 |
§ 2. Содержание и исполнение договора
|
|
|
|
§ 2. Содержание и исполнение договора
участия в долевом строительстве
С момента заключения договора участия в долевом строительстве у сторон возникают взаимные права и обязанности, составляющие содержание договора.
К основным обязанностям застройщика следует отнести:
- создание многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К основным обязанностям участника долевого строительства следует отнести:
- оплату объекта долевого строительства;
- приемку объекта долевого строительства у застройщика.
При этом обязанности одной стороны корреспондируют с правами другой стороны.
Следует также отметить, что на застройщика возлагаются преимущественно дебиторские обязанности, а на участника долевого строительства - кредиторские.
В юридической литературе предлагается обязанности застройщика подразделить на четыре группы:
а) предварительные обязанности до начала привлечения денежных средств участников долевого строительства;
б) обязанности по информированию участников долевого строительства;
в) обязанности по обеспечению строительства объекта долевого участия и его передаче;
г) обязанности в связи с ненадлежащим исполнением обязательства < 167>.
--------------------------------
< 167> См., например: Сокол П. В. Договор участия в долевом строительстве: Учебно-практическое пособие. М.: Ось-89, 2008. С. 48; аналогичного мнения придерживается И. И. Харитошин (Харитошин И. И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 87).
|
|
|
По нашему мнению, приведенная классификация обязанностей застройщика не учитывает характер складывающихся правоотношений между сторонами исследуемого договора.
В этой части следует согласиться с мнением Т. Ю. Майборода о том, что " возникающие у застройщика обязанности можно подразделить на преддоговорные, возникающие из закона, и договорные, которые устанавливаются соглашениями, заключаемыми им с участниками долевого строительства" < 168>. Стоит лишь добавить, что указанная классификация отражает обязанности только одной стороны исследуемого договора - застройщика и не касается обязанностей другой стороны - участника долевого строительства, у которого нет преддоговорных обязанностей, а существуют лишь договорные права и обязанности.
--------------------------------
< 168> Майборода Т. Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 26.
При этом преддоговорные обязанности можно определить как условия, выполнение которых необходимо застройщику для заключения договоров долевого участия и привлечения денежных средств участников долевого строительства. Так, к числу преддоговорных обязанностей застройщика можно было бы отнести следующие:
- приобретение в собственность или на праве аренды земельного участка для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости;
- получение разрешения на строительство;
- опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации;
- соответствие требованиям Закона о долевом строительстве.
Из приведенных обязанностей наибольший интерес представляет первая.
Как правило, земельные участки для жилищного строительства предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, порядок предоставления которых урегулирован ст. ст. 30. 1, 30. 2, 38. 1, 38. 2 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) < 169>. Данные статьи были включены в ЗК РФ в рамках программы по формированию рынка доступного жилья.
|
|
|
--------------------------------
< 169> См.: СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; СЗ РФ. 2005. N 10. Ст. 763.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (п. 2 ст. 30. 1 ЗК РФ), за исключением случаев, установленных пп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2. 1 ст. 30 и п. 27 ст. 38. 1 ЗК РФ (п. 2 ст. 30. 1 ЗК РФ).
Указанные законодательные новеллы в целом обеспечили переход к конкурентным процедурам предоставления прав на земельные участки, а также способствуют снижению коррупции при принятии решений о предоставлении земельных участков. Однако, несмотря на отмеченные новеллы, очевидно, что количество земельных участков, выставляемых на торги для жилищного строительства, явно не соответствует требуемым объемам жилищного строительства.
Это связано с тем, что на торги может быть выставлен земельный участок, свободный от застройки. Для этого органу местного самоуправления или соответствующему государственному органу, прежде чем приступить к работам по формированию земельного участка, следует провести расселение собственников, нанимателей, а также членов их семей, снос зданий, строений, сооружений, находящихся на земельных участках, подлежащих в дальнейшем объединению в единый земельный участок, выставляемый на торги, что требует значительных финансовых затрат. В большинстве бюджетов муниципальных образований денежные средства на финансирование указанных мероприятий отсутствуют. Исключением являются, пожалуй, города Москва и Санкт-Петербург.
Проблема также заключается в том, что застройщик сам практически не может произвести расселение собственников, нанимателей, а также членов их семей, так как в отличие от органа местного самоуправления не обладает полномочиями, закрепленными в ст. 32 Жилищного кодекса РФ < 170> (далее - ЖК РФ) и ст. ст. 49, 55 ЗК РФ.
--------------------------------
< 170> См.: СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.
Частично данная проблема была решена включением в Градостроительный кодекс РФ (далее - ГрК РФ) института развития застроенной территории (ст. ст. 46. 1 - 46. 3 Градостроительного кодекса РФ). При этом, как отмечается в юридической литературе, одной из отличительных черт установленного порядка является то, что предоставление участка осуществляется без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 30 - 30. 2, 38 - 38. 2 ЗК РФ, однако торги все же проводятся на основании ст. 46. 3 ГрК РФ: это торги на право заключения договора о развитии территорий < 171>.
|
|
|
--------------------------------
< 171> См.: Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. С. А. Боголюбова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2009 (автор - Е. А. Галиновская); СПС " КонсультантПлюс".
Развитие застроенной территории должно осуществляться на основании договора о развитии застроенной территории, который заключается с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом (в случае, если победитель уклонился от заключения договора или аукцион был признан несостоявшимся в связи с тем, что в нем участвовало менее двух участников).
Однако существенным ограничением является то, что решение о развитии застроенной территории может быть принято только в том случае, если на такой территории расположены:
- многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
- многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
- иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (ч. ч. 3 - 5 ст. 46. 1 ГрК РФ).
На наш взгляд, решение данной проблемы заключается во включении в вышеуказанный перечень объектов капитального строительства, которые подлежат сносу для последующего строительства новых объектов в соответствии с генеральными планами поселений, генеральными планами городских округов.
|
|
|
Как было отмечено ранее, одной из предварительных обязанностей застройщика является получение земельного участка в собственность или в аренду, субаренду и государственная регистрация права собственности на земельный участок или договора аренды такого земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
В отношении прав на земельные участки в Концепции предлагается расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки, не ограничиваясь только правом собственности и правом аренды (абз. 1 п. 6. 1 Концепции).
В Концепции предлагается закрепить наряду с правом постоянного владения и пользования (эмфитевзис) такое вещное право, как право застройки (суперфиций), которое предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией (абз. 1 п. 6. 3 Концепции).
При этом в Концепции отмечается, что при закреплении в российском законодательстве права застройки следует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения. Арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является продолжением конструкции " единого объекта". В противном случае возникает парадоксальная ситуация, в которой обладатель обязательственного права на земельный участок (арендатор) приобретает " более сильное" право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (абз. 5 п. 6. 3 Концепции).
Схожий институт содержится в праве Англии, предусматривающем конструкцию строительного соглашения (building agreement), подразумевающего под собой соглашение между собственником земли и застройщиком обычно в форме разрешения, по которому застройщик соглашается возвести строения с правом аренды земельного участка со строениями в течение установленного срока < 172>. При этом по истечении срока аренды, который обычно составляет 99 лет, строения переходят во владение арендодателя < 173>.
--------------------------------
< 172> См.: Dictionary of Property and Construction Law. J. Rostron, R. Hardly-Pickcring, L. Tatham, L. Wright. London, 2002. P. 25.
< 173> См.: Ibid.
В отношении права застройки и прав собственника земельного участка на возведенные на нем строения в юридической литературе отмечается следующее: " Советское законодательство при решении этой проблемы первоначально следовало догме римского права (superficies solo cedit), относя постройки к собственности государства, отдавшего землю под застройку частным лицам. Однако позднее Указом Президиума Верховного Совета СССР " О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов", принятым в 1948 г., право застройки было упразднено. При этом застройщики вместо ограниченного вещного права приобрели право собственности на постройки, возведенные на государственной земле. Таким образом, стала возможной принадлежность земельного участка на праве собственности одному лицу (государству), а возведенных на нем строений - другому субъекту - гражданину-застройщику" < 174>.
|
|
|
--------------------------------
< 174> См.: Копылов А. В. Ограниченные вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 32 - 33.
По нашему мнению, право аренды и право застройки земельного участка для долевого строительства не подходят. Это связано с тем, что у участника долевого строительства после создания объекта долевого строительства возникает право собственности на него. Представляется, что выходом из данной ситуации является предоставление застройщику земельного участка под строительство в собственность. В этом случае будет обеспечена конструкция " единого объекта", позволяющая возникновению у участника долевого строительства одновременно с регистрацией права собственности на объект долевого строительства еще и права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Что касается проектной декларации, то следует отметить, что содержание проектной декларации, закрепленное Законом о долевом строительстве, обладает определенным сходством с содержанием информационного сообщения, которое продавец в соответствии со ст. ст. 1787, 1788 Гражданского кодекса Квебека во время подписания предварительного договора обязан предоставить лицу, давшему обещание. Так, в содержание информационного сообщения включаются: имена архитекторов, инженеров, застройщиков и агентов, всеобъемлющий план проекта недвижимости и, если это необходимо, общий план развития проекта и краткое изложение спецификаций. Информационное сообщение также определяет общее оборудование, содержит информацию о предполагаемом бюджете, об управлении недвижимостью и, если это необходимо, о правах обладателя эмфитевзиса и суперфиция, обременяющих недвижимость (ст. 1788 Гражданского кодекса Квебека).
Одной из обязанностей участника долевого строительства является уплата цены договора, которая производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором срок, исчисляемый годами, месяцами или неделями (ч. 1 ст. 4, ч. 3 ст. 5 Закона о долевом строительстве).
При этом нарушение участником долевого строительства срока внесения платежа(-ей) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, а также основанием для уплаты застройщику неустойки (пени) (ч. ч. 4 - 6 ст. 5 Закона о долевом строительстве).
Проблема заключается в том, что при надлежащем исполнении участником долевого строительства обязательства по оплате объекта долевого строительства он лишается действенного механизма воздействия на застройщика с целью побуждения его к передаче объекта долевого строительства в установленный срок. Кроме того, затягивание сроков строительства является одной из основных проблем долевого строительства, которое кроме нравственных страданий, приносимых гражданам - участникам долевого строительства (страх, возмущение, чувство неуверенности за вложенные средства), приводит также к возникновению убытков (например, если участником долевого строительства взят кредит на строительство жилья, он вынужден будет оплачивать повышенные проценты за все время просрочки со стороны застройщика, потому что до регистрации права собственности на квартиру банками устанавливаются, как правило, повышенные проценты по кредиту). Представляется, что уплата цены договора единовременно, а также уплата цены договора в рассрочку, без привязки к отдельным этапам выполнения работ, является актом достаточно рискованным, поскольку в случае " замораживания" строительства и реализации заложенного имущества очевидно, что участник долевого строительства получит сумму меньшую, чем сумма вложенных им средств < 175>. Также следует отметить, что оплата цены договора единовременно или в рассрочку не отражает реального процесса строительства объекта, который осуществляется поэтапно. Поэтому, на наш взгляд, представляется необходимым " привязать" оплату цены договора к этапам выполненных работ.
--------------------------------
< 175> При реализации заложенного имущества денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией (ч. 1 ст. 15 Закона о долевом строительстве).
Возможность оплаты цены договора в рассрочку после завершения этапов строительства признается действующим гражданским законодательством зарубежных стран. Так, в гражданском законодательстве Австрии предусмотрено, что при платеже в рассрочку по графику по договору со стройподрядчиком < 176> согласованная цена должна выплачиваться путем периодических платежей, срок уплаты каждого из которых наступает только после завершения этапов строительных работ, указанных в абз. 2 (абз. 1 § 10 Закона о договорах со стройподрядчиками (BTVG)).
--------------------------------
< 176> Данный договор имеет определенное сходство с договором долевого участия, который также предусматривает создание стройподрядчиком здания, квартиры или нежилого помещение и передачу их после завершения строительства приобретателю.
При этом к указанным ниже срокам должны быть внесены, самое большое, следующие суммы вознаграждения:
1. К началу строительства на основании вступившего в силу строительного разрешения - 30 процентов вознаграждения, если приобретателю должно быть передано право собственности (жилищной собственности), или 20 процентов, если должно быть предоставлено право застройки.
2. Из оставшейся суммы вознаграждения:
30 процентов - по завершении здания без отделки и крыши;
15 процентов - по завершении предварительных монтажных работ;
5 процентов - по завершении застекления;
17 процентов - по завершении кровельных работ и 3 процента - по завершении всего комплекса или при согласованной досрочной приемке здания или квартиры (абз. 2 § 10 Закона о договорах со стройподрядчиками).
В случае возможного переноса данного положения в российское законодательство может возникнуть вопрос о том, как определить, что соответствующий этап работы завершен и у участника долевого строительства возникло обязательство по его оплате.
В Законе о договорах со стройподрядчиками (BTVG) для установления факта завершения определенного этапа строительства доверенному лицу предлагается привлекать гражданского инженера по наземному строительству, приведенного к общей присяге судебного эксперта по строительству, или австрийское территориальное публично-правовое образование, осуществляющее поддержку проекта. Последние отвечают непосредственно перед приобретателем; они не считаются помощниками доверенного лица при исполнении договора (абз. 2 § 13 Закона о договорах со стройподрядчиками).
Представляется, что в Российской Федерации фиксацию завершения соответствующего этапа работ могли бы (при закреплении данного полномочия в ГрК РФ) осуществлять инспекции государственного строительного надзора субъектов, которые уполномочены осуществлять проверку соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации (п. 1 ч. 2 ст. 54 ГрК РФ).
Это связано с тем, что контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с Законом о долевом строительстве уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (ч. 2 ст. 23 Закона о долевом строительстве, пп. 42. 1 п. 2 ст. 26. 3 Федерального закона от 06. 10. 1999 N 184-ФЗ " Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ" ). В качестве такового, как правило, выступает департамент (министерство) строительства и архитектуры соответствующего субъекта < 177>, в состав которого входит инспекция государственного строительного надзора.
--------------------------------
< 177> См., например: п. 1. 1 Положения о Департаменте строительства Ярославской области, утвержденного Постановлением губернатора Ярославской области от 20. 03. 2007 N 94; п. 2. 2 Положения о Департаменте строительства и архитектуры администрации Владимирской области, утвержденного Постановлением губернатора Владимирской области от 21. 02. 2006 N 120 // СПС " КонсультантПлюс".
Схожий механизм содержится в праве Англии, которое предусматривает необходимость ведения строительного контроля, что позволяет местным властям или другим уполномоченным агентствам, утверждать и контролировать соответствие выполняемых работ Строительным Правилам < 178>.
--------------------------------
< 178> См.: Dictionary of Property and Construction Law. J. Rostron, R. Hardly-Pickcring, L. Tatham, L. Wright. London, 2002. P. 25.
Положительный опыт регулирования схожих с российскими отношений в зарубежном законодательстве может послужить источником совершенствования отечественного права. При этом, по меткому замечанию А. М. Гуляева, " между законами об обязательствах существует везде большое сходство, а если по местам и наблюдаются особенности, то особенности эти не нарушают внутреннего тождества основных начал обязательственного права различных местностей и даже государств" < 179>.
--------------------------------
< 179> Гуляев А. М. Проект Гражданского уложения. Киев: Типография Импер-го ун-та св. Владимира, 1900 // СПС " Гарант".
Оплата части цены договора по завершении этапа выполненных работ позволит решить и другую проблему, на которую обращается внимание в юридической литературе. Речь идет о праве застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства срока уплаты цены.
Как справедливо отмечают В. А. Зюзин и А. Н. Королев: " В случае просрочки участника долевого строительства застройщику необходимо будет ждать три месяца и только затем в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Проблема в том, что все это время сохраняется неопределенность по поводу прав на квартиру, застройщик будет лишен финансирования, а также возможности привлечь в договор участия в долевом строительстве нового участника взамен недобросовестного. Данное правило может привести к тому, что отдельные застройщики сократят схемы инвестирования, связанные с рассрочками на период строительства, перейдя на единовременное взимание платы по договору" < 180>.
--------------------------------
< 180> Зюзин В. А., Королев А. Н. Комментарий к Федеральному закону " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юстицинформ, 2007; СПС " КонсультантПлюс".
Представляется, что при привязке уплаты цены договора к этапу выполненных работ у застройщика появится возможность, не дожидаясь истечения трех месяцев, отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае нарушения участником долевого строительства срока оплаты соответствующего этапа. В этом случае можно установить разумный срок для оплаты этапа выполненных работ (например, продолжительностью в один месяц).
Следующей обязанностью участника долевого строительства является приемка построенного объекта долевого строительства от застройщика при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Зачастую в договорах долевого участия с моментом приемки объекта долевого строительства связывается обязанность оплаты коммунальных услуг. Поэтому следует определить, с какого момента у участника долевого строительства возникает обязательство по оплате коммунальных услуг (с момента передачи объекта долевого строительства или с момента регистрации права собственности).
По нашему мнению, поскольку с момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства к нему переходят правомочия владения и пользования объектом долевого строительства, а государственная регистрация зависит исключительно от действий самого участника долевого строительства, именно на участника долевого строительства следует возлагать обязанность по оплате коммунальных услуг с момента приемки объекта долевого строительства. При этом данная обязанность возникает у участника долевого строительства независимо от того, включено данное условие в договор или нет.
Возложение на участника долевого строительства обязанности по оплате коммунальных услуг в случае, предусмотренном договором, подтверждается судебно-арбитражной практикой.
Так, по одному из дел, связанных с возможностью установления в договоре долевого участия обязанности участника долевого строительства по оплате коммунальных услуг с момента приемки объекта долевого строительства, ФАС Дальневосточного округа отметил, что, как следует из договоров (п. 1. 1), которые ЗАО " Амурская нефтяная компания" заключает с гражданами, участник принимает участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, а застройщик обязуется передать участнику после ввода указанного дома в эксплуатацию объект долевого строительства. При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из п. 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, т. е. фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 210 ГК РФ, и именно с этого момента он вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права.
В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.
Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Кроме того, обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и по договору найма жилого помещения, и на иных законных основаниях, что предусмотрено ст. 153 ЖК РФ < 181>.
--------------------------------
< 181> См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23. 03. 2007 по делу N Ф03-А04/07-2/290; аналогичный вывод содержится в Постановлениях: ФАС Западно-Сибирского округа от 02. 10. 2007 по делу N Ф04-6678/2007(38545-А45-27), ФАС Северо-Западного округа от 05. 11. 2008 по делу N А44-827/2008 // СПС " КонсультантПлюс".
Как уже отмечалось ранее, основной обязанностью застройщика является строительство (создание) своими силами и (или) с привлечением других лиц многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в предусмотренный договором срок (ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве).
Поскольку для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости требуется проведение целого комплекса работ (общестроительные, отделочные, электротехнические, сантехнические работы, работы по газо- и теплоснабжению и др. ), застройщик, как правило, привлекает подрядные организации, с которыми у него возникают самостоятельные договорные обязательства.
Следующей обязанностью застройщика является передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При этом данную обязанность застройщик должен исполнить не позднее предусмотренного договором срока, обязанного быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик должен передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве).
В случае же нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку (пени) (ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве).
В этом отношении представляет интерес следующее судебное дело.
ЗАО " Тандер" (дольщик) и ООО " Ставропольинвестстрой" (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался своими силами или с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать объект долевого строительства дольщику в срок не позднее 30 декабря 2006 г. Дольщик, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
При рассмотрении дела суд пришел к выводу, что, несмотря на полученное еще 28 декабря 2006 г. разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, обязательство по передаче объекта долевого строительства было исполнено застройщиком лишь 3 мая 2007 г. По этому основанию иск был удовлетворен. Суд, руководствуясь ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве, взыскал с застройщика неустойку в сумме 730460 руб. 78 коп. < 182>.
--------------------------------
< 182> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21. 04. 2008 N Ф08-1972/2008, оставленное в силе Определением ВАС РФ от 30. 06. 2008 N 8036/08 // СПС " КонсультантПлюс".
Кроме того, как верно отмечает В. В. Витрянский, " надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств состоит не только в своевременной передаче жилого или нежилого помещения участнику долевого строительства, но и в том, что конкретный объект долевого строительства по своему качеству должен соответствовать условиям договора, а при отсутствии таких условий в договоре - требованиям технических регламентов, проектно-технической документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям" < 183>.
--------------------------------
< 183> Витрянский В. В. Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства. С. 59.
В случае создания застройщиком объекта долевого строительства ненадлежащего качества наступают те же последствия, что и при договорах купли-продажи и подряда (п. 1 ст. 475, п. 1 ст. 723 ГК РФ). Это, в частности, право участника долевого строительства потребовать от застройщика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве). При существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
|
|
|
