Ключевые факторы успеха сбытовой деятельности в регионе Московской области (Красногорский р-н.), вид строительной продукции — 9 этажный кирпичный дом

 

 

 

 

 

Анализ результатов сбытовой деятельности строительной орга­низации завершается прямым сопоставлением производственно-сбытовых возможностей организации с ключевыми факторами спроса на рынке строительной продукции в целом и, что особенно важно, — на региональном рынке.

 

В результате анализа можно установить ключевые факторы успеха сбытовой деятельности строительной организации в ре­гионе (условный пример; табл. 6.2).

Вывод. Налицо достаточное число ключевых факторов успеха у строительной организации. Сокращение рыночной доли про­исходит в силу ограниченных возможностей обеспечить постав­ку важных видов строительных конструкций, стройматериалов и длительных сроков сооружения объектов. Необходима пере­стройка стратегии в отношениях с партнерами и пересмотр орга­низации по проектам.

 

Ипотечное жилищное кредитование

 

Решение жилищной проблемы является сегодня важнейшим стратегическим направлением в стабилизации экономики и раз­витии социальной среды. Политика государства в этой области развивается по двум направлениям: обеспечение бесплатным, «социальным» жильем наименее защищенных слоев населения и предоставление возможности остальным гражданам приобре­сти жилье на условиях льготного кредитования.

Ипотечное кредитование расширяет платежеспособный спрос населения на жилье и тем самым позволяет вовлекать внебюд­жетные средства в жилищную сферу, жилищное строительство и производство строительных материалов, способствуя подъему реальных секторов экономики. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Опыт практически всех стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется

в самофинансируемую систему, которая формирует и обеспечи­вает функционирование всего рынка жилья.

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, обычно на 10—25 лет. Длительный срок рас­тягивает погашение кредита во времени, уменьшая таким обра­зом размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуп­латы займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре субъекта: заемщик, кредитор (или банк), инвестор, правительство. Необходи­мо подчеркнуть, что ключевой задачей правительства является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипо­течным кредитованием без неоправданного риска (рис. 6.3). Обычно для создания таких условий не требуется государственых субсидий (рис. 6.4).

 

 

Рис. 6.3. Договорные отношения участников ипотечного рынка

 

Пояснения к рис. 6.3

 

1. Генеральное соглашение между ипотечным агентством и банками.

2. Предварительный договор купли-продажи между продавцом жилья и за­емщиком.

3. Договор купли-продажи между продавцом жилья и заемщиком.

4. Кредитный договор между банком и заемщиком.

5. Договор залогового жилья (ипотеки) между банком и заемщиком.

6. Договор переуступки прав требования между банком и ипотечным агентством.

7. Договор страхования между страховой компанией и заемщиком.

8. Договор об оценке (договор возможного оказания услуг) между оценщиком и продав­цом жилья.

9. Договор поручительства правительства с ипотечным агентством.

10. Договор банковской гарантии (поручительства) между банком и ипотечным агентст­вом.

11. Договор об услугах по оценке жилья, приобретаемого по ипотечным договорам.

12. Договор о приобретении облигаций между ипотечным агентством и ин­весторами.

13. Договор о взаимодействии в рамках ипотечной программы (города, региона).

 

 

 

Рис. 6.4. Процедура получения заемщиком ипотечного кредита

 

Рис. 6.5. Движение денежных средств при ипотечном кредитовании

 

 

Пояснения к рис. 6.5

 

1. Внесение средств в уставной капитал ипотечного агентства. Доля правительства (города, региона) — 51%.

2. Внесение средств в уставной капитал ипотечного агентства. Доля инвесторов — 49%.

3. Аванс по договору купли-продажи (вносится заемщиком через кредитующий банк).

4. Целевые денежные средства заемщику по кредитному договору на приобретение жилья по ипотеке.

5. Оплата договора страхования закладываемого в залог жилья, жизни, трудоспособности (генеральное страхование).

6. Оплата по договору уступки прав. Зачисление средств по периодическим платежам от заемщика по кредитному договору.

7. Оплата независимой оценки квартиры лицензированным оценщиком.

8. Приобретение облигаций ипотечного агентства.

9. Осуществление расчетов по облигациям ипотечного агентства.

10. Оплата комиссионного вознаграждения за обеспечение выдачи кредита.

11. Договор о взаимодействии в рамках ипотечной программы (города, реги­она).

 

Основная масса средств для финансирования покупки и стро­ительства жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотеч­ными кредитами, на фондовом рынке (рис. 6.5). В настоящее время в Российской Федерации созданы все предпосылки как на федеральном, так и на региональном уровне для начала реализа­ции системы ипотечного жилищного кредитования.

При создании российского института ипотеки за основу была принята зарубежная двухуровневая система с учетом российс­кого законодательства, которая включает в себя банки (как пер­вичных кредиторов) и Федеральное ипотечное Агентство (ФИА) в качестве основного оператора вторичного ипотечного рынка.

Эта двухуровневая система не предполагает диктата федераль­ного центра и лишь способствует осуществлению контроля, вы­работке рекомендаций, оказанию методической помощи и вне­дрению общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах будут возникать также соб­ственные региональные агентства, которые могут быть абсолют­но независимы от ФИА, либо создаваться ФИА с учетом интере­сов региональных администраций. При создании региональных ипотечных агентств (РИА) в качестве обеспечения выпускаемых и размещаемых ими ценных бумаг могут быть использованы, наряду с закладными, ликвидные местные ресурсы.

Можно с уверенностью утверждать, что проблема становления системы ипотечного жилищного кредитования выходит за рам­ки сугубо экономической задачи, и в целях руководства реализа­цией этой системы предлагаются три схемы взаимоотношений участников ипотечного рынка.

 

 

Глава 7

⇐ Предыдущая21222324252627282930Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: