 |
47. Особенности аренды и доверительного управления собственностью муниципальных образований
|
|
|
|
47. Особенности аренды и доверительного управления собственностью муниципальных образований
• Аренда объектов муниципальной собственности это возобновляемый источник доходов муниципальных бюджетов.
• Ставки арендной платы определяются на основе положений, утверждаемых представительными органами МО.
• Для установления ставок в МО проводится массовая или индивидуальная оценка имущества.
• Индивидуальная, как правило проводится для:
- гаражей индивидуального пользования;
- зданий общей площадью более 1500 м2;
- зданий специального назначения;
- совокупности объектов, имеющих общее целевое назначение.
• Устанавливаются базовые ставки для различных категорий объектов и различные коэффициенты, в т. ч.
– местоположения;
– этапности;
– состояния и входа;
– типа здания;
– благоустройства;
– арендный коэффициент (определяется волевым решением);
– социальной значимости.
• Доверительное управление зачастую более эффективный инструмент, чем аренда.
• Основные принципы:
- привлечение в качестве управляющих компаний или физических лиц,
имеющих соответствующую аттестацию и безупречную деловую репутацию;
- конкурсный отбор по установленным МО критериям;
- наличие бизнес-плана по организации функционирования объекта;
- чёткое определение границ полномочий и ответственности управляющего.
• Регламент передачи объектов в ДУ:
– внесение предложений;
– подготовка документации для рассмотрения комиссией МО;
– заключение договора ДУ;
– подготовка технической документации по объекту;
– подготовка документации для заключения дополнительных соглашений;
– подписание дополнительных соглашений;
|
|
|
– контроль деятельности;
– отчётность и аудит.
• Распределение доходов от аренды и ДУ.
Суммарный доход: - Доходы органа управления; - Доходы бюджета МО; - Доходы доверительного управления
48. Особенности управления земельными ресурсами городов .
• Управление ЗР в городах осуществляется через систему градостроительного регулирования, которое включает в себя следующие основные направления:
- разработка и реализация нормативных актов, обеспечивающих осуществление целенаправленной городской политики в сфере развития земельно- имущественных отношений;
- генеральное планирование развития городов и прилегающих территорий;
- установление градостроительных норм и правил застройки и использования территорий;
- эффективное управление городской недвижимостью в процессе её использования (налогообложение, регулирование арендных отношений и др. )
- использование земли как инструмента привлечения инвестиций;
- формирование и обеспечение эффективного функционирования системы инвентаризации, учёта, оценки земельных участков и связанных с ними других объектов недвижимости;
- создание и обеспечение функционирования системы регистрации прав и сделок с недвижимостью.
49. Банкротство. Виды и порядок осуществления реорганизационных и ликвидационных процедур
Банкротство – финансовая несостоятельность, неспособность платить по обязательствам.
Основная цель – восстановление платежеспособности.
Причины: - несовершенство управления;
- недостаток финансовых средств для функционирования;
- неконкурентоспособность;
|
|
|
- чрезмерное укрупнение;
- неадекватная инфраструктура.
Признаки: - невозврат кредитов;
- неплатежи за поставленную продукцию;
- резкое снижение выручки;
- затоваривание готовой продукцией.
Варианты судебных решений:
– Отклонение заявлений кредиторов;
– Внешнее управление;
– Проведение санаций - два вида;
– Банкротство (ликвидация)-конкурсное производство
Функции ФСДН
(Федеральная служба по делам о несостоятельности)
– Утверждение требований к арбитражным управляющим;
– Лицензирование деятельности арбитражных управляющих;
– Подготовка арбитражных управляющих;
– Содействие в реализации процедур банкротства;
– Ведение учёта и анализа платежеспособности стратегически важных предприятий;
– Подготовка заключений по запросам судов и правоохранительных структур.
–
50. Организация аукционов, тендоров, конкурсов и других мероприятий по распоряжению собственностью МО
• Положение о порядке проведения аукционов, конкурсов, тендоров в МО утверждаются органами представительной власти.
• Объектами торгов являются прежде всего объекты недвижимости, при этом наибольшими особенностями обладают торги земельными участками.
• Соблюдение ряда ограничений, в т. ч. по:
– целевому назначению земель – разрешённому законом использованию земли для удовлетворения целевых потребностей граждан и юридических лиц;
– разрешенному использованию земель- использованию земель с учётом целевого назначения, установленных ограничений (обременений) сервитутов;
|
|
|
– зонирование земель в пределах границ МО.
• Требования при установлении разрешённого использования:
– запрещение использования способами, ведущими к деградации;
– ограничения по плотности, высоте, глубине застройки;
– сохранение зелёных насаждений;
– соблюдение предельно допустимых норм нагрузки на природную среду;
– иные требования, установленные как законодательством, так и правовыми актами органов управления МО.
• Торги могут быть по продажи имущества и по продажи прав аренды.
• До проведения торгов администрация МО должна провести градостроительную подготовку в виде разрабатываемых проектов планировки, которыми определяются:
- границы земельных участков;
- характеристики и параметры использования;
- необходимая мощность сетей и объектов инженерно- технического обеспечения;
- параметры и состав объектов социального обслуживания.
• Требования к проведению торгов:
– максимальная информированность потенциальных участников;
– соблюдение равных условий участия;
– открытость и публичность;
– экономическая эффективность продаж;
– учёт особенностей различных объектов и дифференциация в зависимости от этого механизмов проведения торгов;
– исключение личной заинтересованности организаторов торгов;
– Обоснованность стартовых цен и др.
–
|
|
|
