 |
Глава 1 Теоретические основы оценки залоговой стоимости
|
|
|
|
Глава 1 Теоретические основы оценки залоговой стоимости
1. 1 Недвижимость как объект оценки и предмет залога
Одни из наиболее частых и востребованных услуг на рынке оценки, а также из актуальных аспектов использования теоретических аспектов оценки представляется оценка для залога.
Погрешности в оценке залога встают довольно недешевой проблемой для банка, вдобавок к отрицательным результатам приводят оплошности как в одну, так и в иную сторону. Излишне оцененный залог чреват утратами при дефолте, преуменьшенный в цене – узким размером кредитования (во любом случае, в большинстве банках) и поэтому приводит к недо получению доходов. Таким образом банк более всего заинтересован в рациональной оценке стоимости объекте залога напротив популярному суждению о том, что для банка благоприятно занижать стоимость. Относительно инструментов хеджирования кредитных рисков одним из самых достоверных признан залог. Применение залога остается неповторимым культурным методом урегулирования вероятной проблематичной задолженности[1]
Для подробного изучения темы, нам следует разобраться, что же означают такие понятие, как залог и залоговая стоимость. В соответствии с ГК РФ (ст. 334 - 358) залог является способом обеспечения удовлетворения интересов кредитора (залогодержателя), в большинстве случаев - банка, из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником своего обязательства[2].
Залоговая стоимость – это рыночная стоимость, пониженная на залоговый дисконт банка. Дисконтирование рыночной стоимости призвано учесть возможные затраты банка на обращение взыскания и реализацию имущества, а также его прогнозную стоимость.
|
|
|
Согласно обширной практике банковского кредитования позволено отметить следующие варианты материального, а также имущественного обеспечения:
а) залог недвижимого имущества (ипотека) – главное различие и преимущество для залогодержателя содержится в обязательности государственной регистрации залога.
б) залог иного (движимого) имущества – в банковской кредитной практике - оборудования, автотранспорта, других активов, рассматриваемых, в качестве основных средств залогодателя.
в) залог товаров в обороте – кардинальный спецификой предоставленного законного механизма представляется ресурс залогодателя реализовывать заложенный товар, менять его состав и натуральную форму при условии, что общее достоинство товарной массы, пребывающей в залоге, не уменьшается[3]
Основными нормативными документами, регламентирующими залог объектов недвижимости, являются:
– Гражданский кодекс РФ, Часть первая[4];
– Земельный кодекс РФ[5];
– Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»[6]
– Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [7]
– Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ними»
– Положение Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности»[8]
Следует отметить, что существует множество определения понятия «недвижимость», далее мы рассмотрим основные из них и определимся, какой объект недвижимости, в банковской практике, может являться предметом залога.
В соответствии с Международными стандартами оценки «недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частые земельного участка[9]. Все долговременные присоединения к зданиям, такие, как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам и лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения - как подземные, так и надземные»[10].
|
|
|
Согласно ст. 130 ГК РФ, К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [ст. 130][11].
В законе РФ от 21. 07. 97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» дано определение – недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы».
Имеются отличия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса. Недвижимость, как объект оценки – представляется как земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано.
Под физическими объектами понимаются несокрушимо объединенные друг с другом земельные участки и расположенные на них строения.
Позволено отметить три основных типа недвижимости: земля, жилые и нежилые здания. Фундаментальным объектом недвижимости представляется земля. Совместно с ранжированием на типы недвижимость систематизируется относительно ряда признаков, что способствует эффективному прогрессивному изучению рынка недвижимости и упрощает разработку и применение технологий оценки разнообразных категорий недвижимости, управления ими. Один из признаков ранжирования модем привести классификацию по происхождению отличают естественные (земельные участки) и искусственные объекты недвижимости (постройки)[12]
На основе вышесказанного можем логично заключить, что под объектом оценки недвижимости как объекта залога понимаются жилые здания и сооружения, помещения практического назначения, а так же земельные участки, полномочия на использование которых, как на свободный объект недвижимого имущества, зарегистрированы в введенном законодательством РФ порядке. Предпочтительное различие – необходимость государственной регистрации залога.
|
|
|
В соответствии с актуальными и действующими нормативными документами законодательства употребительно к целям кредитования исполнение оценки объектов представляется неизбежным в следующих случаях [ст. 8][13]
- вовлечение в сделку объектов оценки, которые принадлежат абсолютно или
отчасти Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в том числе при определении цены объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, как предмета залога;
- при переуступке долговых обязательств, объединенных с объектами оценки, относящимися к Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
- при передаче объектов оценки, присущих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве взноса в уставные капиталы, фонды юридических лиц, и в добавок при зарождении конфликта о стоимости объекта оценки, например при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине цены предмета ипотеки.
Объектами залога не могут являться следующие объекты недвижимости[14]:
- строения назначения которых не определено;
- строения, использование которых не представляется возможных из-за технического состояния (аварийные, расположенные на подрабатываемых территориях, в зонах отвала ТЭЦ, в зонах карста, поврежденные по причине стихийных бедствий или пожара);
- объекты, которые построены самостоятельно, а также не имеют владельца (официально);
- строения, регистрация которых не произведена в соответствии с действующим законодательством РФ.
Требуется внимательно отнестись к тому, что договор залога объекта недвижимости (ипотеки) признается официальным документом с момента его регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной палаты. Договор, не прошедший государственную регистрацию, представляется недействительным.
|
|
|
В одно время с залогом объекта недвижимости создается залог прав потребления (собственность, в том числе долевая, хозяйственное руководство или аренда) земельным участком, который обеспечивает деятельность здания в том случае, если исходные права относятся к владельцу здания.
Итак, с позиции оценочной деятельности, недвижимое имущество представляется физическим объектом с однозначным месторасположением в пространстве и все, что неразрывно с ними объединено или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, предопределенные владением объектами[15]
|
|
|
