 |
Расчетная величина корректирующих коэффициентов
|
|
|
|
Расчетная величина корректирующих коэффициентов
| Показатель | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| Общая площадь, кв. м | 48, 0 | 48, 0 | 48, 0 |
| Стоимость 1 кв. м. | 45 833 | 44 792 | 45 833 |
| Величина корректировки | 1, 01 | 1, 01 | 1, 01 |
Корректировка на износ дома.
Состояние, в котором находится оцениваемый объект, оказывает непосредственное влияние на его цену.
Для классификации и сравнительного анализа технического состояния объекта оценки и аналогов необходимо использовать следующую таблицу 4.
Таблица 4
Характеристика износа
| Оценка технического состояния объекта недвижимости | Характеристика технического состояния | Физический износ, % |
| Отличное | Новое здание, только что сданное в эксплуатацию | До 5 |
| Очень хорошее | Мелкие повреждения, как во внутренних помещениях, так и снаружи (не требуется ремонта) | от 5 до 15 |
| Хорошее | Мелкие повреждения, как во внутренних помещениях, так и снаружи, в т. ч. инженерных коммуникаций (требуется проведение косметического ремонта) | от 15 до 30 |
| Удовлетворительное | Повреждения, как во внутренних помещениях, так и снаружи, в т. ч. инженерных коммуникаций (требуется проведение не только косметического ремонта, но и замены отдельных элементов или их капитальный ремонт: например - замена окон, дверей, сантехники, капитальный ремонт кровли, и т. д. ) | от 30 до 50 |
| Плохое | Требуется проведение капитального ремонта всего здания | от 50 до 70 |
Корректировка на разницу в техническом состоянии определяется в данном методе на основании разницы в величине физического износа оцениваемого объекта и аналога, и рассчитывается по следующей формуле:
|
|
|
где: Dо - износ оцениваемого объекта;
Dа - износ объекта-аналога.
В данном случае, корректировка не вводилась, так как объект оценки и аналоги находятся в домах одинакового состояния и имеют одинаковый износ.
Поправка на санитарно-техническое состояние квартиры: У объекта оценки и аналогов нет отличий по данному параметру.
Поправка на наличие коммуникаций: У объекта оценки и аналогов нет отличий по данному параметру, все объекты обеспечены необходимыми коммуникациями. Величина корректировки составила 1, 00.
Поправка на этажность: У объекта оценки и аналогов нет отличий по данному параметру, все объектынаходятся на четвертых этажах.
Суммарная корректировка на физические характеристики составлены в таблице 5.
Таблица 5
Суммарная корректировка на физические характеристики
| Показатель | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 |
| Корректировка на площадь квартиры | 1, 01 | 1, 01 | 1, 01 | 1, 03 |
| Корректировка на износ дома | 1, 00 | 1, 00 | 1, 00 | 1, 00 |
| Корректировка на санитарно-техническое состояние | 1, 00 | 1, 00 | 1, 00 | 1, 00 |
| Корректировка на наличие коммуникаций | 1, 00 | 1, 00 | 1, 00 | 1, 00 |
| Корректировка на этажность | 1, 00 | 1, 00 | 1, 00 | 1, 00 |
| Корректировка на физические характеристики | 1, 01 | 1, 01 | 1, 01 | 1, 03 |
Экономические характеристики.
У потенциального покупателя отсутствуют возможности увеличения чистого текущего дохода несвязанного с помещением, а также негативные факторы, в связи с этим корректировка не применялась.
Корректировка на назначение (использование) – не применялась, объект и все аналоги - жилые квартиры в многоэтажном жилом доме.
Корректировка на наличие компонентов не связанных с недвижимостью – не вводилась, так как все аналоги и объект оценки имеют парковочные места, по данному критерию отличий нет.
После учета всех необходимых поправок (В таблице 6) каждому из аналогов придаем веса в зависимости от количества внесенных корректировок имеем:
|
|
|
Таблица 6
Согласование результатов корректировки
| Показатель | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 |
| Количество корректировок | ||||
| Весовой коэффициент | 0, 333 | 0, 167 | 0, 167 | 0, 167 |
| Взвешенная стоимость 1 кв. м. без учета НДС, руб. | 45 567 | |||
| Итоговая стоимость без учета НДС, руб. | 2 159 876 | |||
При оценке недвижимого имущества был применен один подход - сравнительный.
Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках или предложениях. Расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом показал следующий результат: 2 159 876 (Два миллиона сто пятьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят шесть) рублей.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Прогрессивность эффективного метода при решении проблем улучшения механизмов кредитования заёмщиков является одной из главных и актуальных целей деятельности коммерческих банков. Также стоит отметить, что не малозначимое отношение в данным услугам является обеспечительные способы возвратности ресурсов кредита, которые предоставляются заемщиками. Именно оценка представляется одним из методов оптимизации эффективности указанного процесса. В таковых целях оценки реализуются систематизация залогового и кредитного рисков, анализируются факторы рисков, разрабатываются актуальные модели расчета залогового дисконта. Указанные компоненты оказывают значительное влияние на оценку как залогового риска, так и на формирование логичной и рациональной залоговой стоимости.
Можем заключить, что объектом оценки недвижимости в целях залога представляются здания, отдельные постройки, а также земельные участки, права на владение которых находятся владельца как на суверенный объект недвижимого имущества, зарегистрированных по правилам законодательства Российской Федерации.
Также отметим, что залоговая стоимость представляет собой самостоятельный вид цены, являющаяся как наиболее действительная денежная сумма, которую имеет возможность получить кредитная организация в случае реализации залогового имущества в любой период времени кредитования, при учете регрессии рыночной цены на величину возможных действительных рисков, и иных расходов на издержки со стороны суда, реализационные затраты.
|
|
|
Что же касается оценки недвижимости, то настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России - сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.
Исходя из нашего исследования можем отметить, что оценка стоимости недвижимости – сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов.
Оценке можно подвергнуть абсолютно разные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Наблюдаются различные отличия относительно методов определения стоимости объектов залоговой недвижимости: что обусловлено спецификой объектов оценки, а также существование и сбора достоверной информации нужной для того или иного метода.
Наиболее актуальными видами оценки недвижимости являются оценка квартир. Недвижимость является объектом имущественных сделок, что порождает необходимость в оценке стоимости имущества, а также недвижимое имущество на сегодняшний день находится в свободном гражданском обороте.
В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж. Так как оценка объекта недвижимости была проведена одним сравнительным подходом, то согласование результатов не проводилось и рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в г. Саратов составляет 2160000 рублей (два миллиона сто шестьдесят тысяч рублей)
|
|
|
Для того чтобы залог из относительно формального инструмента обеспечения обязательств заемщика превратился в реально работающий инструмент, необходима более тщательная и четкая декомпозиция задачи оценки стоимости предмета залога, нежели это имеет место в российской практике банковского кредитования в настоящее время.
|
|
|
