Государственная регистрация дополнительных соглашений к договору аренды здания (сооружения), заключенному по итогам конкурса

В соответствии со ст. 651 ГК РФ и информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 дополнительное соглашение об изменении договора аренды, который подлежит в соответствии со ст. 651 ГК РФ госрегистрации и зарегистрирован в установленном порядке, является его неотъемлемой частью и регистрация такого соглашения должна проводиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к регистрации основного договора.

При аренде государственных или муниципальных зданий (сооружений) для регистрации договора аренды необходимы документы, которые подтверждают соблюдение установленного Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 конкурсного порядка предоставления в аренду нежилого помещения, которое является предметом договора аренды.

На практике возникают споры относительно того, нужно ли заново представлять указанные документы для госрегистрации дополнительного соглашения к зарегистрированному договору аренды указанного выше имущества.

2.1. Вывод из судебной практики: Регистрация дополнительного соглашения об изменении договора аренды здания (сооружения), заключенного по итогам конкурса и прошедшего госрегистрацию, должна проводиться в соответствии с требованиями, которые предъявляются к регистрации основного договора.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 06.04.2010 N КГ-А40/1307-10 по делу N А40-71569/09-122-356

"...Заявитель пояснил, что документы, представленные на государственную регистрацию уполномоченным лицом, по форме и по содержанию соответствовали требованиям законодательства, в связи с чем, оснований для отказа в государственной регистрации не имелось.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 29.12.2001 года между ООО "Каприз Сандры" и ГУП "Ремонтно-эксплуатационное объединение Министерства путей сообщения Российской Федерации" (в настоящее время - ФГП "Ремонтно-эксплуатационное объединение" (ФГП "РЭО") был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Песочный переулок, дом 3, строение 3, находящегося у ФГП "РЭО" на праве хозяйственного ведения, за N ЦУШП-35/16.

Кроме того, 17.01.2002 года между заявителем и ФГП "РЭО" было заключено дополнительное соглашение N ЦУШП-35/17 к указанному договору аренды, которым изменен ряд условий договора аренды N ЦУШП-35/16 от 29.12.2001 года, в том числе, условия об увеличении срока действия договора.

Решением УФРС по Москве, оформленным письмом от 17.03.2009 года N 13/004/2009-192 отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения N ЦУШП-35/17 от 17.01.2002 года к договору аренды с указанием, в качестве причины отказа в государственной регистрации, на непредставление регистрирующему органу документов, подтверждающих соблюдение конкурсного порядка предоставления в аренду нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности, и проведение оценки имущества, являющегося объектом договора аренды, а также документов, подтверждающих правоспособность арендодателя на момент обращения с заявлением о производстве регистрационных действий.

Не согласившись с данным отказом УФРС по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения, ООО "Каприз Сандры" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации и обязании последнего зарегистрировать дополнительное соглашение N ЦУШП-35/17 от 17.01.2002 года к договору аренды.

В силу положений ст. ст. 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая, что дополнительное соглашение от 17.01.2001 года N ЦУШП-35/17 об изменении договора аренды (продлевающее срок аренды), подлежащего в соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации и зарегистрированного в установленном действующим законодательством порядке, является его неотъемлемой частью, регистрация указанного дополнительного соглашения должна проводиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к регистрации основного договора (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59).

Согласно п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Судом сделан правомерный вывод о том, что к дополнительному оглашению об изменении срока договора аренды применяются нормы Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 года N 685 и Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие представление ООО "Каприз Сандры" регистрирующему органу на государственную регистрацию документов, подтверждающих соблюдение конкурсного порядка предоставления в аренду нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности, а также проведение оценки имущества, являющегося предметом договора аренды.

При таких обстоятельствах, регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации дополнительного соглашения..."