Расчет рыночной стоимости объекта

 

Определение восстановительной стоимости

 

Методика оценки встроенных помещений предполагает расчет восстановительной стоимости помещения на основе восстановительной стоимости всего здания. При этом расчет производится по формуле.

 

(2)

где:

- восстановительная стоимость всего здания

- общая площадь оцениваемого помещения

- общая площадь помещений в здании (исключая места общего пользования)

 

Расчет восстановительной стоимости здания, в котором расположено помещение, включал следующие этапы:

1. Определение базовой восстановительной стоимости (ВС_б) в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.

2. Определение корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога.

3. Определение коэффициента прибыли инвестора

4. Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г. как произведения базовой восстановительной стоимости, цепных корректирующих поправок и коэффициента прибыли инвестора.

5. Расчет индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.

6. Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах.

 

Таким образом, восстановительная стоимость здания определяется по формуле:

 

(3)

где:

ВС_б – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.

Πk_i – произведение корректирующих поправок.

Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).

I_69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.

 

Базовая восстановительная стоимость

Как правило, расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:

 

(4)

где:

V_объект – строительный объем объекта недвижимости.

УВС_аналог –восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки

 

В качестве аналога здания, в котором находится оцениваемое встроенное помещение, принято административное четырехэтажное кирпичное здание общим объемом до 10000 м³ по данным сборника УПВС № 28 [25 24,таб. 91]. Сравнительные характеристики аналога и здания, в котором находится объект оценки, приводятся в таблице 3.

Сравнительные характеристики объекта оценки и аналога

Таблица 3

Параметры сравнения	Здание, в котором расположено оцениваемое помещение	Аналог
Группа капитальности	I	I
Наименование / назначение	Административное	Административное
Число этажей	4+цоколь+подвал
Фундаменты	Ж/бетонные блоки	Железобетонные
Стены	Кирпичные	Кирпичные
Перегородки	Кирпичные, ГВЛ	Гипсобетонные
Перекрытия	Железобетонные плиты	Железобетонные
Крыша	Чердачная (деревянная)	Деревянная стропильная
Кровля	Железная	Из оцинкованной стали.
Полы	Паркет, линолеум, керамическая плитка	Паркетные
Проемы оконные	Деревянные, окрашенные, металлические стеклопакеты.	не уточняется
Проемы дверные	Металлические окрашенные, деревянные	не уточняется
Отделка наружная	Облицовка цоколя декоративным кирпичом	Нет
Отделка внутренняя	Штукатурка, обои, покраска, кафельная облицовка в санузлах.	Улучшенная
Санэлектротех. Оборудование	Электроосвещение, водопровод, канализация, центральное отопление, телефон	Центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение,, радио, телефон.
Наличие лифта	отсутствует	Имеется
Строительный объем, куб. м.		До 10000

 

Восстановительная стоимость 1 куб. м. здания аналога приводится в ценах 1969 года и составляет 21,7 руб.

 

Таким образом, базовая восстановительная стоимость здания по формуле (4) составляет

 

ВС_б = 8222 * 21,7 = 178417,4 руб.

 

 

Корректирующие поправки

 

⇐ Предыдущая123456789Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: