 |
Аналог №1. В ходе телефонного интервьюирования было выявлено, что имеется только возможность подключения электричества и водоснабжения
|
|
|
|
Аналог №1
Источник информации: https: //www. farpost. ru/kirovskii-r-n/realty/land/zemli-promyshlennosti-sobstvennost-4ga-vozle-federalnoj-trassy-26299283. html
В ходе телефонного интервьюирования было выявлено, что имеется только возможность подключения электричества и водоснабжения.
Аналог № 2
Источник информации: https: //www. farpost. ru/shkotovskii-r-n/realty/land/1-5-ga-sobstvennost-shtykovo-pod-proizvodstvennuju-bazu-sobstvennost-35910125. html
В ходе телефонного интервьюирования было выявлено, что имеется только возможность подключения водоснабжения.
Аналог № 3
Источник информации: https: //www. farpost. ru/bolshoi-kamen/realty/land/uchastok-okolo-trassy-vladivostok-nahodka-45139403. html
Аналог №4
Источник информации:
http: //www. farpost. ru/nadezhdinskii-r-n/realty/land/3-75-ga-promyshlennost-r-on-kiparisovo-gostrassa-vladivostok-ussurijsk-13299153. html
В ходе телефонного интервьюирования было выявлено, что имеется только возможность подключения электричества.
Описание и расчет вносимых корректировок при корректировании значения единицы сравнения для объектов-аналогов (ФСО-7 п. 22д, п. 22е)
При определении рыночной стоимости объектов исследования применялись корректировки, которые вносились последовательно (одна за одной) в стоимость объектов аналогов.
Таблица 132♦ Описание введённых корректировок для расчета стоимости
| Ценообразующий фактор | Значение корректировки | Обоснование применяемого значения корректировки |
| Имущественные права | № 1: -15, 0 %; № 2: -15, 0 %; № 3: 14, 0 %; № 4: 0, 0%; | Оцениваемый участок и аналог № 4 – в долгосрочной аренде (49 лет), корректировка не вводится. Аналоги №№ 1 и2 – в собственности. Корректировка: (0, 85 – 1) х 100 = -15 %, где 0, 85 – минимальное значение доверительного интервала отношения стоимости земельного участка в долгосрочной аренде к участку в собственности. Минимальное значение принято, так как долгосрочная аренда сроком на 49 лет. Аналог № 3 – в краткосрочной аренде. Корректировка: (1, 14 – 1) х 100 = 14 %, где 1, 14 –отношение стоимости земельного участка в долгосрочной аренде к участку в краткосрочной аренде; |
| Транспортная доступность | № 1: 0, 0 %; № 2: 0, 0 %; № 3: 0, 0 %; № 4: 0, 0%; | Оцениваемый участоки все аналоги № 1, 2, 3, 4 имеют отличную транспортную доступность: участки расположены в непосредственной близости к автотрассе «Уссури» М-60 и к Транссибирской магистрали, корректировка не вводится. |
| Наличие инженерных коммуникаций | № 1: 0, 0 %; № 2: 0, 0 %; № 3: 0, 0 %; № 4: 0, 0%; | Оцениваемый участок не имеет инженерных коммуникаций и возможности подключения к ним, за исключением отдельных небольших участков. Аналоги №№ 1, 2, 3, 4не имеют подключение электроэнергии. Корректировка не вводится. |
| Состояние участка (рельеф, отсыпка) | № 1: 0, 0 %; № 2: 0, 0 %; № 3: 0, 0 %; № 4: 0, 0%; | Оцениваемый участок рассматривается как не освоенный (см. выше) как и аналоги №№ 1-4 – не освоены, не имеют планировки, покрытий и т. д. Корректировка не вводится. |
| Наличие железнодорожного тупика на участке | 0, 0 % | Оцениваемый участок обладает железнодорожными путями, однако, в данном случае это не является ценообразующим фактором, так как сам участок предназначен для размещения данных путей, и факт их наличия не является дополнительным бонусом оцениваемому участку. Аналоги не имеют железнодорожных путей, корректировка не вводится. |
| Площадь, кв. м | № 1: -5, 84 %; № 2: -12, 81, 0 %; № 3: -24, 24 %; № 4: -6, 32%; | По результатам анализа рынка земли было выявлено, что масштаб площади земельных участков оказывает значительное влияние на удельную стоимость участков. Корректировка на масштаб была рассчитана в программе Excel при помощи аппроксимации степенным трендом на основе изменения коэффициента удельной стоимости земельных участков в зависимости от площади. Средние значения были использованы из справочника оценщика недвижимости Том 3 «Земельные участки». Лейфер Л. А. и Стерлин А. М., Нижний Новгород, 2016 г., стр. 176.
При использовании данной зависимости был получен следующий график степенной функции:
Расчет корректировок на площадь:
Для аналога №1: ((0, 8446*(40000/10000)^(0, 0784))-1)*100=-5, 84%;
Для аналога №2: ((0, 8446*(15000/10000)^(0, 0784))-1)*100=-12, 81%;
Для аналога №3: ((0, 8446*(2500/10000)^(0, 0784))-1)*100=-24, 24%
Для аналога №4: ((0, 8446*(37500/10000)^(0, 0784))-1)*100=-6, 32%.
|
|
|
|
|
|
|
Расчет стоимости земельного участка произведен в таблицах ниже.
Таблица 133♦ Расчет стоимости земельного участка площадью 88 950, 18 кв. м
|
Элементы сравнения |
Единица измерения |
Объект оценки |
Объекты-аналоги | |||||
| Адрес объекта | Земельный участок площадью 6 310 кв. м, с кадастровым номером 25: 22: 250001: 0070 | Приморский край, р-н Кировский, с. Уссурка, ул. Курортная, дом 1 | Приморский край, р-н Шкотовский, п Штыково, ул. Школьная, дом № 1 | Приморский край, р-н Шкотовский, д. Царевка, ул. Центральная, д. 6 | Приморский край, р-н Надеждинский, с. Кипарисово, ул. Овражная, 9, кв. 2 | |||
| Источник информации | - | https: //www. farpost. ru/kirovskii-r-n/realty/land/zemli-promyshlennosti-sobstvennost-4ga-vozle-federalnoj-trassy-26299283. html | https: //www. farpost. ru/shkotovskii-r-n/realty/land/1-5-ga-sobstvennost-shtykovo-pod-proizvodstvennuju-bazu-sobstvennost-35910125. html | https: //www. farpost. ru/bolshoi-kamen/realty/land/uchastok-okolo-trassy-vladivostok-nahodka-45139403. html | https: //www. farpost. ru/nadezhdinskii-r-n/realty/land/3-75-ga-promyshlennost-r-on-kiparisovo-gostrassa-vladivostok-ussurijsk-13299153. html | |||
| Общая площадь | кв. м | 88 950, 18 | 40 000 | 15 000 | 2 500 | 37 500 | ||
| Рыночная стоимость | руб. | - | 10 200 000 | 2 000 000 | 650 000 | 12 000 000 | ||
| Рыночная стоимость кв. м | руб. /кв. м | - | ||||||
| Скидка на торг | % | 18, 6% | 18, 6% | 18, 6% | 18, 6% | |||
| Рыночная стоимость с учетом торга | руб. /кв. м | 207, 57 | 108, 26 | 211, 64 | 260, 48 | |||
| Корректировки |
Расчет мультипликаторов | |||||||
| Имущественные права, обременения | Долгосрочная аренда (49 лет), обременения отсутствуют | Собственность | Собственность | Аренда краткосрочная | Долгосрочная аренда | |||
| Корректировка | % | -15, 00 | -15, 00 | 0, 00 | ||||
| Скорректированная цена | руб. | 176, 43 | 176, 43 | 241, 27 | 260, 48 | |||
| Расположение относительно автомагистралей | Высокая (близость к трассе А-370, к путям Транссибирской магистрали) | Высокая (около 50 м к трассе Уссури А-370) | Высокая (около 400 м от трассы Штыково-Шкотово) | Высокий (около 50 м от трассы А 188) | Высокий (около 50 м от трассы А 370) | |||
| Корректировка | % | |||||||
| Скорректированная цена | руб. | 176, 43 | 176, 43 | 241, 27 | 260, 48 | |||
| Наличие инженерных коммуникаций | Отсутствуют | Отсутствуют | Отсутствуют | Отсутствуют | Отсутствуют | |||
| Корректировка | % | |||||||
| Скорректированная цена | руб. | 176, 43 | 176, 43 | 241, 27 | 260, 48 | |||
| Состояние участка | Не освоен | Не освоен | Не освоен | Не освоен | Не освоен | |||
| Корректировка | % | |||||||
| Скорректированная цена | руб. | 176, 43 | 176, 43 | 241, 27 | 260, 48 | |||
| Площадь, кв. м | кв. м | 88 950, 18 | 40 000 | 15 000 | 2 500 | 37 500 | ||
| Корректировка | % | -5, 84 | -12, 81 | -24, 24 | -6, 32 | |||
| Скорректированная цена | руб. | 166, 13 | 153, 83 | 182, 79 | 244, 02 | |||
| Для выводов: | ||||||||
| Общая чистая коррекция | руб. | -41, 44 | 45, 57 | -28, 85 | -16, 46 | |||
| в % от цены продажи | % | -19, 96 | 42, 09 | -13, 63 | -6, 32 | |||
| Общая валовая коррекция | руб. | 41, 44 | 90, 77 | 88, 11 | 16, 46 | |||
| в % от цены продажи | % | 19, 96 | 83, 84 | 41, 63 | 6, 32 | |||
| Доля обратно-пропорциональная общей валовой коррекции
| 7, 60 | 1, 81 | 3, 65 | 24, 01 | ||||
| Весовой коэффициент | 20, 50% | 4, 88% | 9, 85% | 64, 77% | ||||
| Весовая доля | 34, 06 | 7, 51 | 18, 00 | 158, 05 | ||||
| Арендная плата, руб. / кв. м |
| |||||||
| Арендная плата, руб. | 6 411 031 | |||||||
|
|
|
