1.2. Этапы оценки недвижимости

Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.

Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» – к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются[16].

В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки. Оценка стоимости недвижимости – сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов[17]:

1. Постановка задачи (определение проблемы).

2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.

3. Сбор и анализ данных.

4. Выбор методологии оценки.

5. Оценка права пользования или владения земельным участком.

6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д. ) с применением нескольких подходов.

7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.

8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Постановка задачи (определение проблемы) -- весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.

Постановка задачи включает следующие этапы: идентификация объекта недвижимости (установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик); выявление предмета оценки (выявление того, что подлежит оценке); определение даты оценки (дата, на которую определяется стоимость объекта оценки); установление цели и функции оценки (определяется последующий выбор методологии оценки, функция оценки определяет сферу её последующего использования); установление вида оценочной стоимости (во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости); составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика (формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов)[18]

Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки –вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему -- заданием на оценку и разработка календарного плана.

Заказчику необходимо знать, что чем более полную и подробную информацию об объекте он предоставит Эксперту, тем в большей мере оценочная стоимость объекта будет соответствовать истине. Иногда заказчик просит Эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект.

После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредставляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор.

3 этап - это сбор и анализ данных.

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке.

Данные, которые необходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости. Следующий этап в оценке – выбор методологии оценки, что мы рассмотрим в следующей главе.

Таким образом, подводя итог, можем отметить, что в соответствии с ГК РФ (ст. 334 - 358) залог является способом обеспечения удовлетворения интересов кредитора (залогодержателя), в большинстве случаев - банка, из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником своего обязательства[19]. Оценка стоимости недвижимости – сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов[20].