 |
12.2. Расчет стоимости объекта оценки при помощи сравнительного метода оценки
|
|
|
|
12. 2. Расчет стоимости объекта оценки при помощи сравнительного метода оценки
Сравнительный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, по которым доступна информация о рыночных ценах, с последующей корректировкой этих цен по элементам сравнения. Таким образом, основным принципом оценки при использовании данного метода является принцип замещения, в основе которого лежит предположение, что покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не дороже, чем за аналогичные по полезности объекты.
Основные этапы оценки при использовании сравнительного метода:
1. Исследование рынка с целью получения информации о сделках с объектами-аналогами (спросе на них и предложении);
2. Анализ и отбор информации по объектам-аналогам с целью подтверждения её достоверности, проверки соответствия условий сделки рыночным условиям;
3. Определение единиц сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги, и определяться стоимость объекта оценки в долларах США (в рамках данного отчета за единицу сравнения принята цена 1 кв. м. );
4. Сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (анализируются конструктивные и объемно-планировочные решения, состояние объекта оценки и объектов-аналогов, условия проведения сделок и др. ). В результате проведенного анализа предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов;
5. Выбор элементов сравнения;
6. Выбор методов расчета стоимости;
7. Выбор методов расчета корректировок;
8. Расчет корректировок по элементам сравнения;
9. Корректировка цен объектов-аналогов;
|
|
|
10. Определение итоговой стоимости объекта оценки.
При проведении оценки с использованием сравнительного метода, оценщиком было проведено исследование рынка недвижимости торгового назначения, расположенной в населенных пунктах кластера Е.
Цены предложений объектов-аналогов использованы при расчетах на основании того, что покупатель объектов при принятии решения о приобретении недвижимости обязательно проанализирует текущие цены предложения на рынке объектов-аналогов.
Информация о предложениях объектов на продажу взята оценщиком из размещенных в средствах массовой информации данных риэлтерских компаний и собственников выставленных на продажу объектов недвижимости.
Расчет стоимости объекта оценки сравнительным методом производился с помощью комбинации метода компенсационных корректировок и метода относительного сравнительного анализа путем сопоставления цен объектов-аналогов через качественное описание элементов сравнения объектов-аналогов и объекта оценки («хуже», «значительно хуже», «лучше», «значительно лучше», «аналогично») и определения места объекта оценки в ряду цен объектов-аналогов. Метод включал в себя следующие этапы:
Этап 1
На данном этапе производился выбор корректировок и последовательность их применения.
Из всех факторов, влияющих на результативный признак (стоимость), выделялись наиболее существенно влияющие факторы. Данные факторы определялись в зависимости от объектов-аналогов на основании анализа рынка недвижимости, а также на основании консультаций со специалистами риэлтерских организаций и участниками рынка недвижимости.
Этап 2
Проведение корректировок для расчета скорректированной цены сделок по объектам-аналогам. К корректировкам была отнесена корректировка на «условия сделки».
Этап 3
На данном этапе производился выбор двух объектов-аналогов, наиболее близких по характеристикам к объекту оценки. Для определения верхней и нижней границ цен объектов-аналогов к сравнению принималась сумма долей взвешенных значений качественных показателей объектов-аналогов. Расчет данной величины производился в несколько этапов:
|
|
|
3. 1. Составление таблицы, в строках которой указаны элементы сравнения, качественное описание элементов сравнения. В графах составленной таблицы указываются объекты-аналоги.
3. 2. Выполнение оцифровки характеристик (упорядочивание их в определенную числовую систему, в которой отношение между отдельными характеристиками выражено в соответствующих числах). Для этого по каждому фактору, для каждого объекта применялась шкала качественных оценок («хуже», «значительно хуже», «лучше», «значительно лучше», «аналогично»), которая отражает свойства объектов-аналогов относительно объекта оценки, с последующей оцифровкой характеристик.
3. 3. Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляют свое влияние в различной степени. На основании анализа рынка коммерческой недвижимости, на основании консультаций со специалистами риэлтерских агентств и с участниками рынка недвижимости была распределена весомость влияния факторов на стоимость объекта.
|
|
|
