 |
5. Анализ данных, используемых для оценки
|
|
|
|
5. Анализ данных, используемых для оценки
Для проведения оценки были предоставлены следующие исходные документы:
1. Проектная документация на объект оценки;
В ходе изучения и анализа документов оценщик определил, что информация, содержащаяся в документах, является обоснованной и достаточной для определения рыночной стоимости в текущем использовании объекта оценки с учетом предпосылок и ограничений, указанных в разделе 4 настоящего отчета.
6. Основные предпосылки и ограничения
Следующие предпосылки и ограничения являются неотъемлемой частью данного отчета:
1. Документы оценки содержат профессиональное мнение оценщика относительно результата независимой оценки объекта оценки и не являются гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по стоимости, равной результату независимой оценки;
2. Пояснительная записка о независимой оценке достоверна только в полном объеме и лишь в указанных в ней целях;
3. Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в документах оценки;
4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на состояние объекта оценки, результат независимой оценки и не несет ответственности за их наличие, а также за необходимость выявления таковых;
5. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в документах оценки, считаются достоверными. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому в пояснительной записке о независимой оценке указывается источник информации или предпосылки и ограничения, если источник информации не может быть указан, но его использование может повлиять на результат независимой оценки;
|
|
|
6. Исполнитель оценки не может использовать документы оценки иначе, чем в соответствии с целью оценки, указанной в настоящей пояснительной записке;
7. Мнение оценщика относительно результата независимой оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после даты оценки и повлиять на результат независимой оценки;
8. Наименование и назначение объекта оценки принято согласно данным электронных сообщений из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
9. Рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценки определялась после реконструкции.
7. Анализ рынка недвижимости аналогичной оцениваемой
В рамках данного раздела произведен анализ рынка недвижимости торгового назначения, расположенной в населенных пунктах кластера D.
7. 1 Коммерческая недвижимость
С января 2017 по январь 2019 года наблюдалось некоторое увеличение стоимости и арендных ставок коммерческой недвижимости до 5-15% (в зависимости от сегмента рынка недвижимости в крупных районных центрах). Далее в течение 2019 года не наблюдалось каких-либо изменений на рынке недвижимости. С января 2020 по март 2020 года наблюдалось снижение стоимости коммерческой недвижимости, а с апреля 2020 по дату оценки – колебания на отдельных сегментах.
Что касается прогнозов дальнейшего изменения ситуации по коммерческой недвижимости, то многие специалисты склоняются к мнению, что экономическая ситуация в Республике Беларусь, и, соответственно, снижение доходов у потенциальных покупателей будут способствовать снижению стоимости коммерческой недвижимости. Однако, в скором времени ожидается постепенное восстановление рынка недвижимости, и соответственно, увеличение стоимости.
|
|
|
7. 2 Торговая недвижимость
С июля 2017 года по июнь 2018 года наблюдалось увеличение стоимости предложения производственно-складской недвижимости, с июля 2018 года по август 2018 – снижение. Начиная с сентября 2018 года по декабрь 2019 года стоимость предложения установилась на одном уровне, с незначительными колебаниями. С января 2020 года по август 2020 года наблюдается снижение стоимости. В сентябре 2020 года стоимость предложений достигла своего минимума. С октября 2020 года по дату оценки наблюдаются колебания.
Следует отметить, что характер динамики в г. Минске аналогичен динамике изменения стоимости торговой недвижимости в целом для городов Республики Беларусь, однако на менее развитых локальных рынках рыночные изменения средних цен несколько запаздывают по сравнению с Минском, и не так выражены.
В сегменте предложений на продажу с 4 квартала 2020 года наблюдается рост цен предложения, который объясняется структурными изменениями предложения лишь отчасти. Рост происходит в основном за счет помещений площадью свыше 250 м. кв., то есть за счет магазинов розничной торговли. Это может быть связано с закрытием ряда торговых объектов и выставлением их на продажу. Так как в основном это помещения повышенного качества, то и средневзвешенная стоимость предложения продемонстрировала рост. Фактического увеличения активности на рынке за последние полгода нет, о чем свидетельствует сократившееся количество сделок купли-продажи, хотя и наблюдается некоторый рост средней стоимости сделок. Тем не менее, в последующие периоды можно ожидать снижения цен предложения и на эту группу объектов.
Обращаясь к данным по продаже торговой недвижимости, расположенной в населенных пунктах кластера Е, можно отметить, что диапазон стоимости предложений находится в интервале от 134 до 375 долл. США без учета НДС за 1 м. кв. Стоит отметить, что на рынке встречаются предложения с более высокой стоимостью продажи.
Анализ рынка коммерческой недвижимости показал, что основными факторами, влияющими на стоимость недвижимости торгового назначения, являются:
1. Уровень инженерной инфраструктуры;
2. Качество отделки;
|
|
|
3. Площадь объекта;
4. Материал стен;
5. Высота потолков;
6. Состояние конструктивных элементов;
7. Удобство подъездных путей;
10. Завершенность строительного процесса и т. д.
В качестве выводов можно сказать следующее:
В последние годы наблюдаются колебания стоимости на отдельных сегментах рынка коммерческой недвижимости.
Что касается прогнозов дальнейшего изменения ситуации по коммерческой недвижимости, то многие специалисты склоняются к мнению, что в связи с ухудшением экономической ситуации в Республике Беларусь, в ближайшее время возможно некоторое снижение доходов у источников спроса на рынке недвижимости, и, соответственно, стоимости коммерческой недвижимости.
Рассматривая рынки недвижимости торгового назначения, расположенной в населенных пунктах кластера Е, диапазоны стоимостей составляют (Таблица 3):
Таблица 3 – Диапазоны стоимостей торговой недвижимости
| Назначение площадей | Диапазоны стоимостей предложений торговой недвижимости согласно анализу рынка, долл. США/1 м. кв. без учета НДС |
| Торговые объекты | 134 – 375 |
Так как объект оценки характеризуется небольшой площадью, и улучшенной отделкой, но при этом имеет среднюю интенсивность людских потоков, то стоимость 1 кв. м. объекта оценки будет находиться ближе к середине диапазона, определенного по результатам анализа рынка.
При анализе рынка использованы следующие источники:
1. Еженедельник «Из рук в руки. Вся недвижимость»;
2. Еженедельная газета «Недвижимость Белоруссии»;
3. Еженедельная газета «Белорусы и рынок»;
4. Данные сайта http: //realt. by;
|
|
|
