 |
18.Основные этапы разработки и реализации управленческих решений.
|
|
|
|
18. Основные этапы разработки и реализации управленческих решений.
1. Подготовка к разработке управленческого решения
1. 1. Выделение проблемы: -получение информации; -предварительная формулировка задачи; -определение целей.
1. 2. Анализ и изучение проблемы: -анализ ситуации; -оценка имеющихся возможностей; -выбор критерия оценки эф-ти; -точная постановка задачи.
2. Разработка и обоснование решения
2. 1. Разработка альтернативных вар-ов: -разработка сценариев развития ситуации; -генерирование альтернативных вар-ов; -отбор основных вар
2. 2. Оценка альтернативных вариантов: -выбор методов оценки; -анализ вариантов; -сопоставление вариантов.
3. Принятие и реализация управленческого решения: -принятие решения; -организация работ по реализации; -контроль за исполнением решения; -анализ результатов.
19. Классификация объектов недвижимости
Категория объектов собственности подразделяется на:
Материальные. *Природные объекты(воздушное и водное пространство, земля, недра, леса); *Экономические объекты (продукты пр-тва, предприят, недвиж, пакеты ценных бумаг, денежные ср-ва, золото-валютные ценности, коммуникации и др); *Объекты, обеспечивающие ф-ние обладателей собственности (здания, сооруж, ср-тва связи и др)
Нематериальные. *духовные ценности( памятники архитектуры, объекты культуры и др); *интеллектуальная собственность (ноу-хау, програмн обеспечен, открытия и др); *нематериальные ценности (знания, опыт, деловые связи и др); *информационные ресурсы.
20. Оценка государственного имущества
• Объекты оценки:
– имущество в госсобственности;
– отдельные материальные объекты;
– совокупности вещей, составляющих имущество;
|
|
|
– право собственности и иные вещные права;
– права требования, обязательства;
– работы, услуги, информация;
– иные объекты гражданских прав.
• Случаи обязательной оценки:
– при приватизации объектов;
– при залоге объектов;
– при продаже или ном отчуждении;
– при переуступке долговых обязательств;
– при передаче объектов в качестве вкладов;
– при выкупе имущества.
• Саморегулируемые организации оценщика:
– разработка кодаков этики;
– аккредитация членов;
– участие в разработке нормативных документов.
• Организация оценочной деятельности:
– конкретный отбор оценщиков;
– лицензирование оценочной деятельности;
– регулирование оценочной деятельности;
– контроль за осуществлением оценочной деятельности;
– согласование требований к профессиональному уровню оценщиков;
– разработка методических рекомендация и стандартов.
• Конкурентный отбор оценщиков.
• Страхование гражданской ответственности оценщиков
• Основные подходы к оценке:
– затратный – (расчёт восстановительной стоимости или стоимости замещения).
– сравнительный – (методы сравнения продаж, рынка капиталов, сделок, отраслевых соотношений).
– доходный- (методы прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков и др. ).
• Неосязаемые активы:
– интеллектуальная собственность;
– стоимость бизнеса;
– кадровый потенциал.
• управленческая элита;
• генераторы идей;
• имеющие высокий уровень коммуникаций;
• высококвалифицированные работники;
• конфликтующие личности;
• кадровый балласт.
21 проекты развития недвижимости
• Девелопмент: два аспекта
– преобразование недвижимости
- профессиональная предпринимательская деятельность по организации и управлению развитием недвижимости.
• Девелопмент за вознаграждение и рисковый девелопмент.
|
|
|
• Проект – совокупность действий, направленных на достижение определенного результата в течение ограниченного времени.
• Особенности проектов девелопмента:
– высокая капиталоёмкость;
– долгосрочное связывание вложенных средств;
– длительность сроков окупаемости;
– низкая ликвидность объектов;
– сложность реализации (градостроительные, архитектурные, технические, экономические и др. барьеры);
– высокий уровень внешних эффектов;
– сильное влияние местоположения;
– высокий уровень социально-экономической ответственности девелоперов.
• Риски девелопмента:
– риски финансирования;
– подрядные риски;
– риски реализации;
– маркетинговые риски;
– риски проектирования;
– подрядные риски.
• Алгоритм управления рисками
Анализ рисков → Идентификация → Реакция на риск
– выявление - определение - предупреждение;
– описание вероятностей; - мониторинг;
– классификация - оценка; - переоценка и корректировка
– определение - учёт в процессе решений.
уровня управления.
Объект недвижимости:
1. Поиск и выбор эффективного процесса
2. Получение Разрешений и согласований
3. Выбор механизмов финансирования привлечения инвесторов
4. Выбор подрядчиков, контроль финансирования
5. Реализация созданного (улучшенного) объекта
6. Возврат инвестированных средств с прибылью
=> реализованный проект
22 Природные объекты недвижимост
Водные объекты:
1. Поверхностные водные объекты
• -поверхностные водотоки и водохранилища на них;
• поверхностные водоёмы;
• ледники и снежники
2. Внутренние морские воды
- Морские воды, расположенные в сторону берега от линии отсчёта Территориального моря РФ
3. Территориальное море
• - Прибрежные морские воды шириной 12 морских миль
4. Подземные водные объекты
• Водоносный горизонт;
• Бассейны подземных вод;
• Месторождения подземных вод;
|
|
|
• Естественные выходы подземных вод.
=>
Водные объекты общего пользования /
Водные объекты особого пользования
ЛЕСНЫЕ ОБЪЕКТЫ
1. Лесной фонд
- Все леса, за исключением лесов на землях Министерства обороны, населённых пунктов и участков на землях лесного фонда не покрытых лесной растительностью.
2. Участки лесного фонда
-Участки леса, и участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью
3. Леса, не входящие в лесной фонд
- Леса на землях Министерства обороны;
- Леса на землях населённых пунктов
4. Древесно-кустарниковая растительность
ü На землях с. х. назначения;
ü На землях транспорта;
ü На землях населённых пунктов;
ü На землях водного фонда и земельного запаса.
Объекты собственности на недра
− Нефтяные и газовые месторождения;
− Месторождения чёрных и цветных металлов;
− Месторождения и россыпи драгоценных и полудрагоценных камней;
− Месторождения строительных материалов;
− Месторождения минеральных и других целебных вод;
− Месторождения соли;
− Месторождения различных видов химического сырья.
− Материалы геологических, геофизических и других изысканий. (накладываютя на интеллектуальную собственность).
Объекты собственности на землю. Категория земель
• Земли сельскохозяйственного назначения
• Земли поселений
• Земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения
• Земли особо охраняемых территорий
• Земли лесного фонда
• Земли водного фонда
• Земли запаса
Объекты собственности- земельные участки различных категорий земель.
Формы собственности.
Распределение по формам собственности.
― В собственности граждан и их объединений
― В собственности юридических лиц
― В государственной и муниципальной собственности
|
|
|
