О разновидностях территорий и земельных участков с позиции планировки территории

С позиции планировки есть три типа территорий:

нераспланированные неурбанизированные территории (вклю­чая территории, не подлежащие урбанизации и защищаемые от ур­банизированного освоения) — нераспланированные свободные (не­застроенные) пространства (ландшафты, поверхности земли), не разделенные границами, которые обозначали бы дороги, улицы, эле­менты планировочной структуры (кварталы, микрорайоны, районы), земельные участки. Это территории без земельных участков (если не считать земельным участком такую, например, территорию, как лес, что может не согласовываться с формально-юридическими опреде­лениями);

распланированные урбанизированные территории — распла­нированные и застроенные пространства (ландшафты, поверхности земли), разделенные границами, которые обозначают дороги, улицы, элементы планировочной структуры (кварталы, микрорайоны, рай­оны), земельные участки (застроенные или незастроенные). Такие территории представляют собой совокупности земельных участков;

3) сочетающие в себе первое и второе — нераспланированные неур­банизированные и распланированные урбанизированные территории.

С позиции планировки территории существует три типа земель­ных участков:

1) Большие земельные участки, определенные в границах впервые образуемых элементов планировочной структуры — кварталов, ми­крорайонов, районов, предназначенных для дальнейшего разделения на «элементарные» земельные участки (см. ниже, п. 2). Это «ячейки» планировочной структуры, которые существуют нераздельно с «се­тями» связи — улицами, дорогами (линейными земельными участка­ми — см. ниже, п. 3). Границы одних («ячеек») — это красные линии, которые являются одновременно и границами других («сетей» дорог, улиц). Создание «ячеек» порождает «сеть» дорог, улиц. И наоборот, создание элементов «сети» (дорог, улиц) порождает «ячейки». Такова ячеисто-сетевая структура поселений, городов¹. Большие земельные участки — «ячейки» планировочной структуры характеризуются дол- говременностью своего физического существования, с одной сторо­ны, и кратковременностью юридического существования — с другой. Физическое существование таких образований почти вечно: будучи однажды созданными, они существуют долго, вплоть до уничтоже­ния (что происходит редко), когда возникает необходимость в карди­нальном преобразовании улично-дорожной сети («перекраивание» улиц и кварталов для тотальной реконструкции). Напротив, юриди­ческое существование больших земельных участков кратковременно. Будучи однажды созданным путем планировки территории, такое об­разование проходит стадии формирования посредством землеустрои­тельной документации (вынос границ на местность на основании ко­ординат, определенных документацией по планировке территории), затем государственного кадастрового учета и (обычно) предоставле­ния прав застройщику-девелоперу, который осуществляет разделение большого земельного участка на несколько (много) «элементарных» земельных участков в пределах квартала, микрорайона. С момента государственного кадастрового учета таких «элементарных» участков большой земельный участок прекращает юридическое существова­ние, превращается в совокупность «элементарных» земельных участ­ков в границах квартала, микрорайона и в качестве такой совокуп­ности — элемента планировочной структуры продолжает свое долгое существование как физический объект.

«Элементарные» земельные участки — существующие в виде упо­рядоченных совокупностей в пределах кварталов, микрорайонов, рай­онов или существующие вне элементов планировочной структуры, но всегда «привязанные» к дорогам, улицам земельные участки, каждый из которых имеет правообладателя — частное лицо (в этой роли может выступать и публичная власть в том случае, если ее представитель ис­пользует земельный участок для выполнения полномочий публичной власти). «Элементарный» земельный участок — это и есть собствен­но земельный участок. При условии рациональной планировки он не должен подлежать дальнейшему разделению. В процессе длительного существования таких земельных участков (менее длительного, чем су­ществование «ячеек» планировочной структуры) возможно, а иногда и целесообразно их преобразование: разделение, изменение границ, объединение с последующим установлением новых границ (при ре­конструкции, новом строительстве на месте сносимых объектов). Но на момент завершения процесса планировки территории (после вы­полнения проекта планировки и проекта межевания) устанавливается на достаточно длительное время образ рационально организованной жизни, воплощенный в планируемых конкретных объектах, разме­щаемых в пределах «элементарных» земельных участков, границы ко­торых определяются надолго. Если речь идет о больших объектах, то границы «элементарных» земельных участков могут совпадать с грани­цами кварталов, т. е. определяться красными линиями. Это, например, случаи размещения промышленных предприятий как упорядоченной совокупности (комплексов) функционально взаимосвязанных объек­тов — зданий, строений, сооружений, располагаемых на одном земель­ном участке большой площади.

Линейные земельные участки. Это земельные участки для раз­мещения линейных объектов улично-дорожной сети и линейных объектов сетей инженерного обеспечения. Обычно в пределах посе­лений, городов такие линейные объекты располагаются совмещен­ие — в пределах улиц, дорог, границы которых определяются красны­ми линиями в составе проектов планировки территории.