 |
2.2 Расчет стоимости трехкомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования в г. Саратове
|
|
|
|
2. 2 Расчет стоимости трехкомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования в г. Саратове
Оценка характеристик объекта.
Объект оценки - двухкомнатная квартира общей площадью 44. 1 кв. в т. жилой 31, 7 кв. м, размещенная в пятиэтажном кирпичном доме развитого района Саратова. Жилой дом находится в г. Саратове, ул. Вишневый проезд.
Дата проведения расчетов – 28. 01. 2022-30. 01. 2022.
Инфраструктура участка расположения дома развита. В шаговой доступности оцениваемого объекта располагаются магазины товаров первой необходимости, школа, детский сад, больница, рынок и иные объекты социального обеспечения граждан. Недалеко от объекта оценки располагаются остановочные комплексы общественного транспорта. Благодаря чему есть возможность утверждать, что оцениваемая квартира имеет высокий уровень ликвидности. На рынке недвижимого имущества квартиры с аналогичными параметрами находят своего нового владельца в течение 1-2 месяцев.
Таблица 1
Характеристика расположения оцениваемой квартиры
| Удаленность от транспортных комплексов и транспортная доступность | Отличная расположенность относительно остановочных комплексов |
| Состояние прилегающей территории | Пути подъезда заасфальтированы, находятся в хорошем состоянии |
| Плотность окружающей застройки | В районе расположения дома развития инфраструктура, представленная наличием школы, больницы, детского сада, спортивного комплекса и рядом магазинов с товарами первой необходимости |
| Наличие расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность недвижимого имущества | Объектов, которые бы негативно влияли на привлекательность недвижимости – не обнаружено. Повышает привлекательность недвижимого имущества – наличие спортивного комплекса и развитая транспортная сеть, благодаря которой можно осуществить проезд почти в любом направлении города |
Дом расположен, рядом недалеко от проезжей части улицы Деловой, имеет фасадный выход на проезжую часть Вишневого проезда, окна квартиры выходят на спортивный комплекс «Дельфин».
|
|
|
К объекту проникают посторонние звуки с оживленной автодороги, потому что дом находится рядом с оживленным дорожным движением. Парковая зона находится достаточно далеко от места расположения дома (3 линяя)
Данное расположение представляется положительным моментом для жилой недвижимости. Рядом с домом имеется парковка и площадка для проведения досуга с детьми.
Оцениваемая квартира расположена в пятиэтажном кирпичном доме построенном в 1968 г.
Оценивая общее состояние дома можно отметить, что имеется пять подъездов, каждый из которых оснащён кирпичными безопасными лестницами, находятся в хорошем состоянии. Фундамент дома капитальный, не имеет визуально замеченных дефектов, имеет бетонные крупнопанельные стены. В целом, дом обеспечен центральными сетями электроснабжения, водоснабжения, канализации, центральным отоплением и горячим водоснабжением.
Стены подъезда, в котором располагается объект оценки –оштукатурены, частично окрашены потолки побелены, на подоконниках расположены живые цветы, имеется жилой подвал. Квартира, которая подлежит оцениванию, располагается на четвертом этаже пятиэтажного дома.
Квартира в хорошем состоянии. На дату оценки выявлено следующее: поставлена металлическая, а также межкомнатная дверь; во всех комнатах оконные проемы металлопластиковые с остеклением; поставлены межкомнатные современные двери; сан технические устройства находятся в хорошем состоянии; отопление – централизованное; имеется остекленный балкон; потолки в комнатах натяжные, недавно был сделан косметический ремонт для продажи жилья.
|
|
|
Санузел раздельный, подключена вся разводка труб водоснабжения и водоотведения, санитарно - техническое оборудование находится в хорошем состоянии. Полы в санузле выложены керамической плиткой, стены отделаны сэндвич-панелями.
Структура объекта оценки: объектом оценки является двухкомнатная квартира общей площадью 44, 1 кв. м. в т. ч. жилой 28, 4 кв. м. расположенная на 4-м этаже 5-этажного дома. В доме две жилые комнаты, раздельный санузел, застекленный балкон, кухня.
Состав оцениваемых прав и документов, подтверждающих данные права: оцениваемое право является полное право собственности на объект оценки подтвержденное «свидетельством о государственной регистрации права». Обременения (в том числе культурно - исторические) объекта и сервитуты: никаких обременений у объекта оценки не имеется. Технические характеристики объекта недвижимости и его составных частей представлены в таблице 2.
Таблица 2
Экспликация площади квартиры
| Назначение частей помещений: жилая комната, кухня и т. п. | Площадь квартиры с учетом помещений | Общая площадь квартиры | Жилая | Подсобная | Холодильные помещения | Высота помещений по внутреннему обмеру |
| Коридор | 5, 1 | 5, 1 | 5, 1 | 2, 65 | ||
| Совмещенный санузел | 4, 1 | 4, 1 | 4, 1 | |||
| Кухня | 5, 8 | 5, 8 | 5, 8 | |||
| Жилая комната | 17, 7 | 17, 7 | 17, 7 | |||
| Жилая комната | 10, 7 | 10, 7 | 10, 7 | |||
| Балкон | 0, 7 | 0, 7 | ||||
| Итого: | 44, 1 | 43, 4 | 28, 4 | 0, 7 | ||
Характеристики среды ближайшей инфраструктуры: дом находится в районе с развитой инфраструктурой. В непосредственной близости находятся больница № 16, магазины «Магнит», «Спутник», «Пятерочка», СОШ № 94, детский сад «Сказка» и т. д. Близлежащими постройками являются пятиэтажные панельные и кирпичные дома. Во дворе имеется место для парковки автомобилей, детская площадка. Со стороны проезжей части имеются насаждения деревьев. Подъездные пути к дому а также тротуары во дворе заасфальтированы, имею хорошее состояние.
|
|
|
Отчет об оценке составлялся по результатам осуществления оценки квартиры располагающейся по адресу г. Саратова. Для оценки квартиры использовался сравнительный подход. Затратный и доходный подходы не применялись.
Расчет стоимости двухкомнатной квартиры
Рыночная цена объекта оценки в указанном случае обусловливается применением сравнительного подхода.
Сравнительный подход применяется в целях расчета рыночной стоимости объекта оценки базируясь на данных о недавно завершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами. Метод непосредственного сравнительного разбора реализации недвижимости основывается на принципе замещения, согласно которому благоразумный покупатель не оплатит за законченный объект больше, той цены чем доступно к приобретении аналогичного объекта, располагающего сходственную полезность, что и подтвержденный объект.
Способ реализуется соответствующим образом. производится сбор данных о недавних произведенных сделках купли-продажи объектов-аналогов, сопоставимых с расцениваемым по функциональным свойствам.
Далее обусловливаются различия среди объектами-аналогов и оцениваемым объектом, согласованно перечисленным признакам, а в цену продаж объектов-аналогов вносятся корректировки на выявленные различия в утвержденной последовательности:
1. Права собственности. предусматриваются лимитирование на права собственности.
2. Обстоятельства финансирования. предусматриваются обстоятельства расчетов, оказывающие непосредственное влияние на стоимость объекта.
3. Обстановка продажи. Корректировка на ситуации продажи воспроизводит малохарактерные для рынка взаимоотношения между продавцом и покупателем.
4. Положение рынка. Корректировка на состояние рынка учитывает модифицирование рыночных условий, случающихся с процессом времени: инфляцию, дефляцию, поправка налогового законодательства, изменения в предложении и спросе и т.
5. Корректировка на местоположение объекта представляется одним из наиболее необходимых факторов, воздействующих на ценность недвижимости. К факторам, оказывающим воздействие на стоимость недвижимого имущества, причисляют следующие: проезжаемость, проходимость, автотранспортная доступность, качество подъезда, наружное окружение.
|
|
|
Физические характеристики. действительно постоянно объекты сопоставления располагают неравные материальные характеристики: площадь, техническое состояние здания (износ), санитарно-техническое положение объекта оценки, существование коммуникаций и дополнительного оборудования, расширяющего функциональный потенциал и т.
Экономические характеристики. К экономическим данным относят функциональность (соотношение необходимых и общих площадей), результативность управления расходами, вероятные способности повышения доходов бизнеса арендаторов, те, таковые, которые воздействуют на величину чистого нынешнего дохода и т. д.
При отборе объектов сравнения надлежит исключить тех, что после продажи употребляются не так, как объект оценки.
Составляющие стоимости, не связанные с недвижимостью. Достоинство оборудования, не связанного с недвижимостью, обязана предусматриваться самостоятельно и отличаться из цены объектов оценки и сравнения.
Однако, в российской практике, настоящие стоимости сделок по купле-продаже недвижимости представляются конфиденциальной информацией. Следовательно для расчетов употребляются объекты сравнения, для которых знакомы цены предложения на продажу. Тогда случае уместно включать поправку на торг.
Объектом оценки в данном случае является двухкомнатная квартира, общей площадью 44, 1 кв. м., в т. ч. жилой 28, 4 кв. м. расположенная на 4 этаже 5-этажного дома, по адресу: г. Саратов, Ул. Вишневый проезд, д. 14, подъезд 2. Оценщиком для проведения расчетов был выбран следующий сегмент рынка жилой недвижимости - двухкомнатные квартиры, расположенные в многоэтажных панельных домах г. Саратова. Из представленных на рынке сопоставимых объектов были выбраны 3 объекта. Которые по характеристикам схожи с оцениваемым объектом.
В качестве единиц сравнения взята стоимость 1 кв. метра общей площади квартиры.
Далее в выбранные аналоги оценщики внесли корректировки. Корректировки были введены с учетом анализа рынка недвижимости г. Саратова. По остальным характеристикам, оцениваемые и сравниваемые объекты не имеют существенных различий.
Обоснование размера корректирующих поправок:
1. Корректировка на передаваемые имущественные права
2. Корректировка на условия финансирования
3. Корректировка на условия продажи
4. Корректировка на состояние рынка
|
|
|
Вводилась понижающая корректировка для аналогов №2, №3, так как данные объекты-аналоги на дату оценки факта сделки купли-продажи не имеют, в отличии от аналога №1, для него корректировка не вводилась, т. к. на дату оценки он был уже продан. По данным агентств, недвижимости предложения которых рассматривались, величина снижения цены во время торга между продавцом и покупателем для квартир подобных объекту оценки и подобранным аналогам составляет порядка двадцати тысяч рублей, что в среднем составляет 1 % от стоимости объекта предложения.
5. Корректировка на местоположение
6. Корректировка на физические характеристики.
Корректировка на общую площадь квартиры.
Расчетная величина корректирующих коэффициентов приведена в таблице 3:
Таблица 3
|
|
|
