 |
12.1.2 Расчет нормы дисконтирования
|
|
|
|
12. 1. 2 Расчет нормы дисконтирования
Для определения нормы дисконтирования в данном отчете применялся метод кумулятивного построения, который основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. За уровень безрисковой ставки принято округленное значение средней процентной ставки по валютным депозитам на срок свыше 1 года (2, 36%), полученное на основании данных Национального банка Республики Беларусь за июль - декабрь 2021 года.
Премия за риск учитывает следующие виды риска при инвестициях в объекты недвижимости:
− риск рынка недвижимости;
− риск низкой ликвидности;
− риск управления недвижимостью;
− финансовый риск.
Премия за риск определена оценщиком исходя из информации, полученной в процессе анализа экономической ситуации в стране, а также в процессе изучения самих объекта оценки и сегментов рынка недвижимости, к которым они относятся.
Таким образом, норма дисконтирования составила (Таблица 5):
Таблица 5 – Расчет нормы дисконтирования
| Наименование | Значение |
| Безрисковая процентная ставка, % | 2, 36 |
| Риск рынка недвижимости, % | 3, 00 |
| Риск низкой ликвидности, % | 3, 00 |
| Риск управления недвижимостью, % | 2, 50 |
| Финансовый риск, % | 2, 50 |
| Норма дисконтирования, % (стр. 1 + стр. 2 + стр. 3 + стр. 4 + стр. 5) | 13, 36 |
12. 1. 3 Расчет стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи
При определении стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи рассматривались три возможных варианта развития событий:
1. Пессимистический (вариант 1). Этот вариант предполагает негативный сценарий развития экономики Республики Беларусь, рост отрицательного внешнеторгового сальдо, валютный дефицит и снижение внутреннего спроса, следствием чего станет снижение ставок аренды для объекта оценки в первом, втором и третьем годах эксплуатации объектов, что повлечет снижение чистого операционного дохода на 20% в первом и на 10% во втором годах эксплуатации. В третьем году эксплуатации чистый операционный доход останется на том же уровне по отношению ко второму году эксплуатации (не будет изменяться), в четвертом году эксплуатации ситуация на рынке улучшится относительно прошлых лет, и предполагается, что чистый операционный доход будет увеличиваться на 5%, а в пятом году - на 10%. Изменение стоимости за срок прогноза принималось оценщиком на уровне -15%.
|
|
|
2. Наиболее вероятный (вариант 2). В связи с отрицательной динамикой изменения стоимости энергоносителей на мировом рынке и ухудшением внешнеторговой ситуации в Республике Беларусь, предполагается некоторое снижение доходов у источников спроса на рынке недвижимости (доходов от аренды) как минимум в первый год эксплуатации объектов оценки. Специалисты прогнозируют, что в первом прогнозном году будет происходить снижение чистого операционного дохода на 15%, во втором на 5%. В следующий год значительных изменений доходов происходить не будет, в связи с чем в третьем году эксплуатации чистый операционный доход принят оценщиком постоянным (не будет изменяться). В дальнейшем предполагается постепенное улучшение ситуации на рынке недвижимости Республики Беларусь. Таким образом, в четвертом и пятом годах эксплуатации предполагается увеличение чистого операционного дохода на 10 %. Стоимость за срок прогноза принималась постоянной.
3. Оптимистический (вариант 3). Этот вариант предполагает улучшение ситуации на рынке недвижимости, начиная со 3-го прогнозного года, и постепенное увеличение ставок аренды, что приведет к постепенному увеличению чистого операционного дохода (10 % в 3-й, 4-й и 5-й года). В первом году эксплуатации чистый операционный доход будет снижаться на 10%, во втором не изменится. Рост стоимости за срок прогноза принимался оценщиком на уровне +20%.
|
|
|
Что касается нормы дисконтирования, то в течение пяти лет предполагается, что она останется неизменной.
Описание рассматриваемых сценариев и прогнозы денежных потоков от эксплуатации объекта оценки по каждому из вариантов представлены в таблице 6:
| Таблица 6 - Описание прогнозных вариантов | |||
| Вариант №1. Пессимистический | |||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 1-й год эксплуатации | -20, 0% | ||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 2-й год эксплуатации | -10, 0% | ||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 3-й год эксплуатации | 0, 0% | ||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 4-й год эксплуатации | 5, 0% | ||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 5-й год эксплуатации | 10, 0% | ||
| Норма дисконтирования, % | 10, 86% | ||
| Рост стоимости объектов оценки за срок прогноза, % | -15, 0% | ||
| Вероятность прогноза, % | |||
| Вариант №2. Наиболее вероятный | |||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 1-й год эксплуатации | -15, 0% | ||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 2-й год эксплуатации | -5, 0% | ||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 3-й год эксплуатации | 0, 0% | ||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 4-й год эксплуатации | 10, 0% | ||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 5-й год эксплуатации | 10, 0% | ||
| Норма дисконтирования, % | 10, 86% | ||
| Рост стоимости объектов оценки за срок прогноза, % | 0, 0% | ||
| Вероятность прогноза, % | |||
| Вариант №3. Оптимистический | |||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 1-й год эксплуатации | -10, 0% | ||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 2-й год эксплуатации | 0, 0% | ||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 3-й год эксплуатации | 10, 0% | ||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 4-й год эксплуатации | 10, 0% | ||
| Изменение чистого операционного дохода (ЧОД) за 5-й год эксплуатации | 10, 0% | ||
| Норма дисконтирования, % | 10, 86% | ||
| Рост стоимости объектов оценки за срок прогноза, % | 20, 0%
| ||
| Вероятность прогноза, % | |||
Стоимость реверсии определена как стоимость продажи объекта оценки
после пятого года эксплуатации методом выделения (формула 5). Стоимость продажи объекта оценки после пятого года эксплуатации равна стоимости объекта оценки, определенной экспертным методом на основании анализа рынка недвижимости, скорректированной на процент изменения стоимости по окончании прогнозного периода по каждому прогнозному варианту.
(5)
где: REVn – реверсия в году n,
V – стоимость объекта недвижимости (определяется сравнительным методом),
∆ – изменение стоимости объекта недвижимости за срок прогноза.
Стоимость объекта оценки каждому из вариантов определена как сумма настоящей стоимости потока платежей и стоимости реверсии, умноженной на настоящую стоимость единицы за пятый год эксплуатации. По окончании прогнозного периода предполагается, что ситуация на рынке недвижимости стабилизируется и потоки доходов будут носить постоянный характер.
Итак, на основании данных по трем прогнозируемым вариантам, средневзвешенное значение стоимости объекта оценки рассчитывается по формуле (формула 6):
PV = PV1 × K1 + PV2 × K2 + PV3 × K3 (6)
где: PV1, PV2, PV3 – стоимость недвижимости по каждому из вариантов;
K1, K2, K3 – весовые коэффициенты по рассматриваемым вариантам;
PV – стоимость объекта оценки.
Расчет средневзвешенной стоимости объекта оценки доходным методом представлен в таблице 7:
| Таблица 7 - Расчет стоимости объекта оценки доходным методом | ||||||||||
| № о/о | Наименование объекта оценки | Наимено-вание варианта прогноза | Период (год) | Поток ЧОД (ст-ть реверсии) (USD) | Норма дисконтир. | К-т дисконтир. | Настоящая стоимость единицы | Настоящая стоимость i-го платежа (USD) | ||
| I | Ci | Yi | D=1/(1+Yi) | PVRi | Ci*PVRi | |||||
| Здание специализированное для образования и воспитания | - | Чистый операционный доход за первый прогнозный год
| 5 360 | |||||||
| Пессимис-тический | 4 288 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 882145 | 3 783 | |||||
| 3 859 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 778180 | 3 003 | ||||||
| 3 859 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 686468 | 2 649 | ||||||
| 4 052 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 605564 | 2 454 | ||||||
| 4 457 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 534195 | 2 381 | ||||||
| Реверсия | 43 194 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 534195 | 23 074 | |||||
| Стоимость при пессимистическом варианте, USD: | 37 344 | |||||||||
| Наиболее вероятный | 4 556 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 882145 | 4 019 | |||||
| 4 328 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 778180 | 3 368 | ||||||
| 4 328 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 686468 | 2 971 | ||||||
| 4 761 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 605564 | 2 883 | ||||||
| 5 237 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 534195 | 2 798 | ||||||
| Реверсия | 50 816 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 534195 | 27 146 | |||||
| Стоимость при наиболее вероятном варианте, USD: | 43 185 | |||||||||
| Оптимис-тический | 4 824 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 882145 | 4 255 | |||||
| 4 824 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 778180 | 3 754 | ||||||
| 5 306 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 686468 | 3 642 | ||||||
| 5 837 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 605564 | 3 535 | ||||||
| 6 421 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 534195 | 3 430 | ||||||
| Реверсия | 60 979 | 0, 13360 | 0, 882145 | 0, 534195 | 32 575 | |||||
| Стоимость при оптимистическом варианте, USD: | 51 191 | |||||||||
Окончание таблицы 7- Расчет стоимости объекта оценки доходным методом
| Итого: | Расчет средневзвешенной стоимости | ||||
| Вариант | Стоимость | Весовые к-ты, % | |||
| Пессимистический | 37 344 | 25 | |||
| Наиболее вероятный | 43 185 | 50 | |||
| Оптимистический | 51 191 | 25 | |||
| Средневзвешенная стоимость: | 43 726 | ||||
Таким образом, рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценки, определенная при помощи доходного метода, по состоянию на 01 февраля 2022 года без НДС составила 43 726 (Сорок три тысячи семьсот двадцать шесть) долларов США.
|
|
|
