Торговые улицы. Возрождение и развитие стрит-ритейла в российских городах

Стрит-ритейл – незаменимый элемент комфортной потребительской среды в городах.

Российское законодательство, в том числе подзаконные акты, пока не содержат соответствующей терминологии, которую предстоит выработать и внедрить. В целях настоящей Стратегии будет использовано общепринятое в экспертном сообществе употребление терминов «стрит-ритейл» и «торговая улица»[8].

Стрит-ритейл в классическом понимании – помещения с небольшими магазинами и кафе на первых этажах зданий, расположенные вдоль пешеходных улиц или тротуаров, с витринами, вывесками, с отдельными входами с пешеходных улиц или тротуаров, как в составе торговых улиц, так и отдельные помещения (не в составе торговых улиц).

Ключевое требование к объектам стрит-ритейла – доступ покупателей в них должен быть беспрепятственным (не отделен от них газонами, крыльцом, ступенями, деревьями и прочими препятствиями). Существует правило, определенное практикой: покупатель не заходит в объект стрит-ритейла, если ему требуется преодолеть более трех ступенек. Это очень жесткое правило, однако его выполнение жизненно важно для нормального функционирования стрит-ритейла.

Торговая улица (торговый коридор) – городская улица, на которой по обеим её сторонам расположены объекты стрит-ритейла – магазины, кафе, рестораны, образующие непрерывный ряд оформленных витрин, позволяющий покупателю, гуляющему по улице, заходить в соответствующие магазины или объекты общественного питания. Сменяющие друг друга разнообразные витрины и вывески создают уютную атмосферу, которая усиливается дополнительным красочным их оформлением в период праздников.

Для торговых улиц транспортная функция (обеспечение перемещения пешеходов или транспорта) не является главной. Главной является торговая функция, которой подчиняются все иные функции торговой улицы.

Одним из важнейших условий эффективного функционирования торговой улицы, помимо вышеназванных требований к объектам стрит-ритейла, является частая смена и разнообразие витрин по пути следования покупателя. В этой связи идеальной моделью торговой улицы является такая модель, где преобладают небольшие по длине фасада магазины (кафе, рестораны) с максимальным остеклением и прозрачностью витрин, а не огромные магазины, подавляющие покупателя своими размерами и создающие, таким образом, ему внутренний дискомфорт.

Другими словами, эффективная модель торговой улицы достигается за счет концентрации и разнообразия, то есть в том случае, когда на данной улице сосредоточено максимальное количество разнообразных небольших объектов стрит-ритейла, в первую очередь несетевых, обеспечивающих покупателю максимальное визуальное и содержательное разнообразие и, таким образом, создающих интерес потребителю находиться на торговой улице и совершать там покупки (например, пользоваться услугами объектов общественного питания).

Эффект привлекательности торговой улицы для покупателей усиливается проведением ярмарок и осуществлением уличной торговой активности, в том числе сезонной и разносной торговли, а также иной социальной активностью горожан, но с доминированием торговой функции.

В наши дни стрит-ритейл и торговые улицы как формат торговли практически отсутствует в российских городах, в особенности в их периферийных зонах. Только исторические дореволюционные кварталы городов и, частично, застройка периода до 1940-х – 1950-х гг. содержат в себе помещения, отвечающие требования стрит-ритейла. Основная же часть застройки российских городов, в том числе застройки последних лет, к сожалению, в большинстве случаев не отвечают вышеназванным требованиям стрит-ритейла и торговых улиц.

Проблематика развития стрит-ритейла и торговых улиц как необходимого элемента комфортного города была поставлена еще в позднее советское время. Постановлением Совета Министров СССР от 5 августа 1988г. «О неотложных мерах по улучшению торгового обслуживания населения» предписывалось «организовать с учетом имеющегося опыта в городах пешеходные торговые улицы с размещением на них разнообразных предприятий торговли и общественного питания».

Этим же актом указывалось на необходимость осуществить в 1988 - 1989 годах меры по максимальному высвобождению первых этажей зданий, занятых в настоящее время различными конторами и учреждениями, для организации специализированных магазинов, а также предприятий общественного питания, особенно в центральных частях городов, рассматривая это не только как дополнительный источник развития материально-технической базы торговли, но и как средство придания центрам городов более привлекательного вида.

Дефицит стрит-ритейла ощущается во всех городах без исключения. Особенно это касается небольших помещений площадью 10, 20, 30 и до 100 кв.м. Помещения именно такого размера наиболее востребованы у малого бизнеса. И качественных площадей в этом сегменте практически нет.

Застройка второй половины 20 века вообще не предполагала размещение торговых объектов на первых этажах, кроме точечных универсамов и булочных. Дома, построенные в 1950-х – 2000-х годах, как правило, далеко расположены друг от друга и не по периметральному принципу, как должно быть для стрит-ритейла и торговых улиц. Соответственно, ни о каких витринах и выходах на тротуар оживленной улицы не может быть и речи.

Поэтому малому бизнесу приходится сталкиваться с «вечными» проблемами: неудобная планировка, нехватка электроэнергии, плохая вентиляция, отсутствие «продающих» витрин. Магазины и кафе вынуждены располагаться, где придется: в подвалах, переделанных квартирах на первых этажах домов, куда нужно взбираться по лестницам и так далее.

Однако создать полноценный стрит-ритейл и торговые улицы в такой застройке возможно. Это можно сделать путем возведения вдоль улиц с разреженной застройкой торговых коридоров (торговых галерей) с классическими помещениями стрит-ритейла.

Идеальным вариантом является возведение капитальных торговых галерей-объектов недвижимости, с переустройством тротуаров и иных объектов благоустройства. Такая работа потребует изменение «красных линий» и иных градостроительных правил в муниципальном образовании. Это повлечет за собой серьезные частные инвестиции девелоперского и малого торгового бизнеса в инфраструктуру и объекты недвижимости, создание постоянных, а не временных торговых объектов. Как следствие, произойдет увеличение поступлений налогов и сборов, в том числе в местные бюджеты (в первую очередь налога на имущество).

Другим вариантом восполнения дефицита стрит-ритейла является возведение некапитальных торговых галерей по правилам, действующим для нестационарных торговых объектов. Плюсом этого варианта является относительная быстрота реализации. Но минусами являются временный характер сооружений, отсутствие инвестиций в капитальные объекты и, как следствие, отсутствие твердых прав предпринимателей.