 |
8. Анализ местоположения. 9. Описание объекта оценки. 9.1 Описание земельного участка, на котором расположено капитальное строение
|
|
|
|
8. Анализ местоположения
Схема расположения объекта оценки представлена на рисунке 1:
Рисунок 1 – Схема расположения объекта оценки
Объект оценки расположен на вблизи центральной части г. Любань по адресу: г. Любань, пер. Купаловский, 2А. Территория имеет среднюю плотность застройки и застроена объектами жилого и торгового назначения.
Район расположения здания характеризуется хорошей транспортной доступностью. Общественный транспорт представлен автобусными маршрутами. Местоположение здания характеризуется удобными подъездными путями. Интенсивность потоков людей в районе расположения объекта оценки – средняя.
Инженерная инфраструктура района местонахождения объекта оценки развита и характеризуется наличием следующих систем инженерных коммуникаций: телефонизация, канализация, водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение.
Таким образом, местоположение объекта оценки характеризуется:
- расположением вблизи центральной части г. Столбцы;
- средней интенсивностью потоков людей;
- удобными подъездными путями;
- хорошей транспортной доступностью;
- развитой инженерной инфраструктурой.
По мнению оценщика, вышеперечисленные факторы оказывают положительное влияние, как на уровень возможных ставок аренды, так и на уровень загрузки рассматриваемого объекта недвижимости. Кроме того, позволяют оценщику говорить о среднем уровне привлекательности данного объекта с точки зрения потенциальных покупателей и арендаторов.
9. Описание объекта оценки
Объект оценки: капитальное строение с инвентарным номером 643/С-11167 площадью 227, 9 м. кв., расположенное по адресу: Минская обл., Любанский р-н, г. Любань, пер. Купаловский, 2А. Наименование – магазин «Продукты», назначение – здание специализированное розничной торговли.
|
|
|
9. 1 Описание земельного участка, на котором расположено капитальное строение
Согласно данным ЕГРНИ, в отношении земельного участка с кадастровым номером 623450100001002668, расположенного по адресу: Минская обл., Любанский р-н, г. Любань, пер. Купаловский, 2А, площадью 0, 1390 га, произведена государственная регистрация возникновения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок (право постоянного пользования), правообладатель – Любанское районное потребительское общество.
Назначение земельного участка: для обслуживания магазина «Продукты».
Согласно данным ГУП «Национальное кадастровое агентство» кадастровая стоимость 1 кв. м. земель оценочной зоны номер 171968603 (в которой расположен объект оценки) для функционального использования земель «Общественно-деловая зона» составляет 21, 32 белорусского рубля на 01. 07. 2017 г.
9. 2 Описание улучшений
Согласно данным ЕГРНИ, в отношении капитального строения с инвентарным номером 643/С-11167 произведена государственная регистрация возникновения права собственности на капитальное строение, правообладатель –Любанское районное потребительское общество. В настоящее время указанное капитальное строение имеет следующее назначение: здание специализированное розничной торговли, наименование – магазин «Продукты». Объект оценки расположен по адресу: Минская обл., Любанский р-н, г. Любань, пер. Купаловский, 2А.
На дату оценки объект оценки находился хорошем состоянии, и был пригоден для дальнейшей эксплуатации.
10. Анализ наиболее эффективного использования
Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. При выполнении оценки необходимо учитывать законодательную разрешенность, финансовую целесообразность и максимальную эффективность.
|
|
|
Законодательная разрешенность.
Проверка законодательной разрешенности каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.
Рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут запретить конкретные виды потенциального использования.
Финансовая целесообразность.
Вариант считается приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Т. о., все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.
Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении. Идентификация видов использования выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.
|
|
|
