 |
Глава 2 Особенности оценки залога: методические аспекты
|
|
|
|
Глава 2 Особенности оценки залога: методические аспекты
2. 1. Методы оценки стоимости недвижимости как объект залога
Рассматривая этапы оценки недвижимости под залог актуальным становится рассмотреть методологический механизм и его роль в указанном процессе.
Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:
1. Затратный метод
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж
3. Метод капитализации дохода[21]
Затратный метод основывается на принципе замещения, что направлен на следующий аспект: потребитель не уплатит за недвижимость более определенной суммы, какую представляется нужным потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, похожего по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.
Применение данного метода оценки подразумевает вероятным повергнуть к получению разумных результатов, в случае существования варианта буквального соотношения и проверки величины стоимости и износа объекта при в случае относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный метод показывает оценку законченной восстановительной стоимости объекта исключая риски износа, приумноженную на рыночную ценность земли. Ключевые этапы операции при указанном методе:
1. Определение стоимости получения независимой и имеющейся в распоряжении земли в целях рационального ее использования.
2. Расчет рыночной цены строительства новых подобных объектов - приобретение совершенной восстановительной стоимости объекта.
3. Установление величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оснащения и механизмов.
|
|
|
4. Сокращение восстановительной цены на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.
5. Присоединение к рассчитанной остаточной восстановительной цены сооружения стоимости земельного участка[22]
Можем отметить, расчёт по «примерным» сметам, СНИПам и т. с учётом всех настоящих добавочных затрат, определением совместного износа сооружения в целом и «вычленения» цены единицы площади квартиры обусловит большую погрешность при вычислениях. Для целей определения оценки недвижимости по затратному подходу реализуются указанные далее расчеты:
В начале рассчитывают Полную стоимость замещения (далее ПСЗ) что представляет собой ценность постройки в тех же ценах объекта, располагающего равносильную полезность с объектом оценки, однако воздвигнутого из новых материалов и в согласовании с сегодняшними стандартами, дизайном и планировкой.
где
- восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС); 
- строительный объем объекта; 
- коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта; 
- коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом; 
- коэффициент, учитывающий местоположение объекта; 
- коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки; 
- коэффициент прибыли застройщика; 
- величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки[23].
Теперь рассмотрим, как следует определить каждый показатель:
Вед - определяем исходя из сборника 26 Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости. Далее из таблицы выбираем подходящее нам здание по характеристике кубических метров объекта и территориального пояса.
|
|
|
Vстр - это собственно и есть объем объекта недвижимости.
Остальные коэффициенты представлены в Информационно-аналитическом бюллетени Ко-инвест №46 в таблицах 2. 2 и 2. 6 и определяются в зависимости от различных характеристик недвижимости. Окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:
ПСЗ*(1-Ф), где Ф - это сумма произведений удельного веса и износа для каждого из конструктивных элементов (фундамента, стен и перегородок, перекрытия, крыши, полы, проемы, отделочные работы, внутренние санитарно-технические и электрические устройства, прочих работ).
|
|
|
