 |
Лица, имеющие право требовать от подрядчика исполнения гарантийных обязательств
|
|
|
|
4.1. Вывод из судебной практики: Лицо, приобретшее результат работ у заказчика, вправе требовать у подрядчика устранения недостатков в пределах гарантийного срока.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2013 по делу N А05-9640/2011
"...Как следует из материалов дела, между Фирмой (заказчик) и ООО "Альтаир" (в настоящее время - ООО "ПромФинТрейд") (инвестор) заключен Договор, по условиям которого заказчик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект (Здание) на земельном участке в соответствии с разрешительной документацией и после ввода объекта в эксплуатацию передать объект инвестору и принципалу на условиях Договора, а инвестор обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект после ввода его в эксплуатацию (пункт 2.1).
30.09.2009 по акту приемки законченного строительством объекта Здание введено в эксплуатацию и передано инвестору.
Между ООО "Альтаир" (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2010 N 1225-01/10ПД (далее - Договор купли-продажи), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество с его неотделимыми улучшениями, а именно: помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Набережная Северной Двины, дом 96, корпус 1, кадастровый номер 29:22:040751:0033:11:401:002:000288380:0000:20001, назначение - нежилое, общей площадью 1 223,5 кв. м, этажность: 1, 2, 3, мансардный, подвал, номера на поэтажном плане: подвал N 1-26; 1 этаж - N 1-3, 15-17; 2 этаж: N 1-16; 3 этаж: N 1-17; мансардный этаж N 1-14 (пункт 1.1).
По акту приема-передачи от 13.07.2010 объект передан истцу.
|
|
|
Между Обществом (арендодатель) и акционерным банком "Содействие общественным инициативам" (арендатор; далее - Банк) заключен договор аренды нежилого помещения с выкупом от 13.07.2010 N 1225-01/10 АД, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование следующий объект недвижимости: помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Набережная Северной Двины, дом 96, корп. 1, кадастровый (или условный) номер 29:22:040751:0033:11:401:002:000288380:0000:20001, общей площадью 1 223,5 кв. м, этажность: 1, 2, 3, мансардный, номера на поэтажном плане подвал: N 1-26; 1 этаж - N 1-3, 2 этаж: N 1-16; 3 этаж: N 1-17; мансардный этаж N 1-14, полная техническая характеристика объекта недвижимости приведена в кадастровом паспорте объекта недвижимости от 26.10.2009, для размещения офиса, а арендатор обязуется принять объект в аренду и выплачивать арендодателю арендную плату в размере, в порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре (пункт 1.1).
Согласно акту приема-передачи объекта недвижимости от 04.10.2010 Общество передало Банку указанные нежилые помещения в пользование.
Как видно из материалов дела, в период гарантийного срока эксплуатации Здания ООО "Альтаир", Общество и Банк обнаружили недостатки в выполненных Фирмой работах, в связи с чем неоднократно обращались к ответчику с претензиями об их устранении. Из имеющейся в деле переписки усматривается, что некоторые недостатки ответчиком устранялись, а часть недостатков не устранена до настоящего времени. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Общества как собственника спорных нежилых помещений в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев исковые требования, признал их обоснованными частично и удовлетворил иск в части обязания Фирмы устранить следующие недостатки в Здании:
|
|
|
- входной двери из тамбура в вестибюль;
- трещин в штукатурном слое с восстановлением внешнего слоя стен в помещении лестничной клетки подвального этажа запасного выхода (помещение N 12 по техническому паспорту), над дверным проемом (помещение N 12 по техническому паспорту), в помещении лестничной клетки первого этажа (помещение N 16 по техническому паспорту);
- в монтаже подвесного потолка типа "Армстронг" в помещениях N 5 подвального этажа, в помещении N 6 подвального этажа, помещении N 4 третьего этажа (по техническому паспорту).
В силу пункта 3 статьи 724 ГК РФ заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.
Судами правильно установлено, что Общество как собственник объекта недвижимости обратилось к Фирме как подрядчику с требованием устранить обнаруженные дефекты в пределах установленного Договором гарантийного срока.
Довод ответчика о том, что гарантийные обязательства он нес только перед ООО "Альтаир" как заказчиком по строительству, в силу чего Общество является ненадлежащим истцом по настоящему делу, правомерно и обоснованно судами отклонен как основанный на неправильном толковании норм материального права.
Действующее гражданское законодательство действительно прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости.
Вместе с тем, по смыслу вышеприведенных норм права, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью их владельца.
На момент ввода объекта в эксплуатацию качество результата выполненных работ может быть признано надлежащим, что не может, как правильно отметил апелляционный суд, исключать последующее выявление недостатков и соответствующее обязательство подрядчика (застройщика) устранить их.
Как верно указал апелляционный суд, в данном случае нормы статей 723, 755 ГК РФ применяются по аналогии.
При таких обстоятельствах отсутствие между сторонами договорных отношений не является, вопреки утверждению подателя жалобы, основанием для отказа истцу как собственнику спорного объекта недвижимости в удовлетворении требования об устранении строительных недостатков в пределах установленного Договором гарантийного срока, предъявленного к подрядчику, осуществлявшему строительные работы..."
|
|
|
Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 724 ГК РФ о сроках обнаружения ненадлежащего качества результата работы применена судом исходя из ее буквального содержания
Пример отказа во взыскании с подрядчика убытков, вызванных ненадлежащим качеством выполненных работ (недостатки выявлены после истечения гарантийного срока, но в пределах двух лет после передачи результата работ заказчику)
Ситуация
Заказчик обратился в суд с иском о взыскании с подрядчика убытков, вызванных ненадлежащим качеством выполненных работ. При приеме-передаче результата работ замечаний по их качеству заказчик не высказал. Недостатки были выявлены после истечения установленного договором гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента передачи результата работ заказчику.
Суд в удовлетворении требований отказал.
|
|
|
