0,976 | 0,862 | 0,707 | 0,580 | 0,476 | 0,400 | 0,372 | |||||||
| Текущая стоимость денежного потока | |||||||||||||||
| Рыночная стоимость недвижимости |
|
|
|
Сравнительный подход
Методика оценки
Данный метод основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
Процедуру определения рыночной стоимости можно разбить на следующие этапы:
1. выбор аналогов
2. поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами недвижимости
|
|
|
3. расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта
4. расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.
|
|
|
