 |
Форма заключения и расторжения договора аренды здания или сооружения
|
|
|
|
Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 650 ГК РФ
1. Аренда разрушенных зданий >>>
Аренда разрушенных зданий
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). На практике возник вопрос о том, можно ли сдать в аренду разрушенное здание.
1.1. Вывод из судебной практики: Разрушенное здание не может быть объектом аренды, если по причине своего состояния не может использоваться по функциональному назначению в предпринимательской деятельности.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.07.2018 N Ф01-2518/2018 по делу N А43-25952/2017
"...Посчитав доказанным факты передачи имущества арендатору и невнесения им платы по договору, суды обеих инстанций проверили расчет взыскиваемых сумм и удовлетворили заявленные требования.
Вместе с тем суды не учли, что арендные правоотношения подчиняются правилу встречного исполнения обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное пользование.
При этом одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
|
|
|
Полностью разрушенное здание склада и четыре аварийных здания, поименованные в пунктах 1.1.9, 1.1.10, 1.1.15, 1.1.17 и 1.1.18 договора, не могли быть объектами аренды, поскольку, исходя из своего технического состояния, они утратили свое назначение.
Данное обстоятельство свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения. Утрата объектами назначения и фактическое их разрушение не предполагают также возможность их использования в предпринимательской деятельности, определенной в статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации как деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, правильно определить величину арендной платы по договору от 19.06.2014 N 02ШЗК/14, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права..."
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
| См. также: Важнейшая практика по ст. 651 ГК РФ |
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 651 ГК РФ
1. Форма заключения и расторжения договора аренды здания или сооружения >>>
2. Государственная регистрация дополнительных соглашений к договору аренды здания (сооружения), заключенному по итогам конкурса >>>
3. Начало течения срока действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении) >>>
4. Государственная регистрация договоров аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенных на срок не менее года >>>
|
|
|
5. Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенного на срок с первого числа какого-либо месяца текущего года по последнее число предыдущего месяца следующего года >>>
6. Регистрация договора аренды зданий и сооружений после истечения срока, предусмотренного для нее в договоре >>>
7. Договоры аренды зданий (сооружений) или нежилых помещений, не подлежащие государственной регистрации >>>
8. Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года >>>
9. Государственная регистрация продления срока действия договора аренды недвижимого имущества >>>
10. Передача арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору в период с момента подписания до государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) >>>
11. Взыскание предоплаты и затрат на ремонт при отсутствии государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года >>>
12. Уклонение от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения >>>
13. Государственная регистрация прекращения договора аренды здания (сооружения) >>>
14. Государственная регистрация договора о предоставлении рекламного или иного полезного места >>>
15. Государственная регистрация изменения размера арендной платы по договору аренды здания (сооружения) >>>
16. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 651 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>
Форма заключения и расторжения договора аренды здания или сооружения
В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Поэтому на практике возникают следующие вопросы: является ли составление акта приема-передачи необходимым условием для соблюдения формы такого договора и можно ли расценивать акт, по которому здание или сооружение возвращено арендодателю, как соглашение сторон о расторжении договора?
|
|
|
1.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие акта приема-передачи имущества по договору аренды здания или сооружения не свидетельствует о несоблюдении требований п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме договора аренды здания или сооружения.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2006 по делу N А21-1407/04-С2
"...Как следует из материалов дела, Центр (арендодатель) и предприниматель Мазин Д.В. (арендатор) подписали охранно-арендный договор от 05.11.99 N 09, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование с последующим выкупом или приватизацией недвижимый памятник истории и культуры - здание промышленного назначения, расположенное по адресу: Калининград, ул. Багратиона, д. 4, для использования под культурно-сервисный центр сроком до 05.11.2040.
Довод ответчика о том, что охранно-арендный договор совершен в ненадлежащей форме, поскольку отсутствует акт приема-передачи имущества, ошибочен. Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Данные требования к форме договора сторонами соблюдены, а отсутствие акта приема-передачи, исходя из названной статьи, не свидетельствует о пороках формы сделки.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, в связи с чем они должны быть оставлены в силе..."
1.2. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи, по которому здание или сооружение возвращено арендодателю, может рассматриваться судом как составленное в письменной форме соглашение сторон о расторжении договора аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006, 15.12.2006 N КГ-А40/12236-06 по делу N А40-10592/06-59-83
"...Согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.
|
|
|
По акту от 11.01.2005, подписанному сторонами, нежилое помещение площадью 2423,2 кв. м, расположенное по названному адресу, передано ООО "Инвестстройиндустрия" ГУИН Минюста России.
Суд апелляционной инстанции обоснованно оценил акт от 11.01.05 как соглашение сторон, направленное на расторжение договора аренды, поскольку обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает после расторжения договора аренды, в связи с чем довод заявителя жалобы о несоблюдении простой письменной формы при расторжении договора не может быть принят во внимание..."
|
|
|
