 |
Реализация этапа 1. Оценщиком были определены следующие группы корректировок в рамках метода компенсационных корректировок и выбраны элементы сравнения в рамках метода относительного сравнительного анализа
|
|
|
|
Этап 4
На данном этапе производился расчет стоимости объекта оценки путем определения места объекта оценки в ряду цен объектов-аналогов путем интерполяции значений верхней и нижней границы цен объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки.
Корректировки по элементам сравнения, характеристики которых совпадают для объектов-аналогов и объекта оценки, не проводились.
Реализация этапа 1
Оценщиком были определены следующие группы корректировок в рамках метода компенсационных корректировок и выбраны элементы сравнения в рамках метода относительного сравнительного анализа. Установлена следующая последовательность их проведения:
I. Компенсационные корректировки:
- корректировка на условия сделки (корректировка на торг).
II. Метод относительного сравнительного анализа:
- общая площадь, м. кв.,
- транспортная доступность,
- удобство парковки,
- качество отделки;
- состояние конструктивных элементов.
Реализация этапа 2
II. 1. Общая площадь, м. кв.
Величина выставляемого балла значениям элементам сравнения объекта оценки и объектов-аналогов определена экспертным путём с учётом информации, полученной в процессе консультаций со специалистами фирм, занимающихся оценкой и продажей объектов недвижимости, и основывается на том, что на объекты недвижимости, общая площадь которых больше, сложнее найти покупателей, чем на объекты с меньшей площадью. В связи с этим, помещения с большей площадью в расчете на удельный показатель имеют уровень меньше, чем помещения с меньшей площадью. Таким образом, каждому интервалу площадей решено присвоить следующий балл (Таблица 8):
Таблица 8 – Градация в зависимости от общей площади
|
|
|
|
Характеристика объекта оценки - площадь 196, 2 кв. м. | ||
| 300, 0 кв. м. | хуже | -1 балла |
| 171, 5 и 200, 0 кв. м. | аналогично | 0 баллов |
II. 2. Транспортная доступность
Стоимость по торговым объектам различается в зависимости от транспортной доступности. Таким образом, на основании анализа рынка продажи аналогичной недвижимости и на основании консультаций со специалистами риэлтерских организаций было решено каждому уровню транспортной доступности присвоить следующий балл (Таблица 9):
Таблица 9 – Градация в зависимости от транспортной доступности
|
Характеристика объекта оценки – хорошая транспортная доступность | ||
| Удовлетворительная | хуже | -1 балл |
| Хорошая | аналогично | 0 баллов |
II. 3. Интенсивность людских потоков
Стоимость по торговым объектам различается в зависимости от интенсивности людских потоков. Таким образом, на основании анализа рынка продажи аналогичной недвижимости и на основании консультаций со специалистами риэлтерских организаций было решено каждому уровню интенсивности людских потоков присвоить следующий балл (Таблица 10):
Таблица 10 – Градация в зависимости от интенсивности людских потоков
|
Характеристика объекта оценки – средняя интенсивность людских потоков | ||
| Хорошее | лучше | 1 балл |
| Средняя | аналогично | 0 баллов |
II. 4. Качество отделки
Стоимость по торговым объектам различается в зависимости от отделки. Таким образом, на основании анализа рынка продажи аналогичной недвижимости и на основании консультаций со специалистами риэлтерских организаций было решено каждому виду отделки присвоить следующий балл (Таблица 11):
Таблица 11 – Градация в зависимости от отделки
|
Характеристика объекта оценки – улучшенная | ||
| Улучшенная | аналогично | 0 баллов |
| Простая, простая с элементами улучшенной | хуже | -1 балл |
II. 5. Состояние конструктивных элементов
|
|
|
Состояние конструктивных элементов также является одним из основных факторов, формирующих стоимость продажи коммерческой недвижимости. Таким образом, в зависимости от состояния конструктивных элементов было решено присвоить следующие баллы (Таблица 12):
Таблица 12 – Градация в зависимости от состояния конструктивных элементов
|
Характеристика объекта оценки – хорошее | ||
| Хорошее | аналогично | 0 баллов |
| Очень хорошее | лучше | 1 балл |
Процесс выставления баллов и определения сумм долей по объекту оценки и объектам-аналогам представлен в таблицах 13 - 14).
Реализация Этапов №№4-5
На основании проведенных расчетов произведен выбор двух объектов-аналогов наиболее близких к объекту оценки по средневзвешенным суммарным баллам проведенных корректировок. Наиболее близкими к объекту оценки оказались объекты-аналоги №№1, 3 (взвешенный суммарный балл корректировок 0, 100 и -0, 150 соответственно).
В рамках сравнительного метода оценки стоимость 1 кв. м. объекта оценки определена с помощью интерполяции значений верхней и нижней границы цен объектов-аналогов №№1, 3, наиболее близких к объекту оценки и составила:
198+ (300 - 198) * (0 – (- 0, 150) / (0, 100 – (- 0, 150) = 259 дол. США без НДС.
где: 300 – скорректированная стоимость 1 м. кв. объекта-аналога №1,
198 – скорректированная стоимость 1 м. кв. объекта-аналога №3.
Таким образом, рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценки, определенная при помощи сравнительного метода, по состоянию на 01 февраля 2022 года составила 50 816 (Пятьдесят тысяч восемьсот шестнадцать) белорусских рублей.
| Таблица 13 - Исходная информация (сведения об аналогах) для реализации сравнительного метода по помещениям объекта оценки | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Таблица 14 - Определение стоимости объекта оценки | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
