 |
Сравнительный метод. Доходный метод
|
|
|
|
Сравнительный метод
Базисом употребления данного подхода представляется тот аспект, что значимость объекта оценки безусловно объединена с стоимостью реализации аналогичных объектов. каждая сопоставимая торговля равняется объекту оценки. В стоимость сопоставимой реализации вносятся поправки (корректировки), воссоздающие существенные различия среди них[24].
При использовании сравнительного подхода предприняты последующие этапы:
1. выделение данных, изучение рынка недвижимости, распределение аналогов из числа сделок купли-продажи и пропозиций на реализацию (публичных оферт);
2. управление информацией по каждому назначенному аналогу о цене реализации и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических данных, месторасположении и иных договоренностях и деталях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени реализации (выставлению оферты), местоположению, физическим чертам и условиям продажи;
4. корректировка цены продаж либо необходимой информации по тарифам относительно каждого аналогу в согласовании с имеющимися различиями среди ним и объектом оценки;
5. регулирование скорректированных цен аналогов и вывод признака стоимости объекта оценки.
Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:
где
- продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов); D - сумма поправочных корректировок[25].
Доходный метод
Недвижимость предполагает одно из таких признаков приносить доход своему владельцу. Данный аспект обуславливает ситуацию покупки недвижимости. Среди технологий оценки прибыльной недвижимости позволено отметить три главенствующих: метод валовой ренты; метод безусловной капитализации; метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).
|
|
|
В данном исследовании будем применять метод прямой капитализации, так как потоки прибылей стабильны долгий период времени, представляют собой полноценную положительную величину; потоки доходов увеличиваются устойчивыми, умеренными темпами развития. Под капитализацией дохода подразумевается приобретение нынешней стоимости грядущих выгод от собственности недвижимым имуществом. Фундаментальными понятиями в методах капитализации представляются определения чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R[26].
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:
где: PV- текущая стоимость объекта оценки; NOI- чистый операционный доход; R-коэффициент капитализации.
Таким образом, настоящий подход подразумевает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.
Ключевые шаги при применении указанного подхода к определению стоимости:
1. расследование рынка аренды и реализации с целью нахождения коэффициента капитализации;
2. установление чистого операционного дохода;
3. определение цены объекта оценки.
Благодаря принципу замещения, можем утвердить, что доход, обусловленный использованием недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, эквивалентен экономии на аренде, и таким образом аналогичен прибыли, получаемой от сдачи здания в аренду. В оценке недвижимости, принято не обращать внимание на различия в рисках аренды и бизнеса, в отличии от оценки бизнеса потребность утверждения залогового дисконта обусловлена в прежде всего нацеленностью банка сделать свои риски минимальными, объединенные с обращением взыскания на залог. Обуславливая иные, к таким рискам позволено отнести риски, сопряженные с изменением в момент действия договора рыночной цены предмета залога, а вдобавок величины издержек, появляющийся в итоге его реализации. Обоснование риска в залоговом обеспечении представляется преимущественно значимой и важной задачей при расчете коэффициента залога[27]
|
|
|
Риск – представляет собой ситуативная свойство деятельности каждого производителя, а также банка, демонстрирующая нечеткость ее исхода и возможные негативные последствия и результаты в ситуациях неуспеха.
При расчете окончательной степени риска необходимо исходить из того, что достоинство воздействия и значимости разнообразных видов рисков не одинакова. Например, внутрифирменный риск существенно опасней, чем внутрибанковский, т. к преимущественно возможен и контролируется банком в наименьшей степени, чем другие.
Итоговый уровень риска рассчитывается следующим образом[28]:
Ир = R + 0, 3 х МР + 0, 6 х ВфР + 0, 1 х ВбР,
где: Ир – итоговый уровень риска группы залога,
R – вероятность реализации предмета залога,
МР – средний балл макрориска,
ВфР – средний балл внутрифирменного риска,
ВбР – средний балл внутрибанковского риска,
Окончательный уровень риска служит фундаментом для классификации групп залога по рискованности и нахождению в последующем цены предоставления функциональных операций.
На основе обозначенных окончательных значений степеней риска (в баллах) общий риск, описывающий определенную категорию залога, становится возможным поделить с точки зрения приемлемости для работы банка на семь групп: оптимальный, стандартный; удовлетворительный, допустимый, нестандартный, неудовлетворительный, недопустимый.
Любой состав риска обладает своим коэффициентом покрытия от 1 до 2 (либо возмещение предмета залога), что характеризует превосходство стоимости заложенной недвижимости средств операции (с учетом процентов). Установленный показатель показывает корректировку стоимости залога в заключение изменений соглашений среды, продиктованных особенностью обусловленного периода. Кс распределяется от 1, 01 до 1, 10.
|
|
|
Предпочтительно рискованные обязательства те, которые оформлены на период от 1 месяца до 1 года. Менее безотлагательные операции в следствии короткого времени потенциальных изменений менее рискованны. Это обусловлено тем, что в этот период могут происходить взаимо- компенсирующие изменения.
Оценка залоговых рисков в течении исполнения залоговой экспертизы на современном актуальном этапе кредитования представляется полноценным и нужным инструментом механизма оценивания для целостной оценки кредитного риска. Окончательные заключения и рекомендации по сокращению рисков должны употребляться в расчете степени утрат при дефолте клиента банка[29]
|
|
|
