 |
Доказательственное значение акта приема-передачи здания или сооружения при прекращении договора аренды
|
|
|
|
Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Однако на практике возникают споры относительно того, является ли акт приема-передачи арендуемой недвижимости единственным доказательством передачи имущества арендатору и нужно ли составлять такой акт при возврате имущества арендодателю.
2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли акт приема-передачи единственным доказательством передачи (возврата) имущества, существует две позиции судов.
Позиция 1. Акт приема-передачи здания или сооружения не является единственным допустимым доказательством передачи (возврата) имущества.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 13.08.2007 N Ф09-6352/07-С6
"...Также судом первой инстанции установлено, что сторонами в нарушение положений ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не подписан акт приема-передачи спорного помещения, истцом как арендодателем не исполнена обязанность по передаче арендованного имущества субарендатору.
Однако вывод суда о том, что акт приема-передачи имущества в силу ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является единственным допустимым доказательством передачи спорного имущества арендатору, неправомерен. Вместе с тем истцом в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено доказательств передачи данного нежилого помещения ответчику и факта пользования организацией "Коллегия адвокатов Чанышева Республики Башкортостан" спорным нежилым помещением в указанный предпринимателем Габидуллиной З.З. период времени, свидетельские показания Попкова Павла Евгеньевича и письма ответчика от 13.03.2006, 11.01.2006, как правильно установлено судом, не могут свидетельствовать о данных обстоятельствах..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 05.04.2011 N ВАС-2123/11 по делу N А40-14800/10-23-96
"...Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
При этом в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 ГК РФ уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
Поскольку акт о приемке помещений в долгосрочную аренду сторонами не был оформлен, именно общество должно было доказать, что несмотря на отсутствие соответствующего двустороннего акта банк фактически принял помещения в долгосрочную аренду. Между тем общество такого рода доказательств не представило.
С учетом этого следует признать, в связи с прекращением краткосрочной аренды банк помещения обществу возвратил, отказавшись от их последующего принятия в долгосрочную аренду..."
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2011 по делу N А17-2311/2010
"...Довод заявителя о то, что объект найма не передавался ему по акту не принимается во внимание судом округа.
|
|
|
Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В этой связи суд обоснованно квалифицировал акт допуска от 17.04.2008 в качестве передаточного документа..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.04.2011 по делу N А38-1204/2010
"...Как усматривается из документов и установил суд, ОАО "Сервис" (арендодатель) и ООО "ТЦ "Навигатор" (арендатор) заключили договор аренды от 01.04.2004, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование переданы помещения нежилого здания (литер Б), общей площадью 487,1 квадратного метра, расположенные по адресу: Йошкар-Ола, Ленинский проспект, дом 26, для организации стационарной торговли производственными и непроизводственными товарами.
Объект аренды передан в момент подписания договора, что не противоречит положениям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.3 договора)..."
Дальневосточный округ
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.04.2013 N Ф03-1212/2013 по делу N А51-6691/2012
"...Довод кассационной жалобы о том, что согласно статье 655 ГК РФ и статье 68 АПК РФ допустимым доказательством возврата объекта аренды является лишь документ о передаче, подписанный сторонами сделки, судом кассационной инстанции отклоняется.
Акт приема-передачи здания, сооружения, помещения не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю, даже если договором установлена обязательность составления акта.
При наличии совокупности исследованных судами обеих инстанций доказательств, свидетельствующих об освобождении ответчиком спорных помещений на момент рассмотрения спора и принятия решения арбитражным судом первой инстанции, отсутствие только акта приема-передачи спорных помещений не опровергает выводы суда об отсутствии ответчика в помещениях, принадлежащих истцу.
С учетом изложенного решение от 21.09.2012 и постановление от 20.12.2012 не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению..."
|
|
|
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.03.2010 N Ф03-1034/2010 по делу N А59-3238/2009
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО Компания "Доминант" (арендодатель) и ООО "Транс-Обеспечение" (арендатор) 01.01.2009 заключен договор N 21Д аренды нежилого помещения, расположенного в здании по ул. Карла Маркса, 16 в г.Южно-Сахалинске, для использования его в качестве офиса. Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2009 по 31.03.2009.
Обосновывая невозможность освобождения помещения, ответчик ссылается на то обстоятельство, что истец произвел смену замка в двери кабинета N 303, находившемся в аренде у ответчика. При этом ответчик полагает, что отсутствие акта приема-передачи, подтверждающего возврат имущества в момент смены замка, в сложившейся ситуации носит формальный характер и не влияет на правовую квалификацию отношений сторон, поскольку с момента ограничения доступа арендатора в помещение имущество находилось в фактическом владении арендодателя.
Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам истец препятствовал доступу ответчика в арендуемое помещение путем смены замка на второй входной двери офиса, что подтверждается актом о смене замка от 03.04.2009, свидетельскими показаниями работников ООО "Транс-Обеспечение" Синакина С.В. и Ломко Т.Н., постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.08.2009.
Одними из доказательств препятствования арендатору в освобождении помещения являются показания, данные сотрудником истца Воробьевой С.А., в соответствии с которыми замки на входной двери были заменены по указанию директора ООО Компания "Доминант". При этом факт смены замка в двери кабинета N 303, находившемся в аренде у ответчика, и невозможности доступа в помещение ответчика не оспаривается истцом.
Установив, что после окончания срока действия договора аренды арендатор арендованное имущество истцу не передавал, продолжал пользоваться им до 03.09.2009, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости взыскания с последнего суммы задолженности по арендной плате за указанный период в полном объеме.
|
|
|
Между тем вывод суда о пользовании помещением в указанный период не основан на доказательствах и не соответствует фактическим обстоятельствам дела, указанным сторонами.
В связи с изложенным кассационная жалоба, являющаяся обоснованной, подлежит удовлетворению, а принятое по делу постановление - отмене на основании частей 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции..."
Западно-Сибирский округ
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А45-9695/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору аренды от 09.01.2008 N 09/01-08 АР (далее - договор аренды), акту приема-передачи от 09.01.2008 ООО "Кантри-плюс" (арендодатель) передало ООО "Элит Бьюти Сибирь" (арендатор) во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 157,1 кв. м, расположенные в подвале дома N 1 по улице Галущака в городе Новосибирске, сроком на 11 месяцев.
Ненадлежащее исполнение ООО "Элит Бьюти Сибирь" обязательств по внесению арендной платы, платы за электроэнергию и коммунальные услуги послужило основанием для обращения ООО "Кантри-плюс" в суд с настоящим иском.
В силу статьи 606, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 614, пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) с момента получения его в аренду по акту приема-передачи.
Из содержания норм статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.
Апелляционный суд, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства и отменяя решение суда от 13.07.2009 в части, обоснованно исходил из того, что 26.03.2009 ООО "Кантри-плюс" прекратило пользование и доступ ООО "Элит Бьюти Сибирь" в арендуемые помещения путем их опечатывания, что свидетельствует об одностороннем расторжении договора аренды, акт от 26.03.2009, подписанный сторонами, свидетельствует о сдаче помещения арендодателю.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ООО "Элит Бьюти Сибирь" в пользу ООО "Кантри-плюс" платежей за период с 01.04.2009 по 09.07.2009..."
|
|
|
Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 12.10.2010 по делу N А72-3931/2009
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.01.2009 между ОАО "УНИПТИМАШ" (арендодатель) и ГОУ ВПО "УлГУ" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 16/11.
В связи с неоплатой ответчиком арендной платы за февраль - март 2009 года истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Истец не представил доказательств того, что ответчик занимал помещения после 31.01.2009.
Служебные записки от 16.01.2009, 19.01.2009, 20.01.2009, 21.01.2009, 22.01.2009, 27.01.2009, 28.01.2009, 29.01.2009, 30.01.2009, адресованные генеральному директору ОАО "УНИПТИМАШ", свидетельствуют о намерении факультета культуры и искусства ГОУ ВПО "УлГУ" вывезти из здания ОАО "УНИПТИМАШ" имущество, принадлежащее ГОУ ВПО "УлГУ", а акт от 22.01.2009 доказывает перевозку мебели и оборудования факультета культуры и искусства в здание по ул. Л.Толстого, д. 38.
Кроме того, акт от 03.02.2009 предварительного осмотра помещений, арендованных ГОУ ВПО "УлГУ", письма ОАО "УНИПТИМАШ" от 05.02.2009 N 011, от 13.02.2009 N 014 подтверждают факт прекращения между сторонами арендных отношений после истечения срока действия договора.
При отмеченных обстоятельствах, учитывая, что из представленных в материалы дела документов следует, что ответчик извещал истца о готовности передать арендованное помещение, а истец в период с 12.02.2009 по 02.03.2009 уклонялся от своевременного подписания акта приема-передачи, руководствуясь положениями пункта 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что ОАО "УНИПТИМАШ" не вправе требовать взыскания арендной платы после 12.02.2009..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 03.03.2010 по делу N А72-3996/2009
"...Доводы представителя Общества в судебном заседании о недоказанности пользования Обществом имуществом Предпринимателя противоречат материалам дела, поскольку получение имущества в пользование подтверждается вышеуказанным актом приема-передачи имущества, представленными в материалы дела актами пользования имуществом, а также представленными в материалы дела актами, подтверждающими потребление Обществом электрической энергией на используемом объекте..."
Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2011 по делу N А56-41448/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 28.03.2007 N 02-07 аренды нежилых помещений 1-Н (пом. 1 - 18), 2-Н (пом. 13 - 25, 27), 3-Н (пом. 14 - 25), общей площадью 513,1 кв. м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Приморский просп., д. 31Б, лит. А, кадастровый номер 78:4142В:0:2, для использования под офисные цели сроком до 28.02.2008.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, после 28.02.2008 Банк не занимал помещения, а ключи от арендуемых помещений получены директором Общества в указанную дату. Имущество, находящееся в этих помещениях, сверено по инвентарным ведомостям. Данные обстоятельства признавались истцом в письменных объяснениях, представленных суду первой инстанции (т. 3, л.д. 31 - 36). В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца не отрицал эти факты.
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.
Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя в силу пунктов 2.1.11 и 2.2.17 договора.
Материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора арендатор прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения Банка и поступили в распоряжение Общества как арендодателя. Поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.
Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться помещениями, имуществом в них после передачи ключей Обществу, в деле нет.
Вывод апелляционного суда о наличии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, противоречит фактическим обстоятельствам и статье 622 ГК РФ.
Установив факт прекращения договора аренды и возврат имущества арендодателю, отсутствие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно отказал в иске..."
Северо-Кавказский округ
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2017 N Ф08-6336/2017 по делу N А32-19016/2016
"...Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество является собственником административного здания (свидетельство о государственной регистрации права от 02.07.2004 серии 23-АБ N 529582). Общество (арендодатель) и колледж (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений в административном здании до 27.06.2016. Каждой из сторон предоставлено право в любое время отказаться от договора аренды, предупредив другую сторону за 30 календарных дней (пункт 2.3). По письменному требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению за 1 месяц, а арендатор выселению в течение 2 месяцев, если он не внес арендную плату (пункт 10.3.3). Арендная плата установлена в размере 170 тыс. рублей в месяц без учета платы за коммунальные услуги (водопровод, канализацию, тепло- и электроэнергию, охрану и т.д.), оплачиваемой отдельно по предъявляемым арендодателем на основании показаний прибора учета счетам (пункт 5.1). Арендная плата подлежала внесению не позднее пятого числа отчетного месяца, а компенсация коммунальных платежей - до 25 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 5.3). За пользование нежилыми помещениями с 01.07.2015 по 27.06.2016 колледж должен был внести 2040 тыс. рублей, а фактически оплатил 1310 тыс. рублей.
Письмом от 04.03.2016 N 38 общество уведомило колледж о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и потребовало освободить нежилые помещения до 04.04.2016 в связи с непоступлением арендных платежей за февраль и март 2016 года в размере 340 тыс. рублей. Общество также предупредило колледж о возможных ограничении доступа к арендуемым нежилым помещениям, закрытии и опечатывании входа при неисполнении претензии. Письмо направлено по адресу колледжа 04.03.2016 (почтовый идентификатор 35434048302929), но не было им получено и 04.04.2016 возвращено отправителю с отметкой почтовой службы об истечении срока хранения. Направленное посредством телеграфной связи аналогичное письмо получено представителем колледжа 09.03.2016. В письмах от 04.03.2016 N 39 и от 25.03.2016 N 54 общество повторно потребовало от колледжа погашения образовавшегося долга и освобождения нежилых помещений.
С 25.05.2016 общество ограничило колледжу доступ в нежилые помещения, выставленная охрана препятствовала входу в них преподавателям, студентам и сотрудникам колледжа. Руководитель и сотрудник колледжа 25.05.2016 проникли в нежилые помещения, а 26.05.2015 покинули их, предварительно опечатав входные двери. Общество 27.05.2016 также опечатало нежилые помещения и сменило замки во входных дверях (постановление начальника ОП УВД по г. Сочи об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.06.2016, вынесенное по итогам проверки КУСП от 27.05.2016 N 7032).
Названные обстоятельства послужили основанием обращения общества в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В пунктах 10, 37, 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сформулированы рекомендации, согласно которым арендодатель не вправе требовать от арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендатором обязанности по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества по истечении срока аренды производится в размере, определенном соответствующим договором.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Аналогичным образом при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (статья 655 Гражданского кодекса). По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснений прекращение арендных отношений влечет обязанность арендатора по возврату в разумный срок арендованного имущества арендодателю. Порядок исполнения этой обязанности определяется положениями общей части обязательственного права либо договором, если он регулирует порядок возврата имущества по окончании срока аренды. В этом случае взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества арендодателю, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сформулирована рекомендация о том, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции заключил о прекращении арендных отношений по истечении 30 дней с момента получения колледжем письма общества от 04.03.2016 N 38 (с 09.04.2016), об отсутствии у колледжа возможности использования нежилых помещений с 25.05.2016 по зависящим от общества обстоятельствам, о сохранении у колледжа обязанности по внесению арендной платы до 25.05.2016. В связи с фактическим прекращением арендных отношений и пользования колледжем нежилыми помещениями с 25.05.2016, отсутствие акта приема-передачи (возврата) объекта аренды арендодателю само по себе не является основанием для взыскания долга после названной даты. Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведен судом апелляционной инстанции в соответствии с приложенным обществом к заявлению об уменьшении суммы иска расчетом. У суда апелляционной инстанции отсутствовали законные основания для выхода за пределы измененных требований..."
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.06.2015 N Ф08-3935/2015 по делу N А15-1174/2014
"...Как видно из материалов дела, 12.09.2008 и 15.09.2008 ОАО "Дорснаб" (арендодатель) и предприятие (арендатор) заключили договоры аренды нежилых помещений площадью 1458 кв. м и 620,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Махачкала, ул. Промышленное шоссе, 43, предназначенных для хранения ТМЦ (пункты 1.1 договоров). Срок действия каждого договора - 11 месяцев без преимущественного права заключения арендатором договора на новый срок. В то же время в пунктах 4.3 договоров стороны указали, что договор считается возобновленным на тех же условиях на срок 11 месяцев, если арендатор по истечении 11 месяцев продолжает пользоваться помещением и отсутствуют возражения со стороны арендодателя.
Пунктом 1 статьи 655 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязанность арендодателя по передаче здания арендатору считается исполненной после подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ соответственно арендодателя от передачи имущества, а арендатора от принятия имущества.
Такие же действия (подписание документа о передаче) стороны в силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ должны произвести при прекращении договора аренды здания и возвращении его арендодателю.
Вместе с тем в настоящем деле положения статьи 655 ГК РФ подлежат применению с учетом распределения бремени доказывания в рассматриваемых договорах аренды. То есть отсутствие акта или иного документа о возврате складов из аренды не может автоматически подтверждать факт их использования арендатором в том или ином 11-месячном периоде и не освобождает арендодателя от доказывания этого обстоятельства.
Именно таким образом, с учетом договорных условий, суд первой инстанции применил статью 655 ГК РФ, придя к выводу, что общество не доказало фактическое использование его имущества предприятием в период с июня 2011-го по март 2014 года и не доказало возобновление арендных отношений каждый раз по истечении очередных 11 месяцев. В то же время апелляционный суд придал решающее значение отсутствию акта о возврате и оставил без какой-либо оценки ряд доказательств, исследованных и оцененных судом первой инстанции.
Окружной суд считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал имеющиеся в деле доказательства, установил все имеющие значение для дела фактические обстоятельства, за исключением выявленной апелляционным судом ошибки, и правильно применил нормы права, в связи с чем его решение следует оставить в силе..."
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.07.2014 по делу N А32-32949/2013
"...Как видно из материалов дела, 30.03.2012 общество (арендодатель) и управление (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 22, объектом которого являлось нежилое изолированное помещение общей площадью 166,8 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Сакко и Ванцетти, 1, целевое назначение - для размещения экспертно-исследовательского отдела N 2.
Общество, полагая, что управление не передало арендуемое помещение по акту приема-передачи после истечения договора аренды, поэтому оно обязано оплатить арендную плату с 01.07.2012 по 30.09.2013, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.
Действующее гражданское законодательство устанавливает определенный порядок возврата арендуемых помещений (по акту приема-передачи). Этот порядок установлен для определения конкретной даты возврата арендуемого помещения и направлен на избежание необоснованного пользования арендуемыми помещениями. Если акт возврата помещений не составлен, арендатору продолжает начисляться арендная плата за арендуемое имущество, однако начисление арендной платы возможно только при фактическом использовании имущества после расторжения договора. Установление в пункте 2 статьи 655 Кодекса обязанности сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленные доказательства: прекращение договора аренды, перевозку самим обществом оборудования управления, переписку сторон, отсутствие доказательств оставления в помещениях общества имущества, кроме пяти сплит-систем, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по причине освобождения помещений управлением 30.06.2012 и неиспользования его после 01.07.2012.
Доказательства фактического нахождения управления либо его имущества в арендованных помещениях после 01.07.2012 (акт осмотра помещения, опись либо инвентаризация оставленного в помещении имущества и т.п.) общество суду не представило..."
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2010 N Ф09-3367/10-С6 по делу N А47-7114/2006
"...Кроме того, судами установлено и материалами дела подтверждается отсутствие акта приема-передачи спорного нежилого помещения ответчику по договору аренды от 31.03.2005 N 38.
Между тем, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности за период с апреля 2005 по декабрь 2005 года, суды исходили из того, что о факте пользования спорным помещением свидетельствуют иные имеющиеся в материалах дела доказательства. А именно: платежные поручения от 03.02.2006 N 43, от 10.03.2006 N 100, от 04.04.2006 N 143, от 04.05.2006 N 202, от 06.06.2006 N 266, подтверждающие оплату аренды модуля по договору от 31.03.2005 N 38, письма истца от 22.11.2005 N 46 и от 30.12.2005 N 51 которыми общество "Саракташагроснаб" уведомило ответчика о том, что срок аренды по договору от 31.03.2005 N 38 истекает 31.12.2005, заключение договора аренды на новый срок не планируется, в связи с прекращением действия договора необходимо в срок до 30.01.2006 освободить арендуемые им помещения и принять меры по вывозу его имущества из данных помещений. О получении обществом "Герет-Агро" названных писем свидетельствует штамп ответчика, подпись лица, их получившего, и копия почтовой квитанции (т. 1, л. д. 56, 70). Доказательств оплаты аренды помещения по договору аренды от 31.03.2005 N 38 за период с апреля по декабрь 2005 года суду не представлено.
При таких обстоятельствах суды признали требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.04.2005 по 31.12.2005 обоснованными и правомерно удовлетворили их..."
Позиция 2. Акт приема-передачи здания или сооружения является единственным допустимым доказательством передачи (возврата) имущества.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2010 по делу N А38-7246/2009
"...Ответчик указывает на неправильное установление судом фактических обстоятельств по делу, касающихся исполнения обязанности арендатора по возврату имущества. В данном случае имело место уклонение арендодателя от принятия помещения, поэтому ссылка суда на обязательность акта приема-передачи, как единственного доказательства фактического возврата объекта недвижимости, неправомерна.
Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.04.2008 N 4819 аренды нежилого помещения - подвала встроенно-пристроенного помещения I, литеры А, А1, общей площадью 745,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Йошкар-Ола, улица Красноармейская, 50, для использования в целях размещения складских помещений.
По смыслу статей 614 и 622 (абзаца 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по внесению арендных платежей до момента возврата объекта аренды контрагенту. При этом возврат объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, обоюдно подписанным участниками сделки, который в силу требований статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации является единственным допустимым доказательством данного факта.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."
Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.12.2013 по делу N А31-2756/2013
"...Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Кодекса).
Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По смыслу указанных норм права у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы с момента возврата арендодателю объекта найма.
Допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться только обоюдно подписанный сторонами договора документ, в котором имеются сведения данного содержания.
Вопреки правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик не представил документа о возврате арендованного имущества после окончания срока действия Договора.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца являются законными и подлежащими удовлетворению.
Довод подателя жалобы об отсутствии оснований для взыскания оплаты за пользование объектом найма по мотиву фактического освобождения им объекта найма с 15.01.2013 (независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка возврата помещения) ошибочен.
Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства.
Спорное помещение передано арендодателю, что подтверждается актом приема-передачи от 15.11.2012. Следовательно, до прекращения договора аренды и составления акта возврата объекта по правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату в размере и порядке, соответствующих условиям договора (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.12.2013 по делу N А29-1426/2013
"...Как видно из документов и установил суд, ООО "ВЕСНА" (арендодатель) и ООО "ПОЛИНАТ" (арендатор) заключили договоры аренды от 30.03.2011 N 11/2011-торг и от 31.03.2011 N 14/2011-торг нежилых помещений, согласно которым арендатору передаются нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, д. 147.
Объекты аренды переданы арендатору по актам приема-передачи от 01.04.2011.
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате с 01.06.2012 по 19.06.2012.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Кодекса).
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обстоятельства дела, которые, согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
По смыслу указанных норм права, у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной п
|
|
|
