 |
Договор участия в долевом строительстве
|
|
|
|
ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
Предисловие
Глава 1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве
1. 1 Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве
1. 2 Соотношение договора участия в долевом строительстве с другими договорами
Глава 2. Проблемы, связанные с заключением и исполнением договора участия в долевом строительстве
2. 1 Определение существенных условий договора участия в долевом строительстве
2. 2 Содержание и исполнение договора участия в долевом строительстве
2. 3 Вопросы формы договора участия в долевом строительстве и его государственной регистрации
Глава 3. Проблемы защиты имущественных интересов участников долевого строительства
3. 1 Обеспечение исполнения обязательств в процессе долевого строительства
3. 2 Защита имущественных интересов участников долевого строительства
Заключение
Библиография
1. Законодательство Российской Федерации и зарубежных стран
2. Определения, постановления и другие документы высших судебных инстанций, материалы российской и зарубежной судебной практики
3. Литература
Приложение
Проект. Договор участия в долевом строительстве
Проект. Передаточный акт.
М. В. ПЕТРУХИН
Петрухин Марек Викторович, кандидат юридических наук, заместитель генерального директора ООО " Град" по правовым вопросам.
Предисловие
Известно, что недвижимость имеет огромное значение в жизни общества. Одним из способов удовлетворения потребности физических и юридических лиц в недвижимости является их долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
|
|
|
Долевое строительство возникло в России в начале 90-х гг. XX в. при переходе экономики страны на рыночные отношения. В условиях планово-распорядительной экономики данный правовой институт отсутствовал, поскольку в те годы потребность в жилье в основном обеспечивалась с помощью безвозмездной передачи жилья во владение и пользование лицам, нуждавшимся в улучшении жилищных условий.
В условиях рыночной экономики долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости получило широкое распространение. Причин тому несколько, и для каждой из сторон договора эти причины разнятся. Так, для участника долевого строительства они сводятся к тому, что цена объектов долевого строительства существенно ниже цены аналогичных объектов на " вторичном" рынке, также имеется возможность оплаты объекта в рассрочку, а право собственности на созданный объект является первоначальным, а не производным, при этом решение самого жилищного вопроса проходит без финансового участия государства. Для застройщика же данные причины заключаются в возможности получения денежных средств для возведения объектов недвижимости без выплаты процентов, в достаточно высоком уровне рентабельности такого бизнеса и т. п.
Известно, что отношения по долевому строительству объектов недвижимости не были урегулированы законодателем вплоть до 2005 г. - года вступления в силу Федерального закона от 30. 12. 2004 N 214-ФЗ " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" < 1> (далее - Закон о долевом строительстве). Длительное отсутствие правового регулирования этих отношений привело к многочисленным нарушениям прав физических и юридических лиц. В результате появились так называемые обманутые дольщики, т. е. лица, права на получение квартир которых неоднократно передавались другим лицам, появились земельные участки, на которых осуществлялось строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости без исходно-разрешительной документации при отсутствии у застройщиков каких-либо прав на них, и т. д.
|
|
|
--------------------------------
< 1> См.: СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I). Ст. 40.
Несомненной заслугой принятого Закона о долевом строительстве, который в настоящее время составляет основу правового регулирования соответствующих отношений, следует считать то, что он закрепил такие понятия, как " договор участия в долевом строительстве", " застройщик", " объект долевого строительства", установил способы обеспечения исполнения застройщиком денежных обязательств перед участниками долевого строительства и др.
Несмотря на отмеченные достоинства, многие застройщики продолжают работать в обход Закона о долевом строительстве и применять различные " серые" схемы привлечения денежных средств физических и юридических лиц. Наиболее распространенной из них является так называемая вексельная схема, в ходе осуществления которой физическому или юридическому лицу застройщиком выдается вексель на полученную от данного лица сумму денежных средств, а также заключается предварительный договор купли-продажи будущего помещения, в котором, как правило, отсутствует даже " привязка" помещения к проектной документации.
Причины, по которым застройщики отказываются работать по Закону о долевом строительстве, носят как экономический, так и юридический характер. К этим причинам, в частности, следует отнести желание застройщиков использовать денежные средства, полученные от физических и юридических лиц, не по целевому назначению; возможность залога земельного участка (прав на земельный участок) и строящегося на нем объекта недвижимости без обременения правами участников долевого строительства; отсутствие закрепленной в законе ответственности за нарушение сроков завершения строительства и др.
В настоящее время все больше застройщиков работает по Закону о долевом строительстве. На наш взгляд, это является одним из конкурентных преимуществ добросовестных застройщиков. Вместе с тем следует отметить, что правовое регулирование института долевого строительства отстает от потребностей рынка, характеризуется неполнотой и наличием ряда противоречий. Кроме того, анализ судебной практики по делам, возникающим из споров по долевому строительству, показывает, что данная практика не всегда отличается стабильностью и единообразием.
|
|
|
Изложенное обусловливает актуальность исследования, направленного на анализ общественных отношений по участию в долевом строительстве объектов недвижимости, а также на разработку теоретических положений и предложений по совершенствованию законодательства в указанной сфере.
|
|
|
