Градостроительные планы земельных участков

Градостроительные планы земельных участков (далее — ГПЗУ) подготавливаются не для всех земельных участков, а только для тех, которые застроены или предназначены для строительства, рекон­струкции объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 44 ГрК РФ).

ГПЗУ подготавливаются: 1) в составе проектов межевания, кото­рые являются составной частью проектов планировки; 2) в составе проектов межевания, которые подготавливаются как самостоятель­ные документы применительно к ранее выделенным (посредством проектов планировки) элементам планировочной структуры (квар­талам, микрорайонам); 3) в виде отдельного документа — примени­тельно к существующим земельным участкам, когда не требуется изменять их ранее установленные границы, т. е. производить плани­ровочные действия.

ГПЗУ могут подготавливаться в виде отдельных документов в слу­чаях, когда одновременно:

ГПЗУ запрашиваются применительно к ранее сформирован­ным земельным участкам (по отношению к которым проведен госу­дарственный кадастровый учет и зарегистрированы права), располо­женным на уже застроенной территории, при намерении осуществить реконструкцию существующих объектов или построить новые объек­ты на таких участках;

применительно к территории расположения указанных земель­ных участков установлены посредством правил землепользования и застройки градостроительные регламенты.

Только при таком сочетании условий может быть выполнено поло­жение ч. 17 ст. 46 ГрК РФ относительно того, что не требуется прове­дение процедур, связанных с подготовкой, обсуждением посредством публичных слушаний^[185] и утверждением документации по планировке территории и определенных ч. 1—16 ст. 46 ГрК РФ.

Таким образом, во всех случаях, когда мы имеем дело с не разделен­ной на земельные участки территорией, независимо от того, является ли такая территория застроенной или незастроенной, но подлежащей застройке, надлежит подготавливать проекты планировки с проекта­ми межевания в их составе или отдельно проекты межевания. В таких случаях ГПЗУ подготавливаются не как самостоятельные документы, а только в составе документации по планировке территории.

ГПЗУ являются основанием для:

подготовки проектной документации (ч. 11 ст. 48 ГрК РФ),

выдачи разрешения на строительство (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ),

выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Состав информации, содержащейся в ГПЗУ, определен ч. 3 ст. 44 ГрК РФ. Это, в частности:

границы земельного участка;

границы зон действия публичных сервитутов;

минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, со­оружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

информация о градостроительном регламенте, определенном правилами землепользования и застройки (виды разрешенного ис­пользования; предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции; ограничения, установленные в зонах с особыми условиями использования территорий);

информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обе­спечения;

границы зоны планируемого размещения объектов капиталь­ного строительства для государственных или муниципальных нужд.

В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его раз­деления на несколько земельных участков.

В соответствии с ч. 5 ст. 44 ГрК РФ форма ГПЗУ должна быть уста­новлена Правительством Российской Федерации, что и было сделано постановлением Правительства Российской Федерации от 29 дека­бря 2005 г. № 840. Этим же постановлением Министерству регио­нального развития Российской Федерации было предложено в трех­месячный срок утвердить инструкцию о порядке заполнения формы ГПЗУ (утверждена приказом министра регионального развития Рос­сийской Федерации от 13 апреля 2006 г. № 40).

Поскольку содержащаяся в ГПЗУ информация затрагивает иму­щественные интересы правообладателей недвижимости, граждан, проживающих на соответствующих территориях, технология про­цесса заполнения формы такого документа не должна регламенти­роваться ведомственной инструкцией. ГрК РФ такой инструкции и не предусматривает. Это не что иное, как возврат к прежним мето­дам ведомственного регулирования, чреватого конфликтами между правообладателями недвижимости и ведомствами, вовлеченными в процесс ведомственного регулирования на основе собственных пра­вовых актов.

Кроме того, «на ровном месте» создан ряд противоречий с ГрК РФ. Кодекс определяет необходимость не одной, а двух форм ГПЗУ - в составе документации по планировке территории и в виде самосто­ятельного документа. В указанном же постановлении правитель­ства ГПЗУ представлен исключительно как самостоятельный доку­мент. Из этого исходного противоречия возникает целый ряд других противоречий, которые уже не могут быть преодолены посредством инструкции по заполнению ГПЗУ. Это дискредитирует значимость планировки территории как первичного действия, которое должно предшествовать иным действиям и являться основанием для земле­устроительных работ с последующей постановкой впервые выделен­ных земельных участков на государственный кадастровый учет и по­следующим предоставлением сформированных земельных участков.

Анализ ГрК РФ позволяет утверждать, что ГПЗУ подготавливает­ся в составе документации по планировке территории в пяти случаях, а именно когда ранее отсутствовавший земельный участок выделяет­ся (создается):

из состава государственных или муниципальных земель и пред­назначен для предоставлен™ физическим или юридическим лицам в целях строительства и/или реконструкции объектов капитального строительства, которые не являются линейными объектами;

из состава государственных или муниципальных земель и пред­назначен для предоставления физическим или юридическим лицам в целях строительства линейных объектов;

из состава государственных или муниципальных земель как зе­мельный участок многоквартирного дома;

из состава государственных земель, применительно к которым не устанавливаются градостроительные регламенты, в целях предо­ставления для строительства объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), строительство которых не проти­воречит установленному в соответствии с законодательством режиму использования указанных земель без осуществления действий по пе­реводу таких земель из одной категории в другую;

для резервирования, изъятия земельных участков, частей зе­мельных участков (в пределах границ вновь созданного земельного участка) для государственных или муниципальных нужд.

Во всех указанных случаях (кроме случая 2) выделяются (создают­ся) неделимые (не подлежащие дальнейшему разделению) земельные участки. В случае 2 речь идет о линейных объектах и необходимых для их размещения линейных земельных участках, которые по техно­логическим соображениям могут подразделяться на части — линей­ные земельные участки меньшего размера.