 |
Расчет устранимого физического износа
|
|
|
|
Расчет устранимого износа в абсолютных значениях выполнен по формуле:
(9)
где:
- устранимый физический износ, %,
ВС – восстановительная стоимость объекта, руб..
- удельный вес короткоживущего элемента в стоимости объекта, %
- коэффициент износа элемента, %
Коэффициент износа короткоживущих элементов за исключением внутренних инженерных систем определялся в соответствии с рекомендациями «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р) [23 22 ] по фактическому состоянию элементов, выявленному в результате внешнего осмотра. При этом величина износа характеризует отношение стоимости ремонта к стоимости установки нового элемента. Коэффициент износа внутренних инженерных систем определялся отдельным расчетом в зависимости от фактического срока службы элементов систем на момент оценки. Его расчет выполнялся по формуле:
(10)
где:
- коэффициент износа всех внутренних инженерных систем
- коэффициент износа j - й инженерной системы.
- вес j - й инженерной системы в составе всех инженерных систем. Определяется на основании «Разъяснений к сборникам УПВС» [24 23 ].
Коэффициент определяется формуле:
(11)
где:
- коэффициент износа z - го элемента инженерной системы. Определяется в зависимости от срока службы по графикам, приведенным в ВСН 53-86 (р)
- вес z - го элемента в составе инженерной системы. Определяется на основании данных ВСН 53-86 (р).
Расчет устранимого износа приводится в таблице 5.
Расчет устранимого износа элементов
Таблица 5
| Наименование элемента | Физическое состояние | Примечание | kiрем % | di к.ж.э., % | 
|
| Полы | В отремонтированной части помещения полы новые (кроме коридора). В остальной части: паркетные полы имеют истертости и трещины; линолеумные полы имеют истертости у дверей и в ходовых местах. | Для отремонтированного пола (131,8 кв.м.) износ равен нулю, для остальной части пола износ 30% | 0,017 | ||
| Проемы. | Дверные проемы заменены во всех помещениях. Установлено 7 новых оконных проемов. Остальные оконные переплеты имеют мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, часть приборов повреждена. | Доля дверных проемов принимается по ВСН 53-86 (р) равной 52%, доля оконных 48%. Износ дверей равен нулю. Износ отремонтированных оконных проемов (7 шт.) равен нулю, остальных (15 шт.) 30% | 0,008 | ||
| Отделочные работы | В отремонтированных помещениях отделка новая. В остальных: окраска потолков потемнела; окраска стен местами потемнела и загрязнилась, имеет мелкие царапины и повреждения; некоторые облицовочные панели отстают от стен. | В отремонтированных помещениях (площадь 207,4 кв.м.) износ равен нулю. В остальных помещениях 30%. | 0,024 | ||
| Внутренние инженерные системы | С начала эксплуатации не ремонтировались системы теплоснабжения и электроснабжения. В системах водоснабжения и канализации произведена замена сантехнического оборудования и запорной арматуры. | Расчёт выполнен отдельно (см табл 6.) | 0,079 | ||
| Итого | 0,128 | ||||
| Итого устранимый износ, руб. |
|
|
|
Расчет износа внутренних инженерных систем приводится в таблице 6.
Износ инженерных систем
Таблица 6
| Наименование системы инженерного оборудования | Элементы системы |
по ВСН,%
| норм%
| Срок службы, лет. | %
| %
| %
|  норм %
| %
|
| Центральное отопление | Магистрали | 25,0 | 25,0 | 34,0 | 80,0 | 20,0 | |||
| Стояки | 27,0 | 27,0 | 34,0 | 80,0 | 21,6 | ||||
| Отопительные приборы | 40,0 | 40,0 | 34,0 | 80,0 | 32,0 | ||||
| Запорная арматура | 7,0 | 7,0 | 34,0 | 80,0 | 5,6 | ||||
| Калориферы | 1,0 | 1,0 | 34,0 | 80,0 | 0,8 | ||||
| Итого | 80,0 | 24,0 | 30,8 | 24,6 | |||||
| Водопровод | Трубопроводы | 42,0 | 42,0 | 34,0 | 80,0 | 33,6 | |||
| Краны и запорная арматура | 32,0 | 32,0 | Но-вые | 0,0 | 0,0 | ||||
| Бачки смывные | 26,0 | 26,0 | Но-вые | 0,0 | 0,0 | ||||
| Итого | 33,6 | 10,0 | 12,8 | 4,3 | |||||
| Канализация | Мойки, раковины, умывальники | 25,0 | 35,7 | Но-вые | 0,0 | 0,0 | |||
| Ванные | 0,0 | 0,0 | 34,0 | 0,0 | |||||
| Унитазы | 20,0 | 28,6 | Но-вые | 0,0 | 0,0 | ||||
| Трубопроводы | 25,0 | 35,7 | 34,0 | 80,0 | 28,6 | ||||
| Итого | 28,6 | 12,0 | 15,4 | 4,4 | |||||
| Электро-оборудование | Магистрали | 20,0 | 20,0 | 34,0 | 80,0 | 16,0 | |||
| Внутренние сети | 25,0 | 25,0 | 34,0 | 80,0 | 20,0 | ||||
| Электроприборы | 32,0 | 32,0 | 50 % но-вые | 40,0 | 12,8 | ||||
| ВРУ | 23,0 | 23,0 | 34,0 | 80,0 | 18,4 | ||||
| Итого | 67,2 | 32,0 | 41,0 | 27,6 | |||||
| Итого инженерные системы | 78,0 | 100,0 |
|
|
|
Таким образом, устранимый износ короткоживущих элементов помещения составляет 267998 руб.
|
|
|
