 |
Белорусский национальный технический университет
|
|
|
|
Белорусский национальный технический университет
Строительный факультет
Кафедра «Экономика, организация строительства и управление недвижимостью»
О Т Ч Е Т*
по организационной практике
студента 4 курса группы 11208116
Гуйдо Елены Анатольевны
Место прохождения практики: ЗАО «Центр промышленной оценки»
Время практики: 22. 06. 2020 – 19. 07. 2020
Руководитель практики от кафедры:
Шанюкевич И. В.
Руководитель практики
от предприятия (организации):
Липницкий Д. В.
М. П.
Минск 2022
__________________________________________________________________
*Отчет должен содержать сведения о конкретно выполненной студентом работе в период практики (в соответствии с программой практики, методическими указаниями и индивидуальным заданием), а также краткое описание предприятия (организации), его деятельности, характеристику выпускаемой продукции, услуг базы практики и др., вопросы трудового распорядка, выводы.
СОДЕРЖАНИЕ
|
|
|
| Введение 1. Методы оценки объектов недвижимости 2. Процедура оценки объектов недвижимости 3. Краткое содержание основных фактов и выводов 4. Общие сведения и сведения о порядке проведения оценки 5. Анализ данных, используемых для оценки 6. Основные предпосылки и ограничения 7. Анализ рынка недвижимости аналогичной оцениваемой 8. Анализ местоположения 9. Описание объекта оценки 10. Анализ наиболее эффективного использования 11. Выбор метода оценки 12. Расчеты стоимости выбранными методами 12. 1 Расчет стоимости доходным методом 12. 1. 1 Расчет чистого годового операционного дохода 12. 1. 2 Расчет нормы дисконтирования 12. 1. 3 Расчет стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи 12. 2 Расчет стоимости сравнительным методом 13. Основание итоговой рыночной стоимости объекта оценки Заключение Перечень технических нормативных правовых актов и нормативных документов, используемых при оценке |
ВВЕДЕНИЕ
1. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться с использованием рыночных (сравнительный, доходный и затратный) и иных (индексный, балансового накопления активов и кадастровой оценки) методов.
Рыночные методы оценки:
· сравнительный – основан на сравнении и учете отличий объекта оценки и аналогичных объектов, сходных с объектом оценки по основным экономическим, техническим, технологическим характеристикам;
· доходный – основан на расчете доходов, ожидаемых от использования объекта оценки в будущем, и преобразовании их в стоимость объекта оценки;
· затратный метод – основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки за вычетом его износа, или на разнице активов и обязательств по балансу.
|
|
|
Иные методы оценки:
· индексный – основан на применении коэффициентов и (или) индексов к стоимости, принятой в качестве базы для определения оценочной стоимости объектов оценки, за исключением предприятий как имущественных комплексов, долей в уставных фондах юридических лиц, ценных бумаг;
· балансового накопления активов – основан на использовании данных бухгалтерского учета на дату оценки и применяемый для определения оценочной стоимости предприятий как имущественных комплексов, долей в уставных фондах юридических лиц, ценных бумаг;
· кадастровой оценки – основан на использовании сведений, содержащихся в государственном земельном и градостроительном кадастре.
Наиболее широкое применение получили рыночные методы оценки.
2. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
1) Заключение договора на проведение независимой оценки.
При заключении договора оценщики совместно с заказчиком оценки составляют задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору и копия которого включена в отчет об оценке. На этом этапе устанавливается объект и цель оценки, вид определяемой стоимости, сроки выполнения работ, стоимость услуг.
2) Сбор и анализ информации.
Сбор и анализ информации об объекте оценки включает поиск информации по объектам-аналогам и получение исходных данных от заказчика оценки, анализ информации. Документы, предоставленные заказчиком, должны быть подписаны заказчиком, а также скреплены печатью, если заказчиком является юридическое лицо. При анализе предоставленных документов и информации также будут учитываться результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в них несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в их достоверности исходные данные уточняются с целью применения их в дальнейших расчетах.
3) Осмотр объекта оценки.
Осмотр объекта оценки производится на месте его расположения с целью установления фактических данных о функциональном использовании, объемно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инженерных системах, техническом состоянии (износе) и других сведений.
|
|
|
По результатам осмотра объекта оценки составляется акт осмотра оценщиком или акт осмотра заказчиком оценки.
Осмотр объекта может не производиться, если:
- объект оценки находится за пределами Республики Беларусь и заказчиком оценки принято решение об экономической нецелесообразности осмотра объекта оценки (должно быть отражено в договоре и в задании на оценку);
- определяется первоначальная стоимость объекта оценки, стоимость восстановления, балансовая стоимость, первоначальная стоимость, переоцененная стоимость, остаточная стоимость;
- определяется стоимость индексным методом;
- объекты оценки находятся в земле или недоступны для осмотра;
- при определении стоимости рыночными методами, если заказчиком оценки представлен акт определения физического износа, технический паспорт или ведомость технических характеристик, составленные территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества не позднее, чем за год до даты оценки при условии, что объемно–планировочные показатели и техническое состояние объекта оценки не изменилось.
4) Определение предпосылок и ограничений, с учетом которых проводится оценка.
В ходе работы над отчетом об оценке оценщиками определяются предпосылки и ограничения, с учетом которых проводится оценка и которые не противоречат действующим стандартам, договору и заданию на оценку и законодательству по оценочной деятельности. Предпосылки и ограничения определяются в зависимости от условий договора на проведение оценки, исходной информации об объектах недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов.
5) Анализ рынка объектов-аналогов.
При анализе рынка недвижимости исследуются тенденции изменения цен на рынке недвижимости, спроса и предложения на объекты-аналоги; цены сделок, цены предложений, условия продажи объектов недвижимости, условия финансирования, срок экспозиции, рыночные арендные ставки по объектам-аналогам, ставки арендной платы, установленные законодательством по объектам-аналогам, договорные арендные ставки по объектам-аналогам, условия заключения договоров аренды и др. При отсутствии информации о ценах и арендной плате по объектам-аналогам в конкретном населенном пункте, проводится анализ рынка недвижимости в другом населенном пункте такого же кластера, как и оцениваемый объект.
|
|
|
6) Анализ местоположения объекта недвижимости.
Анализ местоположения объекта недвижимости включает указание адреса объекта оценки, описание окружения объекта оценки, транспортных связей, коммуникаций, инфраструктуры и других характеристик, влияющих на стоимость объекта оценки. Анализ местоположения может не производиться при проведении оценки стоимости индексным методом, затратным методом оценки, если определяется первоначальная стоимость объекта оценки, стоимость восстановления или стоимость замещения, остаточная стоимость объекта оценки.
7) Описание объекта оценки, имущественных прав на него.
При описании объекта недвижимости отражаются характеристики земельного участка и улучшений. При описании земельного участка отражается площадь земельного участка, кадастровый номер земельного участка, сведения об имущественных правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок при их наличии, целевые назначения и др. Описание недвижимых улучшений включает в себя: год ввода в эксплуатацию, описание объемно-планировочных показателей, характеристик конструктивных элементов, оборудования, описание состояния объекта оценки на дату осмотра.
8) Обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости.
На данном этапе оценки осуществляется выбор методов оценки и методов расчета стоимости в соответствии с ТКП 52. 0. 01-2020, предметом оценки, особенностями объекта оценки и условиями договора и задания на оценку. Рассматривается оценка стоимости на основе доходного, затратного, сравнительного подхода.
9) Расчеты и их обоснование, определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости.
При определении результата независимой оценки объектов оценки рыночными методами оценки цены оценки принимаются на дату оценки.
Цены оценки могут применяться на дату, отличную от даты оценки, в случаях:
- проведения независимой оценки предприятий, акций, пакетов акций, части предприятий (стоимость рассчитывается на дату их осмотра с последующей корректировкой в цены на дату оценки предприятия;
- для цели внесения неденежного вклада в уставный фонд юридического лица, создаваемого путем преобразования государственного унитарного предприятия в открытое акционерное общество (цены принимаются на 1 января текущего года);
|
|
|
- для целей исчисления подоходного налога и налога на недвижимость физических лиц;
- для цели постановки на баланс излишков активов, выявленных в результате инвентаризации (цены принимаются на дату проведения инвентаризации);
- для цели постановки на баланс активов, полученных безвозмездно (цены принимаются на дату принятия объекта оценки к бухгалтерскому учету);
- для цели обжалования кадастровой стоимости земельного участка (цены принимаются на дату кадастровой оценки);
- для цели проведения переоценки методом прямой оценки основных средств, доходных вложений в материальные активы (цены принимаются на 31 декабря отчетного года).
10) Обоснование результата независимой оценки.
Обоснование результата независимой оценки объекта оценки выполняется на основании проведенных расчетов. Если оценка производилась одним методом оценки, итоговая стоимость, полученная в результате расчета, является результатом независимой оценки. В случае применения нескольких рыночных методов оценки результат определяется как средневзвешенная величина и рассчитывается по формуле:
V = V1*K1+V2*K2+V3*K3, (1)
где V – результат независимой оценки объекта оценки, д. е.;
V1, V2, V3 – итоговые стоимости, рассчитанные по каждому методу оценки, д. е.;
K1, K2, K3 – весовые коэффициенты для каждого примененного метода оценки.
Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. При этом коэффициент вариации между итоговыми стоимостями, полученными тремя методами оценки, или разница между итоговыми стоимостями, полученными двумя методами оценки, деленная на итоговую стоимость каждого метода, не должны превышать 0, 3.
Результат независимой оценки в соответствии с договором или заданием на оценку может указываться без НДС, с НДС.
Результат независимой оценки может указываться с округлением согласно следующим правилам:
- результат менее 100 д. е. – до 1 д. е.;
- результат в пределе 100-1000 д. е. – до 10 д. е.;
- результат в пределе 1000-100000 д. е. – до 100 д. е.;
- результат превышает 100000 д. е. – до 1000 д. е.
Если результат независимой оценки указывается в нескольких валютах, то округлению подлежит результат только в одной из валют.
11) Составление и оформление отчета об оценке.
Отчет об оценке может составляться в форме стандартного и краткого отчета об оценке.
Отчет об оценке включает:
- перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;
- анализ данных, использованных для оценки;
- обоснование применения используемых методов оценки;
- описание процедуры расчета (определения) стоимости объекта оценки.
В краткий отчет об оценке по заявке заказчика не включается информация, представляющая служебную и коммерческую тайну.
12) Составление заключения об оценке.
В ходе оценки учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, и формируется заключение, основываясь только на объективной, полной, достоверной и актуальной информации.
Заключение об оценке содержит:
- полное наименование исполнителя оценки;
-фамилию, имя и отчество оценщика, ответственного за проведение независимой оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки;
- дату подписания руководителем юридического лица (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения юридического лица (его заместителем), если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки
- номер и дату заключения договора либо указание на постановление (определение);
- наименование объекта оценки;
- цель оценки;
- дату оценки;
- наименование валюты, в которой производится оценка стоимости;
- названия используемых методов оценки и методов расчета стоимости;
- результат независимой оценки (определяется без учета НДС);
- иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.
Перечень документов, необходимых для выполнения работ по оценке объектов недвижимости:
- копия свидетельства о государственной регистрации на здания, сооружения или другой документ, подтверждающий права заказчика на объект недвижимости;
- копия документа, удостоверяющая право на земельный участок;
- копия технического паспорта или документ, подтверждающий объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта недвижимости;
- копия инвентарной карточки учета основных средств;
- копии договоров аренды (при их наличии);
- справка о земельном налоге и о налоге на недвижимость за текущий год;
Все копии документов, представленные заказчиком оценки, должны быть заверены уполномоченным лицом и скреплены печатью.
Срок действия результата независимой оценки – 12 месяцев, за исключением:
- продажа без проведения аукциона либо конкурса -6 месяцев;
- передача в залог (ипотеку) – 6 месяцев;
- возмещения ущебра -6 месяцев;
- исчисления налога на недвижимость для физических лиц при проведении независимой оценки индексным методом – до конца текущего календарного года.
|
|
|
