 |
Глава 2. Проблемы, связанные с заключением
|
|
|
|
Глава 2. ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЗАКЛЮЧЕНИЕМ
И ИСПОЛНЕНИЕМ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
§ 1. Определение существенных условий
договора участия в долевом строительстве
На договор долевого участия, как и на всякий иной гражданско-правовой договор, распространяются положения гл. 28 ГК РФ (" Заключение договора" ), согласно которым договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В юридической литературе традиционно предлагается существенные условия договора подразделять на три группы: существенные, необходимые и случайные < 126>.
--------------------------------
| КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное). |
< 126> См., например: Новицкий И. Б., Лунц Л. А. Указ. соч. С. 148 (автор главы - И. Б. Новицкий); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. 2-е изд., испр. и доп., с использованием судебно-арбитражной практики. М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 2002. С. 829 - 830 (автор - О. Н. Садиков).
Однако данный подход подвергается критике. Так, по мнению М. И. Брагинского, " единственный индивидуализирующий признак договора состоит в том, что он представляет собой соглашение сторон. Соответственно любое соглашение предполагает определенный выбор между возможными вариантами. Между тем императивные нормы такой выбор исключают, поскольку договорное условие, которое расходится с такой нормой, заведомо объявляется недействительным". Далее он отмечает, что весьма распространенное представление о трех группах договорных условий - существенных, обычных и случайных - оказывается весьма спорным. В действительности никаких других условий, кроме существенных, в договоре нет и быть не может (Брагинский М. И. О нормативном регулировании договоров // Журнал российского права. 1997. N 1. С. 71 - 72).
|
|
|
О. А. Красавчиков, критикуя традиционную дифференциацию договорных условий, писал: " Эта классификация зиждется на двух признаках, что делает ее малопригодной как в теоретических исследованиях, так и в практике решения соответствующих гражданских дел. Представляется, что все договорные условия должны получить отражение в соответствующих парных категориях, как то: условия существенные и несущественные, обычные и случайные, материальные и формальные" // Антология уральской цивилистики. 1925 - 1989: Сборник статей. М.: Статут, 2001. С. 175.
К первой группе относят условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные. Одно из таких условий, имеющее значение для всех договоров, названо в п. 1 ст. 432 ГК РФ: это предмет договора. В ГК РФ имеются дополнительные указания о существенных условиях отдельных договоров: продажи жилых помещений (ст. 558), ренты (ст. 587), страхования (ст. 942), доверительного управления (ст. 1016).
Ко второй группе относят условия, названные в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида. Круг таких существенных условий обычно вытекает из природы договора, определения в законе его предмета и основных обязанностей сторон. Существенным условием договора перевозки груза и пассажира является пункт назначения (ст. ст. 785, 786 ГК РФ), договора подряда - задание заказчика (ст. 702), а договор продажи предприятия должен содержать в качестве обязательных приложения, характеризующие продаваемое предприятие (п. 1 ст. 560, п. 2 ст. 561 ГК РФ).
|
|
|
К третьей группе относят условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Такие существенные условия зависят от вида договора, намерений одного из его участников. Условия этой группы включают прежде всего дополнительные способы обеспечения (неустойка, залог, поручительство, гарантия, страхование), а также особенности исполнения взаимных обязательств (порядок отгрузки товара, его проверки, условия оплаты и т. д. ), если одна из сторон считает их существенными < 127>.
--------------------------------
< 127> См.: Там же.
Признание существенными прочих условий договора зависит от воли законодателя, устанавливающего эти условия для конкретных видов договоров, и от воли самих участников, вступающих в договор и формирующих его условия < 128>.
--------------------------------
< 128> См.: Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2004. С. 51.
Как отмечает один из разработчиков ГК РФ В. В. Витрянский, " при разработке статьи 432 ГК произошел курьезный случай, который был замечен только после опубликования первой части Гражданского кодекса. В проекте была предусмотрена следующая редакция статьи 432 ГК: " Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида... " В связи с этим В. В. Витрянский поясняет: " У нас было слово " необходимы" до самого последнего этапа - проекта, представленного в Госдуму. Последняя редакторская правка была сделана, когда никто из группы, работавшей над проектом, уже не имел никакого влияния на его дальнейшую судьбу, на этапе так называемой технической редакции. А в результате мы потеряли целый признак существенности условий договора.
Случай курьезный, а в практике нам теперь придется применять то, что есть в данном тексте" < 129>.
--------------------------------
< 129> См.: Витрянский В. В. Гражданский кодекс о договоре // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1995. N 10. С. 111 - 112.
|
|
|
В этой связи в пп. 7. 9 п. 7 раздела V Концепции предлагается внести изменения в п. 1 ст. 432 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: " Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные, условия, необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение" < 130>.
--------------------------------
< 130> Вестник ВАС РФ. 2009. N 11 // СПС " КонсультантПлюс".
В юридической литературе иногда предлагаются и иные классификации существенных условий договора. Так, Б. Л. Хаскельберг и В. В. Ровный предлагают существенные условия всякого договора дифференцировать на объективно-существенные (помимо предмета, это еще и те условия, которые названы в качестве существенных или необходимых для договоров данного вида в законе или иных правовых актах) и субъективно-существенные (это условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ) < 131>.
--------------------------------
< 131> См.: Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Указ. соч. С. 51. Необходимо отметить, что предложение относить существенные условия договора к двум группам (объективно-существенным и субъективно-существенным) высказывалось в юридической литературе И. Б. Новицким в 1950 г. (Новицкий И. Б., Лунц Л. А. Указ. соч. С. 148).
В правовой доктрине и судебной практике стран континентальной Европы существенные или основные (essentialia) условия - это те условия, без которых не может существовать договор. Недостижение соглашения по основному, или существенному, условию означает, что между сторонами договора нет. Стороны могут договориться о том, что любое условие, которое для договоров того или иного типа не является основным, для заключенного же между ними договора помимо прочих основных его условий будет также являться существенным, например цвет ткани, содержание определенного элемента в составе вещества < 132>.
|
|
|
--------------------------------
< 132> См.: Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е. А. Васильев, А. С. Комаров. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Международные отношения, 2006. Т. I. С. 518 (автор - Е. А. Васильев).
Кроме существенных выделяют также обыкновенные (naturalia) и случайные (accidentalia) условия < 133>.
--------------------------------
< 133> См.: Там же.
Закон о долевом строительстве в качестве существенных условий договора долевого участия предусматривает:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства (ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве).
Таким образом, применительно к предложенной Б. Л. Хаскельбергом и В. В. Ровным классификации существенных условий следует прийти к выводу, что для договора долевого участия объективно-существенными условиями являются те условия, которые названы в абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ и ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве. К субъективно-существенным условиям, по-видимому, могут быть отнесены условия, касающиеся отделки помещения, а также иные условия, включенные в договор по соглашению сторон.
Далее необходимо остановиться на каждом из этих условий в отдельности.
Вопрос о предмете договора является дискуссионным для отечественной науки.
Как в ранее действовавших ГК < 134>, так и в действующем ГК РФ отсутствует легальное определение предмета договора. В этой связи интересной представляется норма, содержащаяся в § 1595 ГК Калифорнии, согласно которой предметом договора является то, что сторона, получившая встречное удовлетворение, согласилась делать или не делать < 135>.
--------------------------------
< 134> Имеются в виду ГК РСФСР 1922 и 1964 гг.
< 135> См.: Соединенные Штаты Америки: Конституция и законодательные акты / Пер. с англ. М., 1993. С. 569. Прив. по: Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Рук. авт. кол. В. В. Залесский. М.: НОРМА, 1999. С. 317.
Из приведенной нормы следует, что, согласно ГК Калифорнии, предметом договора являются не вещи, а определенные договором действия или бездействие стороны, получившей встречное удовлетворение.
Такое же понимание предмета договора можно обнаружить в проекте Гражданского уложения, внесенного в 1913 г. на рассмотрение Государственной Думы (абз. 1 ст. 1584 проекта ГУ) < 136>, а также в работах дореволюционных цивилистов. Например, Д. И. Мейер под предметом договора понимал "... право на чужое действие, и притом действие возможное физически и нравственно" < 137>; А. М. Гуляев писал: " Предметом обязательства может быть только воля субъекта, проявляющаяся как действие положительное или воздержание от действия. Если закон и говорит, что " предметом договора (т. е. обязательства, из договора вытекающего) могут быть или имущества, или действия лиц", то выражение это может быть понимаемо лишь в том смысле, что обязательство или сводится к установлению известного права на имущество, или проявляется в деятельности лица безотносительно к тем последствиям, какие могли бы отразиться на имуществе; но в обоих случаях речь идет о действии лица, о проявлении его воли" < 138>.
|
|
|
--------------------------------
< 136> См.: Гражданское уложение: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии и с приложением законопроекта об авторском праве, одобренного Государственной Думой) / Под ред. И. М. Тютрюмова; сост. А. Л. Саатчиан. Т. 2. СПб., 1910. С. 188.
< 137> Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. / По испр. и доп. 8-му изд., 1902. 3-е изд., испр. (Классика российской цивилистики). М.: Статут, 2003. С. 503.
< 138> Гуляев А. М. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства и проекта Гражданского уложения: Пособие к лекциям (2-е изд., доп. ). СПб.: Тип. М. М. Стасюлевича, 1911. С. 239.
В современной отечественной науке гражданского права отсутствует единая позиция в отношении предмета договора долевого участия.
Так, одни ученые указывают, что предметом договора является конкретный объект долевого строительства, определяемый в соответствии с проектной документацией (квартира, иное жилое или нежилое помещение), который должен передать участнику долевого строительства застройщик после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости < 139>.
--------------------------------
< 139> См.: Бушмарина Н. В. О некоторых вопросах правового регулирования договора долевого участия в строительстве жилья. С. 196; Макарова О. А. Долевое строительство в " законе" // Актуальные вопросы правового регулирования строительства. 2005. N 2 (5). С. 39; Лозовская С. О. Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Жилищное право. 2005. N 6. С. 29; Казанцева А. Е. Указ. соч. С. 69; Кайль А. Н. Комментарий к ФЗ от 30. 12. 2004 N 214-ФЗ " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (постатейный) // СПС " КонсультантПлюс".
Другие отмечают, что предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно его вложенным в строительство денежным средствам < 140>.
--------------------------------
< 140> См.: Ершов О. Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. N 3. С. 36.
Представляется, что более правильной является вторая точка зрения.
По нашему мнению, предмет договора долевого участия не может ограничиваться лишь материальным объектом, поскольку из легального определения договора долевого участия, содержащегося в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, следует, что в предмет договора включаются также действия застройщика по созданию и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также действия участника долевого строительства по уплате договорной цены и принятию готового объекта долевого строительства.
Вторым существенным условием договора долевого участия в строительстве является условие о сроке передачи объекта долевого строительства.
Как отмечают М. Я. Кириллова и П. В. Крашенинников, сроки помогают упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствуют соблюдению договоров, обеспечивают своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений < 141>.
--------------------------------
< 141> См.: Кириллова М. Я., Крашенинников П. В. Сроки в гражданском праве. Исковая давность. М.: Статут, 2006; СПС " КонсультантПлюс".
Законом о долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве).
А. С. Макарова отмечает: " Статья 4 Закона упоминает лишь срок передачи объекта долевого строительства, при этом упускает из виду такой срок, как срок завершения строительства. Вместе с тем без срока завершения строительства невозможно определить срок передачи участнику квартиры" < 142>.
--------------------------------
< 142> См.: Макарова А. С. Договор участия в долевом строительстве: правовые проблемы // Труды филиала МГЮА в г. Вологде. Вологда, 2008. Вып. 7. С. 64. См. также: Акчулпанова Е. Х. Существенные условия договора участия в долевом строительстве // Актуальные проблемы правоведения. Научно-теоретический журнал: Специальный выпуск. Самара, 2005. N 2. С. 101; Романова Е. Н. Срок как существенное условие договора долевого участия в строительстве // Научные труды ученых-юристов Северо-Кавказского региона. Вып. 9. Краснодар, 2005. С. 198; аналогичный вывод можно встретить и в судебно-арбитражной практике (см., например: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24. 04. 2008 по делу N Ф08-1682/2008, Ф08-1682/2008/1 // СПС " КонсультантПлюс" ).
Действительно, из содержания п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве можно сделать вывод, что существенным условием договора долевого строительства является лишь срок передачи объекта долевого строительства.
Однако из легального определения договора долевого участия (ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве) следует, что одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Следовательно, сторонами договора долевого участия в строительстве должен быть согласован срок строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, относящийся к предмету договора и соответственно являющийся его существенным условием. Поэтому представляется ошибочным вывод о том, что существенным условием анализируемого договора является лишь срок передачи объекта долевого строительства < 143>.
--------------------------------
< 143> См.: Макарова А. С. Указ. соч. С. 64; Акчулпанова Е. Х. Указ. соч. С. 68.
Таким образом, из системного толкования ч. 1 и п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве следует, что для договора долевого участия предусмотрено два вида сроков, являющихся существенными условиями договора: срок строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Однако остается нерешенным вопрос о необходимости включения в договор в качестве существенных условий сроков начала и окончания строительства (создания) многоквартирного дома, как это предусмотрено для договора подряда (ст. 708 ГК РФ).
Представляется, что поскольку в Законе о долевом строительстве слово " срок" указано в единственном числе, а также отсутствует указание на срок начала выполнения работ, сторонам для того, чтобы договор считался заключенным, достаточно указать срок окончания строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
На наш взгляд, отсутствие в Законе о долевом строительстве, в качестве существенного условия договора долевого участия, срока начала выполнения работ может негативно отразиться на интересах участников долевого строительства. Так, например, п. 1 ч. 1. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве предоставляет участнику долевого строительства право на расторжение договора долевого строительства в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Представляется, что в отсутствие срока начала строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при реализации участником долевого строительства данного права ему будет достаточно сложно доказать, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан.
Кроме того, учитывая, что в большинстве случаев участниками долевого строительства являются граждане-потребители, логичным было бы наряду со сроком начала создания объекта долевого строительства в качестве существенных условий договора установить также промежуточные сроки, которые будут отражать ход строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (в частности, работы по возведению фундамента; работы выше отметки 0. 00 (наружная и внутренняя кирпичная кладка стен, перекрытие этажей, кровельные работы); подводка и подключение инженерных коммуникаций; специальные работы (электро-, тепло-, водо-, газоснабжение, водоотведение, монтаж лифтов).
Установление в Законе срока передачи объекта долевого строительства в качестве существенного условия договора представляется, по нашему мнению, правильным, поскольку, как известно, после завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости необходимо совершить действия, которые строительством не являются, но на которые затрачивается время, равное зачастую сроку строительства жилого дома < 144>. Так, например, для получения заключения Инспекции государственного строительного надзора администрации Владимирской области о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, которое является лишь одним из девяти документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, следует представить 147 различных актов, схем, чертежей, протоколов, заключений, паспортов, журналов < 145>.
--------------------------------
< 144> Проблема сроков оформления соответствующей документации регулярно поднимается на самых разных уровнях - от федеральных агентств до Президента РФ. В настоящей работе данная проблема не рассматривается.
< 145> См.: Приложение N 8 к Административному регламенту исполнения Инспекцией государственного строительного надзора Владимирской области государственной функции по осуществлению государственного строительного надзора при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства, утвержденному Постановлением губернатора Владимирской области от 11. 01. 2009 N 6 // СПС " КонсультантПлюс".
Однако в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик вправе изменить срок окончания строительства, направив участникам долевого строительства не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве). В связи с этим возникает вопрос: как быть в тех случаях, когда участник долевого строительства не соглашается с переносом срока строительства или не отвечает на предложение застройщика о переносе срока?
На первый взгляд, можно предположить, что в случае несогласия хотя бы одного участника с изменением срока строительства застройщик не вправе был бы изменять срок строительства остальным участникам, поскольку, как предусмотрено ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве, срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. Однако изменение срока строительства производится по соглашению сторон, следовательно, запрет сторонам изменять срок строительства при наличии согласия видится излишним ограничением свободы договора. Нам представляется также излишним ограничением свободы договора требование закона об изменении срока только при согласии всех участников строительства.
При этом вызывают возражения предложения некоторых авторов предъявлять в судебном порядке требования к участникам долевого строительства на основании ст. ст. 451 и 452 ГК РФ < 146>.
--------------------------------
< 146> См.: Зюзин В. А., Королев А. Н. Комментарий к Федеральному закону " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (постатейный) (2-е изд., перераб. и доп. ). М.: Юстицинформ, 2007; СПС " КонсультантПлюс"; Егорова С. Г. Проблемы реализации Закона " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" // Право и капитальное строительство: Сб. науч. -практ. ст. Брянск, 2006. С. 36.
Как известно, для предъявления требования об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ, а также наличие исключительного случая, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).
Трудно себе представить ситуацию, при наличии которой застройщик мог бы обосновать такое требование.
Третьим существенным условием договора является цена договора, которая определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве).
Из буквального толкования указанной нормы следует, что цена договора долевого участия может определяться двумя способами: 1) как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства; 2) как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Однако во втором случае не вполне понятно, об оплате каких услуг застройщика идет речь. Очевидно, что застройщик никаких услуг участнику долевого строительства не оказывает. Наоборот, на практике услуги оказываются самому застройщику. В частности, это услуги по осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств застройщика к электрическим сетям, по подключению строящегося многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к сетям тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, по осуществлению технического и авторского надзора за строящимся объектом. Кроме того, как уже отмечалось ранее, договор долевого участия по своей правовой природе относится к договорам подрядного типа, а не к договору оказания услуг.
В этой связи норма пп. 23. 1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ об освобождении от уплаты от налога на добавленную стоимость услуг застройщика, оказываемых на основании договора долевого участия, не достигает своей цели.
Некоторые авторы отмечают, что Законом не установлено формальных препятствий для использования в договоре участия в долевом строительстве возможности, предоставленной п. 2 ст. 317 Гражданского кодекса < 147>. Указанная норма устанавливает, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, " специальных правах заимствования" и др. ). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
--------------------------------
< 147> См.: Зюзин В. А., Королев А. Н. Указ. соч.; см. также: Акчулпанова Е. Х. Указ. соч. С. 86; Тархова О. Ю. Указ. соч. С. 120; Резцова Е. В. Указ. соч. С. 145.
Представляется, что данное утверждение верно лишь для тех случаев, когда договор заключается в предпринимательских целях. В тех случаях, когда участником долевого строительства является потребитель, цена договора должна быть выражена в рублях. Данный вывод следует из абз. 4 п. 2 ст. 10 Закона о защите прав потребителей, который в императивной форме предписывает изготовителю (исполнителю, продавцу) указывать цену товаров (работ, услуг) в рублях.
Однако на практике достаточно часто в счет оплаты цены договора передаются не денежные средства, а иное имущество и/или имущественные права. Так, по одному из дел, рассмотренных Арбитражным судом Пензенской области, суд принял в качестве допустимого способа оплаты цены по договору участия в долевом строительстве передачу права пользования (аренды) земельными участками, автостоянкой и исходно-разрешительную документацию < 148>.
--------------------------------
< 148> См.: решение Арбитражного суда Пензенской области от 06. 10. 2009 по делу N А49-4202/2008-186/24 // ИС " БРАС" (Банк решений арбитражных судов); http: //www. arbitr. ru/bras.
В связи с этим возникает вопрос: может ли участник долевого строительства в счет оплаты цены договора передать застройщику не денежные средства, а иное имущество или имущественные права?
Отвечая на данный вопрос, А. А. Маковская пишет: " Участник договора обязан уплатить застройщику именно денежную сумму. Договор участия в долевом строительстве не может вместо этой обязанности предусматривать обязанность участника передать застройщику какое-либо имущество (например, ценные бумаги, строительные материалы, строительную технику и др. )" < 149>.
--------------------------------
| КонсультантПлюс: примечание. Статья М. А. Бобровниковой " Договор участия в долевом строительстве" включена в информационный банк согласно публикации - " Журнал российского права", 2006, N 1. |
| КонсультантПлюс: примечание. Статья С. П. Гришаева " Договор участия в долевом строительстве" включена в информационный банк. |
< 149> См.: Маковская А. Договор участия в долевом строительстве. С. 35; Гришаев С. П. Договор участия в долевом строительстве // Закон. 2006. N 3. С. 18; Егорова С. Г. Проблемы реализации Закона " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". С. 34; Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Строительство и право. 2006. N 6. С. 16.
Данная точка зрения представляется правильной. На наш взгляд, подход судов, допускающих в качестве оплаты цены договора передачу не денежных средств, а иного имущества, основан на произвольном и расширительном толковании приведенной императивной нормы Закона о долевом строительстве, которая такой возможности не предусматривает.
Есть основания полагать, что определение законодателем цены договора как размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику (ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве), связано с необходимостью обеспечения контроля за движением денежных средств, получаемых застройщиком от участников долевого строительства.
Подтверждением тому является закрепление в Правилах представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (далее по тексту - Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27. 10. 2005 N 645 < 150>, обязанности застройщика отражать финансовые показатели своей деятельности именно в денежных средствах (например, в графе 2 приложения N 3 к Правилам застройщик указывает количество денежных средств участников долевого строительства, привлеченных в отчетном периоде), а не в ином имуществе и (или) имущественных правах.
--------------------------------
< 150> См.: СЗ РФ. 07. 11. 2005. N 45. Ст. 4616.
Также на практике нередки случаи, когда подрядчику, выполняющему для застройщика определенные виды работ, или поставщику, поставляющему застройщику строительные материалы, нужны не деньги, а помещения в строящемся здании, а застройщику выгоднее передать им помещения, чем производить оплату деньгами. В этой связи возникает вопрос о возможности зачета требования (разумеется, при наличии условий, необходимых для зачета < 151> ) участника долевого строительства, являющегося подрядчиком (поставщиком), по оплате объекта долевого строительства обязательством застройщика по оплате этому подрядчику (поставщику) выполненных работ (поставленных товаров). Возникает и другой вопрос: можно ли зачет рассматривать в качестве надлежащего исполнения обязательства по оплате объекта долевого строительства?
--------------------------------
< 151> В юридической литературе в качестве таковых указываются: встречность, однородность, наступление срока исполнения (см., например: Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. 6-е изд., перераб. и доп. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. Т. 1. С. 748 (автор главы - Т. А. Фадеева).
Как верно отмечают Р. С. Бевзенко и Т. Р. Фахретдинов, " в современной российской цивилистической литературе вопросу соотношения действительного исполнения обязательства и зачета внимание не уделяется" < 152>.
--------------------------------
< 152> Бевзенко Р. С., Фахретдинов Т. Р. Зачет в гражданском праве: опыт исследования теоретической конструкции и обобщения судебной практики. М.: Статут, 2006; СПС " КонсультантПлюс".
В римском праве зачет рассматривался как действительное исполнение обязательства. Так, Т. Марецолль называет compensatio действительной уплатой, " ибо, ссылаясь на право компенсации, должник устраняет лишь необходимость излишней двойной уплаты" < 153>.
--------------------------------
< 153> Марецолль Т. Учебник римского гражданского права. М., 1867. С. 305 // Цит. по: Бевзенко Р. С., Фахретдинов Т. Р. Указ. соч.
Более осторожно высказывался Б. Виндшейд: " При компенсации кредитор не получает того, что он имел получить; но вместо этого он освобождается от соответствующего долга. Поэтому компенсация является одним из способов удовлетворения" < 154>. К. Эрдман подчеркивал, что " так как при зачете кредитор действительно получает ценность того обязательства, о котором он заявил претензию, - хотя и в ином нежели условленном виде, - то зачет представляет собою вид удовлетворения верителя... " < 155>. В. Л. Исаченко также отнес зачет к суррогатам исполнения < 156>.
--------------------------------
< 154> Виндшейд Б. Об обязательствах по римскому праву. СПб., 1875. С. 232, 305 // Цит. по: Бевзенко Р. С., Фахретдинов Т. Р. Указ. соч.
< 155> Эрдман К. Обязательственное право губерний Прибалтийских. Рига, 1908. С. 253 // Цит. по: Бевзенко Р. С., Фахретдинов Т. Р. Указ. соч.
< 156> См.: Исаченко В. Л., Исаченко В. В. Обязательства по договорам. СПб., 1914. Т. 1. С. 577 // Цит. по: Бевзенко Р. С., Фахретдинов Т. Р. Указ. соч.
По мнению Н. Г. Вавина: " Договор о компенсации является договорным следствием противоположения встречных требований. Но было бы ошибочно рассматривать ее результат в качестве особого вида платежа. Под платежом разумеется исполнение должником условленного действия - обычно предоставление ценностей, служащих объектом долга. При зачете же такового предоставления ценностей нет. Здесь кредитор не получает предмета обязательства, а только производит вычитание из своей претензии встречного требования должника, результатом чего и является взаимное погашение обоих долговых обязательств, поскольку они покрывают друг друга. Здесь совершается только действие, по своим последствиям тождественное с взаимным платежом, являющееся суррогатом платежа" < 157>.
--------------------------------
< 157>
|
|
|
