 |
Оценка стоимости имущества заемщика
|
|
|
|
На первом этапе ознакомления с заемщиком следует чётко знать, что же входит в состав его имущества, что является источником его формирования.
Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком по договору о предоставлении кредита.Обеспеченность кредитазакрывает один из основных кредитных рисков - риск непогашения ссуды. Данный принцип подразумевает реальное обеспечение предоставленных заемщику ссуд различными видами имущества или обязательствами сторон. В качестве обеспечения своевременного возврата ссуды кредиторы по договору принимают:
· залог;
· поручительство (гарантию);
· обязательства в других формах, принятых практикой.
В обеспечение ссуды банки могут принимать от заемщиков в залог любое его имущество, в том числе:
· здания;
· сооружения;
· товарно-материальные ценности;
· товарораспорядительные документы;
· векселя;
· и другие долговые обязательства;
· ценные бумаги (акции, облигации, казначейские обязательства и др.);
· иностранную валюту.
В залог принимается только имущество, свободное от залога, которое находится в собственности заемщика или принадлежит ему на праве полного хозяйственного ведения. Принимаемые банком в залог товары должны быть застрахованы за счет заемщика от риска утраты и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении страхового случая и неисполнения заемщиком обязательств перед банком. /12/
Например, основной формой обеспечения возврата жилищного ипотечного кредита физического лица является ипотека:
· залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится
|
|
|
· залог земельного участка под строительство жилого объекта
· залог объекта незавершенного жилого объекта
· залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком
В некоторых случаях кредит может предоставляться без обеспечения, тогда он называется «бланковым».
Что же касается юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, вступающих в кредитные отношения залоговый перечень несколько шире, нежели у физических лиц. Это объясняется сложно формой их организации. Приведем полный список имущества, являющийся залогом кредитования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей:
· драгоценные металлы и камни
o драгоценные металлы в стандартных и/или мерных слитках, соответствующие государственным и отраслевым стандартам РФ и международным стандартам качества, с обязательным хранением в банке;
o драгоценные металлы как товары в обороте у субъектов добычи/производства драгоценных металлов, или использующих их в производстве, или производящих изделия из них;
o драгоценные камни как товары в обороте у субъектов добычи/производства драгоценных камней, или использующих их в производстве, или производящих изделия из них.
· Ценные бумаги:
o государственные федеральные ценные бумаги РФ (в т.ч. ценные бумаги Банка России) и ценные бумаги Сбербанка России);
o ценные бумаги субъектов РФ и муниципальных образований в пределах установленных на них лимитов риска;
o долговые ликвидные ценные бумаги банков в пределах установленных на них лимитов риска;
o долговые ценные бумаги корпоративных эмитентов в пределах установленных на них лимитов риска/сублимитов риска;
o прочие(за исключением договорных) ценные бумаги банков и корпоративных эмитентов в пределах установленных на них лимитов риска/сублимитов риска.
· Доли участия в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью
|
|
|
· Гарантии и поручительства:
o гарантии Министерства финансов РФ;
o гарантии субъектов РФ или муниципальных образований в пределах установленных на них лимитов;
o гарантии банков-контрагентов в пределах установленных на них лимитов риска;
o поручительства платежеспособных предприятий и организайций в пределах лимитов;
o поручительства физических лиц.
· Движимые имущественные активы:
o транспортные средства;
o машины и оборудование;
o измерительные и регулирующие приборы и устройства;
o вычислительная техника;
o инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности;
o рабочий, продуктивный и племенной скот, животные на выращивании и откорме;
o товарно-материальные ценности, в т.ч. запасы готовой продукции, товары, сырье, материалы, полуфабрикаты в обороте (переработке);
o приобретаемое движимое имущество (оборудование, транспортные средства, товарно-материальные ценности) с обязательным одновременным оформлением залога имущественных прав по контракту(договору) поставки (покупки) данного имущества.
· Недвижимые имущественные активы:
o здания/сооружения, в т.ч. часть зданий/сооружений, нежилые помещения,
o объекты незавершенного строительства(если права собственности на объект незавершенного строительства оформлены);
o воздушные и морские суда;
o суда внутреннего плавания;
o космические объекты;
o квартиры и жилые дома;
o земельные участки;
o предприятия – как имущественные комплексы.
· Имущественные права:
o имущественные права по контракту(договору) на реализацию продукции или оказание услуг, при этом сроки выполнения обязательств по договору о предоставлении кредита целесообразно синхронизировать с планируемыми сроками поступления выручки по контракту(договору);
o имущественные права по контракту (договору) поставки (покупки) движимого имущества (оформляются в обязательном порядке при залоге приобретаемого движимого имущества, в т.ч. при финансировании операций лизинга)
o имущественные права по договору лизинга (используются в обязательном порядке при финансировании операций лизинга);
o имущественные права на строящиеся площади, имущественные права по договору аренды, залог права аренды земельного участка (данные виды обеспечения используются при финансировании строительных объектов)./15/
|
|
|
Оценка имущества – систематизированный сбор и анализ экспертами данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества (бизнеса) и оценки ее на основе действующего законодательства и стандартов.
Рассмотрим методы позволяющие оценить рыночную стоимость каждого вида активов и обязательств предприятия. Основное внимание уделим особенностям оценки объектов недвижимости производственного назначения, машин и оборудования, а также других видов активов.
Затратный подход в процессе оценки стоимости компании представлен двумя методами: метод стоимости чистых активов и метод ликвидационной стоимости.
Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами.
При этом в рамках метода стоимости чистых активов, используемого при оценке бизнеса компании в процессе реструктуризации, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подхода. Процедура оценки предусматривает следующую последовательность шагов:
- определение рыночной стоимости всех активов компании;
- определение величины обязательств компании;
- расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.
К числу активов компании относятся следующие группы активов:
- нематериальные активы;
- долгосрочные финансовые вложения;
- здания, сооружения;
- машины, оборудование;
- запасы;
- дебиторская задолженность;
- прочее.
Рассмотрим оценку отдельных видов активов в рамках затратного подхода./21/
При проведении оценки зданий, сооружений, передаточных устройств используются:
· Затратный подход.
· Доходный подход.
· Сравнительный подход.
|
|
|
При проведении оценки все объекты недвижимости делятся на следующие группы.
1) Объекты производственного характера (используемыми подходами оценки являются Затратный и Сравнительный).
2) Объекты непроизводственного характера (магазины, дома культуры и т.п.) (используемыми подходами в оценке являются Сравнительный и Доходный).
3) Объекты, не завершенные строительством (используемым подходом оценки является затратный).
При оценке зданий, сооружений, передаточных устройств применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревания актива./19/
Данные для оценки:
- Строительно-технические характеристики объектов на основании данных технических паспортов, подготовленных БТИ, а также по данным Отдела капитального строительства оцениваемой компании.
- Справочная информация: требуемые затраты на ремонт, затраты, связанные с восстановлением.
Рыночная стоимость объекта недвижимости может определяться на основании УПВС или УПСС:
Расчет производился в несколько этапов:
1) Расчет полной стоимости замещения зданий и сооружений. Производится путем подбора аналогичного здания, сооружения по данным сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) в ценах 1969 года, с учетом расположения оцениваемой объекта (климатический район, территориальный пояс)./20/
Результатом является удельная стоимость (на 1 м3) строительства нового объекта в ценах 1969 г.
Укрупненные показатели включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе:
- санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация и их вводы в здание, мусоропровод и другие виды благоустройства);
- электрических и слаботочных устройств — освещение, лифт, радио, телефон, телевидение, а также газоснабжение.
При отсутствии данных работ оценщик осуществляет корректировку на расхождение.
2) Удельная стоимость умножается на строительный объем здания, получается стоимость строительства в ценах 1969 года.
3) Полученная стоимость умножается на индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. Пересчет стоимости строительства здания, сооружения или передаточного устройства в цены 1984 года в соответствии с постановлением Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для пересчета сводных сметных расчетов в цены 1984 года»;
4) Определяется полная стоимость замещения объема в ценах на дату оценки путем умножения на индекс удорожания (источники информации: «Центр по ценообразованию в строительстве» области, в которой расположен оцениваемый объект, распоряжения об утверждении индексов цен по области, индексы удорожания строительных работ для промышленных объектов (сборники КО-ИНВЕСТ).
|
|
|
5) Оценка износа. Износ может быть физическим, функциональным, моральным.
а) Физический износ. Физический износ — это уменьшение стоимости вследствие старения и изнашивания. Это уменьшение может классифицироваться как устранимое и необратимое. В целях определения этого типа износа учитывается фактический возраст зданий и их состояние. Работы по оценке физического износа можно осуществлять с помощью использования «Правил оценки физического износа жилых зданий», ВСН 53-86 (р), Госгражданстрой, — М., Прейскурантиздат, 1990.
б) Функциональный износ. Представляет собой потерю стоимости, вызванную появлением новых технологий. Он может проявиться в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, сверхдостаточности, непривлекательном виде, плохой или неэффективной планировке и дизайне. Функциональной износ обычно вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания.
в) Экономический износ. Определяется как снижение функциональной пригодности зданий, сооружений, передаточных устройств вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка, а также общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. Функциональный и моральный износ, как правило, определяются экспертным путем.
Как правило, при оценке затратным подходом, до момента введения законодательства, регламентирующего продажу земли, стоимость земельного участка в расчет не принимается. В практике при проведении оценки отдельных объектов недвижимости можно оценивать право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.
Теперь рассмотрим доходный подход к оценке имущества.
При применении данного метода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.
Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.
Расчет величины рыночной стоимости объекта недвижимости при применении Доходного подхода в части Метода капитализации дохода выполняется в следующей последовательности:
1) Сбор информации.
2) Оценка потенциального валового дохода.
3) Оценка предполагаемых потерь от недоиспользования объекта.
4) Фиксация величины действительного валового дохода.
5) Оценка предполагаемых издержек, связанных с эксплуатацией оцениваемого объекта.
6) Оценка Чистого операционного дохода, как разницы между Действительным валовым доходом и издержками, связанными с эксплуатацией объекта.
7) Расчет коэффициента капитализации.
8) Получение итоговой величины рыночной стоимости объекта путем деления Чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Расчет величины рыночной стоимости объекта недвижимости при применении доходного подхода в части метода дисконтирования денежных потоков выполняется в следующей последовательности:
1) Сбор информации.
2) Составление прогноза будущих доходов за предполагаемый период владения объектом недвижимости.
3) Составление прогноза будущих расходов за предполагаемый период владения объектом недвижимости.
4) Расчет предполагаемой стоимости перепродажи после окончания прогнозного периода времени.
5) Определение ставки дисконта, используемой в расчетах.
6) Получение итоговой величины рыночной стоимости объекта путем суммирования текущей стоимости будущих чистых доходов (доходы после налогообложения, скорректированные на величину текущих расходов) и текущей стоимости перепродажи объекта.
Источниками информации при оценке объектов недвижимости в части Доходного подхода выступают: данные Технического паспорта БТИ в части общей и полезной площади объекта, текущие арендные ставки на рынке недвижимости (данные СМИ), информация и т.п.
Сравнительный подход заключается в определении рыночной стоимости, исходя из анализа имевших место сделок купли-продажи аналогичных объектов.
Метод сравнения продаж наиболее эффективен для объектов недвижимости, по которым имеется значительная информация по сделкам купли-продажи. Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости.
Расчет величины рыночной стоимости при применении метода сравнения продаж выполняется в следующей последовательности:
- подробное исследование сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект с целью получения достоверной информации;
- сбор и проверка информации по объектам аналогам;
- анализ собранной информация и каждый объект – аналог сравнивается с оцениваемым;
- выбор единиц сравнения;
- корректировка единиц сравнения по элементам сравнения с целью корректировки продажных цен объектов сравнения на отличия от объекта оценки;
- согласование скорректированных цен объектов аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Основными критериями при выборе сопоставимых объектов аналогов являются:
· Право собственности на недвижимость.
· Условия финансирования.
· Условия и время продажи.
· Местоположение.
· Физические характеристики.
В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки может выступать либо отдельно взятая машина или единица оборудования (оценка «россыпью»), либо множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей как между отдельными элементами комплекса, так и между ними, с одной стороны, и окружающей их технической инфраструктурой, с другой («системная оценка» или оценка производственно-технологических систем).
При оценке машин и оборудования в обязательном порядке учитываются происходящие в мировой и отечественной экономике инфляционные процессы, а также изменения в налоговом и таможенном законодательстве. Методика учета указанной группы факторов различна для импортного и отечественного оборудования. При оценке рыночной стоимости оборудования используется, как правило, «оценка потоком», то есть каждый элемент рассматриваемого при этом имущества оценивается самостоятельно и независимо от других элементов.
Наиболее часто используемым подходом является затратный подход. Процедура оценки включает следующие этапы:
1) определение рыночной стоимости аналога (получение информации из СМИ, ресурсов Интернета, прайс-листов и т.п.): при оценке оценщик может ориентироваться на аналогичные объекты путем сопоставления наименований, марок, технических характеристик. Осуществляется подбор организаций, занимающихся производством и продажей оборудования, аналогичного оцениваемому, при этом стоимость оборудования определяется непосредственно у компаний-изготовителей на всей территории России (по телефону или факсу). Также могут использоваться справочные бюллетени «Оптовик», «Промышленный оптовик», «Капитал», справочник «Товары и цены», приложение к «Строительной газете» — «Панорама цен на строительную продукцию» за 2000 г. Могут быть использованы данные компьютерной программы «АррrаisMach»;
2) определение величины износа имущества: износ для основных машин, оборудования, транспорта и инвентаря определен косвенным методом по следующей классификации (таблица 1.6)
Таблица 1.6 Величина износа для основных машин, оборудования, транспорта и инвентаря
| Физический износ, % | Оценка технического состояния | Общая характеристика технического состояния |
| 0 5 | Новое | Новое, установленное, но еще не эксплуатировавшееся оборудование, в отличном состоянии |
| 10 15 | Очень хорошее | Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии |
| 20 25 30 35 | Хорошее | Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в хорошем состоянии |
| 40 50 60 | Удовлетворительное | Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких как подшипники, вкладыши и т.п. |
| 65 70 75 80 | Условно пригодное | Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких как двигатель или подобных |
| 85 90 | Неудовлетворительное | Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основного агрегата |
| 95 100 | Негодное к применению или лом | Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь (скраповая стоимость) |
Значения износа определяются оценщиком по вышеприведенной классификации по характеристикам фактического состояния по данным Заказчика. /21/
Расчет ликвидационной стоимости осуществляется следующим образом:
1) Анализируется ряд статистических и бухгалтерских документов, к которым относятся: бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала, статистические отчеты, промежуточный ликвидационный баланс инвентарные карточки. На основании комплексного финансового анализа делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие задолженности.
2) Формируется оцениваемая масса имущества. Отдельно рассматриваются следующие группы активов:
- наиболее ликвидные (оборотные активы).
- менее ликвидные (необоротные активы).
3) Формируется сумма задолженности компании.
4) Разрабатывается календарный график ликвидации. При этом необходимо учитывать, что продажа различных видов активов компании (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов исходя из степени ликвидности и требуемого уровня экспозиции на рынке.
5) Обосновываются размеры затрат.
Выделяются: затраты, связанные с ликвидацией, и затраты, связанные с владением активы до их реализации. К числу затрат, связанных с ликвидацией, в первую очередь относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, а также налоги и сборы, которые платятся при продаже. К числу затрат, связанных с владением активами до их продажи, относятся расходы на охрану объектов, управленческие расходы по поддержанию работы компании до завершения его ликвидации и т.п.
6) Оценивается реализуемое имущество. Оценка имущества, подлежащего реализации, осуществляется с помощью использования всех Подходов оценки. В практике наиболее часто используемым Подходом для оценки объектов недвижимости является сравнительный подход.
7) Определяется ставка дисконтирования с учетом планируемого срока реализации. Причем ставка дисконтирования может устанавливаться для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с учетом ликвидности (значительны скидки на низкую ликвидность) и риска возможной «непродажи».
8) Строится график реализации имущества, на основании которого определяется совокупная выручка от реализации текущих, материальных и нематериальных активов.
9) По итогам реализации погашается накопленная сумма текущей задолженности за период ликвидации (электроэнергия, отопление и т.п.) и осуществляются выплаты по обязательствам.
При этом требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности, установленной статьей 64 ГК РФ, в соответствии с которой распределение имущества каждой следующей очереди осуществляется после полного распределения имущества предыдущей очереди.
10) Конечным действием является оценка ликвидационной стоимости, приходящейся на долю собственников (акционеров). Федеральный закон от 26.12.95 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (с изменениями от 13.06.96 г.) предусматривает четкий порядок распределения оставшихся сумм.
|
|
|
