13.3.1. Определение рыночной стоимости объекта аренды (СОА)

Расчет рыночной стоимости земельного участка как незастроенного

Рыночная стоимость земельного участка в рамках затратного подхода к оценке рыночной стоимости объекта аренды определяется с применением сравнительного подхода (см. выше).

В рамках сравнительного подхода к оценке земельных участков выделяют методы (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав собственности земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06. 03. 2002 г. № 568-р):

− Метод сравнения продаж;

− Метод выделения;

− Метод распределения.

Два последних метода являются косвенными методами и предполагают наличие развитого рынка, к которому относится единый объект недвижимости. Таким образом, данные методы в расчете земельного участка под подъездным железнодорожным путем не применим. Расчет рыночной стоимости земельного участка Оценщик производит методом сравнения продаж.

Метод прямого сравнения продаж

Применение сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

− подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

− определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

− сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

− приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки), называемые ценообразующими факторами.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

− прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

− прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

− корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

− определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

− экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Выбор единицы сравнения (ФСО-7 п. 22г)

В качестве единицы сравнения при оценке стоимости объекта оценки выбирается количество рублей за квадратный метр общей площади земельного участка. Выбор данной единицы сравнения связан с тем, что это общепринятая единица сравнения, используемая участниками рынка при заключении договоров купли-продажи и аренды недвижимости, является общей для объекта оценки и объектов-аналогов (типичная величина на рынке оцениваемого объекта), а имеющейся информации по аналогам достаточно для ее расчета. Выбранная единица сравнения является удельной величиной, что позволяет корректно сравнивать объекты различной площади. Остальные единицы сравнения практически не используются участниками рынка (см. обзор рынка земельных участков), в объявлениях не публикуется достаточно информации для их расчета, следовательно, в Отчете они не рассматриваются.

Описание сопоставимых объектов-аналогов (ФСО-7 п. 22в)

Согласно анализу наиболее эффективного использования (п. 13. 4), наиболее эффективным вариантом эксплуатации исследуемых участков является по назначению в качестве подъездного железнодорожного пути – объекта транспортной и производственно-складской инфраструктуры. Оцениваемый участок относится к сегменту земельных участков под производственно-складскую (индустриальную) застройку (см. п. 12. 3, 12. 4. 2).

Ценообразующие факторы для расчета рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом определены на основании анализа рынка. В качестве факторных переменных, участвующих в расчетах и результирующей переменной выделим следующие параметры:

− имущественные права, обременения;

− транспортная доступность;

− наличие инженерных коммуникаций;

− наличие железнодорожной ветки;

− состояние участка;

− площадь, кв. м.

Для применения скидки на торг Оценщиком были использованы данные анализа проведенного компанией «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки г. Нижний Новгород», 2016 г. (Л. А. Лейфер «Справочник Оценщика недвижимости», том 3 - данный источник является актуальным на дату оценки). Размер скидки на торг принят в размере 18, 6 %, что соответствует среднерыночным значениям длянеактивного рынка земельных участков производственно-складского назначения.

В качестве сопоставимых объектов для расчета рыночной стоимости земельного участка использованы предложения по продаже незастроенных земельных участков производственно-складского назначения, расположенные в Приморском крае вблизи основных автотранспортных магистралей, преимущественно, вдоль трассы М-60 и Транссибирской магистрали, как и объект аренды(Таблица 141).

Таблица 131♦ Описание сопоставимых объектов и объекта исследования

Рисунок 143♦ Карта аналогов (источник: Яндекс. Карты)