12.1.1 Расчет чистого годового операционного дохода

Для расчета чистого операционного дохода оценщиком был сформирован общий реконструированный отчет о доходах по объекту оценки, включающий следующие статьи доходов и расходов:

· потенциальный валовой доход;

· действительный валовой доход;

· операционные расходы.

Потенциальный валовой доход определен оценщиком как годовой поток доходов, который может быть получен собственником объекта недвижимости при сдаче его в аренду. Величина годового дохода рассчитана путем перемножения годовых арендных ставок на размеры арендных площадей по административным помещениям объекта оценки.

Размеры арендных площадей по помещениям объекта оценки. По объекту оценки размер арендных площадей принят на основании данным проектной документации на объект оценки.

Рыночная арендная ставка 1 кв. м. помещений определена на основании анализа рынка недвижимости и консультаций со специалистами риэлтерских организаций и составила 4, 0 долл. США без НДС.

Формирование сводного реконструированного отчета о доходах проводилось оценщиком исходя из условий типового договора аренды недвижимости, заключаемого между арендодателем и арендаторами на рынке недвижимости. Согласно такому договору аренды все расходы, обеспечивающие нормальное функционирование объекта и воспроизводство действительного валового дохода (эксплуатационные расходы), несет арендатор. У арендодателя имеют место расходы на управление, расходы на рекламу, расходы на замещение, а также расходы, связанные с действующим налоговым законодательством.

При расчете действительного валового дохода оценщик исходил из предположения, что в процессе эксплуатации объекта оценки могут иметь место потери арендной платы по причине неполной занятости помещений и неуплаты арендной платы. В рамках данного отчета размеры потерь при сдаче в аренду объекта оценки приняты следующие:  

· потери арендной платы от незанятости в размере 5% от потенциального валового дохода для объекта оценки;

· потери от неплатежей арендной платы в размере 1% от потенциального валового дохода за минусом потерь от незанятости.

В состав операционных расходов в данном отчете входят: налог на недвижимость, земельный налог, расходы на управление, расходы на рекламу, расходы на замещение. Ставки налогов и отчислений, использованные в расчетах, приняты исходя из законодательства, действующего в 2021 году для юридических лиц, и для целей настоящего отчета остаются постоянными в течение всего прогнозного периода для оцениваемого объекта недвижимости.

За базу для расчета налога на недвижимость оценщиком принималась рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценки, определенная в рамках сравнительного метода. Ставка налога на недвижимость определена в размере базовой ставки 1, 0 % (согласно Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь от 29. 12. 2009 года №71-З (в редакции от 30. 12. 2018 года)). Повышающий коэффициент для объекта оценки принят согласно Решению Любанского районного Совета депутатов от 21 мая 2019 г. №287 " Об установлении коэффициентов к ставкам налога на недвижимость и земельного налога» в размере 2, 0.

Расчет земельного налога . В Приложении 5 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь база земельного налога определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка. Ставка для расчета арендной платы для земельных участков с функциональным видом использования земель «Общественно-деловая зона» за гектар составляет 0, 55% от кадастровой стоимости. Повышающий коэффициент для объекта оценки принят согласно Решению Любанского районного Совета депутатов от 21 мая 2019 г. №287 " Об установлении коэффициентов к ставкам налога на недвижимость и земельного налога» в размере 2, 0.

Площадь условного земельного участка принималась в размере двойной площади застройки, увеличенной на 20% и составила 623, 8 кв. м.

В состав расходов на управление по объекту оценки включена часть заработной платы управляющего с учетом начислений на фонд оплаты труда в размере 35% и расходы, сопутствующие процессу управления.

Расходы на рекламу включают в себя размещение рекламы на портале NB. BY «Закрепление в базе страницы поиска». Стоимость составляет 4, 20 бел. руб. без НДС. Таким образом, затраты на рекламу составят:

4, 20 * 1 * 26 / 2, 6009= 42 доллара США.

где:    4, 20 – стоимость закрепления в базе страницы поиска, бел. руб.;

      26 – срок размещения рекламы, недель;

      2, 6009 – курс доллара США по Национальному банку Республики Беларусь на дату оценки,
белорусского рубля.

Расходы на замещение по объекту оценки определены в следующей последовательности:

· Расчет стоимости затрат на замену быстроизнашивающихся элементов. Данная величина определена на основании консультации со специалистами строительных организаций Республики Беларусь. Однако, следует учесть тот факт, что часть быстроизнашивающихся элементов, как правило, остается в пригодном состоянии и после условного срока службы и не требует замены. В связи с этим вышеприведенные затраты умножались оценщиком на 80%;

· Определение условного срока службы быстроизнашивающихся элементов до их замены. В рамках настоящего отчета принят равным 10 годам на основании анализа нормативных сроков службы различных быстроизнашивающихся элементов здания;

· Расчет годовой суммы затрат на замещение при помощи функции сложного процента «коэффициент фонда возмещения» с использованием нормы дисконтирования. Начисление процентов при использовании данной функции сложного процента принято годовое.

Расчет расходов на замещение по объекту оценки представлен
в строке 3. 5 таблицы 4:

Сводный реконструированный отчет о доходах по объекту оценки представлен в таблице 4:

Таблица 4 - Реконструированный отчет о доходах по объекту оценки