 |
Использование, как производственных помещений
|
|
|
|
Нахождение объекта оценки в административном здании также накладывает некоторые ограничения на возможные варианты его использования. Например, недопустимо использования помещений связанных для организации производств, технологический процесс которых, так или иначе, связан с повышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности.
Использование помещений, как торговых
С учетом планировки помещения, которое разделено на множество комнат разного размера, Оценщик считает осуществимым использование помещения для размещения фирм торгующих малогабаритными товарами (компьютеры, оргтехника, телефония).
Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи и арендные ставки для торговых площадей выше, чем для офисных помещений. Поэтому такое использование могло бы быть более эффективным. Вместе с тем, при выборе варианта наиболее эффективного использования следует учесть, что использование помещения для размещения полноценного магазина связано с большими затратами, обусловленными необходимостью значительной перепланировки и ремонта. Кроме того, отрицательным фактором с точки зрения этого варианта является то, что помещение размещено в здании на втором уровне над цокольным этажом, поэтому затруднительно организовать прямой вход с улицы, а также обустроить витрины. Также реализацию этого варианта затрудняет недостаточное количество места для вместительной автостоянки, которая будет желательна в случае размещения магазина. Таким образом, принимая во внимание, что переоборудование оцениваемого помещения в торговое сопряжено с большими затратами и что здание расположено хотя и в оживленном месте, но недостаточно удачно с точки зрения массовой торговли (далеко от крупных перекрестков и площадей), финансовая целесообразность этого варианта выглядит сомнительной.
|
|
|
Использование помещений в качестве склада
Не вызывает технических трудностей использование помещения в качестве склада., Однако, такое использование является совершенно неоправданным с точки зрения финансовой эффективности. Доходы от сдачи в аренду складских помещений существенно ниже от соответствующих доходов от использования его в качестве офисных помещений. Поэтому от такого варианта использования, как наиболее эффективного, следует отказаться.
Использование помещений в качестве офисных
В результате приведённого анализа Оценщиком по тем или иным критериям были отброшены все возможные варианты использования объекта за исключением размещения офиса. Данный вариант совпадает с текущим использованием объекта оценки.
Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого помещения является его текущее использование в качестве офиса.
Процесс оценки
Общепринятыми подходами при оценке имущества являются:
· Сравнительный подход
· Доходный подход
· Затратный подход
Затратный подход
Методика оценки
Затратный подход, используемый для оценки объектов недвижимости, основан на предположении, что затраты на строительство с учетом износа и в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится имущество являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости. Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода может быть реализовано на базе стоимости замещения или стоимости воспроизводства. В данной работе рыночная стоимость имущества определяется на базе стоимости замещения. Поэтому рыночная стоимость имущества с использованием затратного подхода рассчитывается по формуле:
|
|
|
(1)
где:
РС – рыночная стоимость имущества
СЗ – стоимость замещения объекта, определяемая как сумма затрат на создание аналога объекта оценки с учетом износа.
З – стоимость прав на земельный участок
В соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности» [12 11 ] под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Реализация затратного подхода в данном случае предполагает осуществление следующих процедур.
1. Рассчитывается стоимость затрат на строительство объекта недвижимости, в рыночных ценах на дату оценки (далее Восстановительная стоимость).
2. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.
3. Рассчитывается стоимость замещения объекта как разница между восстановительной стоимостью и общей величиной износа.
4. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости замещения объекта оценки.
|
|
|
