О различных случаях планировки территории - обеспечения условий для создания земельных участков в различных целях 1 страница

О РАЗЛИЧНЫХ СЛУЧАЯХ ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ - ОБЕСПЕЧЕНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ СОЗДАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РАЗЛИЧНЫХ ЦЕЛЯХ

Планировка территории может быть приравнена к градостроитель­ной подготовке территорий, которая органами местного самоуправле­ния проводится применительно к территориям^[186]:

существующей застройки с целью выявления свободных от прав третьих лиц земельных участков для строительства;

существующей застройки в целях реконструкции объектов ка­питального строительства по инициативе собственников объектов капитального строительства;

существующей застройки с целью развития застроенных терри­торий;

существующей застройки, не разделенной на земельные участ­ки, с целью формирования земельных участков, на которых располо­жены объекты капитального строительства;

незастроенным, свободным от прав третьих лиц, в границах вновь образуемых элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов) с целью комплексного освоения и строительства;

общего пользования в целях предоставления земельных участ­ков для возведения объектов некапитального строительства, предна­значенных для обслуживания населения;

в форме фиксации красными линиями существующих границ территорий общего пользования;

в форме установления красными линиями границ земельных участков для размещения линейных объектов дорожной и инженер­ной инфраструктуры.

        

  9. 4 МЕЖЕВАНИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ

Очевидно, что применительно к не разделенным на земельные участки территориям межевание как технические работы на местно­сти не может быть выполнено без предварительной подготовки содер­жательных оснований для таких работ. Содержательные основания предоставляются документацией по планировке территории: либо проектами межевания территории, включающими в себя градостро­ительные планы земельных участков, либо проектами планировки территории, включающими в себя проекты межевания территории с градостроительными планами земельных участков в составе проек­тов межевания территории.

Одна из важных особенностей периода перехода к рыночной эко­номике, к рынку недвижимости состоит в необходимости разделять на земельные участки территории — элементы планировочной струк­туры города (кварталы, микрорайоны), которые ранее на земельные участки не разделялись, поскольку в этом не было необходимости. Теперь, в условиях рынка недвижимости, это следует делать, так как права собственников, в частности собственников квартир, не могут быть защищены (например, от неправомерной уплотнительной за­стройки) и гарантированы без наличия объектов защиты — земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в которых живут собственники квартир. Кроме того, право собственности под­разумевает и обязанность собственника содержать принадлежащую ему недвижимость, нести соответствующие расходы, заключать дого­воры обслуживания с управляющими компаниями, разделять ответ­ственность между частными лицами и публичной властью и в резуль­тате налаживать механизмы эффективного управления развитием городских территорий. Без выделения земельных участков эффек­тивное управление, выгодное и частным правообладателям недви­жимости, и публичной власти, невозможно. Поэтому необходимость выделять земельные участки в существующей застройке имеет объ­ективный характер. Но возникают непростые вопросы о том, как это делать. Некоторые ответы на эти вопросы даются ниже^[187].

 

О СОСТАВЕ ПРОЕКТОВ МЕЖЕВАНИЯ

В соответствии с логикой и технологией градостроительного про­ектирования ГрК РФ устанавливает следующие положения примени­тельно к проектам межевания:

• Проекты межевания всегда подготавливаются в границах эле­ментов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов),

т. е. в границах красных линий, установленных проектами пла­нировки (ч. 1 ст. 43).

Посредством проектов межевания всегда устанавливаются гра­ницы земельных участков, расположенных в пределах элемен­тов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов) как застроенных, так и подлежащих застройке территорий (ч. 1 и 2 ст. 43).

Проекты межевания всегда содержат градостроительные планы земельных участков (ч. 6 ст. 43).

Проекты межевания могут подготавливаться в составе проектов планировки территории или в виде отдельного документа — в случае если проекты межевания подготавливаются примени­тельно к элементам планировочной структуры (кварталам, ми­крорайонам), имеющим красные линии, ранее утвержденные в составе проектов планировки (ч. 1 и 3 ст. 43).

Состав проектов межевания определяется ч. 5 ст. 43 ГрК РФ. При этом следует отметить следующее. В отличие от проектов планировки, проекты межевания имеют не две части, а лишь одну часть, подлежа­щую утверждению, и эта часть включает в себя только чертежи меже­вания территории. Дело в том, что проекты межевания подготавли­ваются на основании или в составе проектов планировки, которые и содержат все материалы по обоснованию решений по планировке со­ответствующей территории. Однако и при разработке проектов меже­вания в случае необходимости могут подготавливаться обосновываю­щие материалы, например иллюстративного характера. Только в этом случае такие материалы формально не будут включаться в проект ме­жевания, а будут использоваться, например, при обсуждении и оценке различных вариантов предлагаемых решений.

 

О ВЫПОЛНЕНИИ ТРЕБОВАНИЯ ОБ УЧЕТЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ НОРМАТИВОВ И ПРАВИЛ, ДЕЙСТВОВАВШИХ В ПЕРИОД ЗАСТРОЙКИ

Необходимость указанного требования, которое распространяет­ся на застроенные территории, занятые многоквартирными домами, определяется следующей логикой права:

1. Законодательством определено не ограниченное установлением предельных сроков реализации право собственников квартир иметь в общей долевой собственности земельные участки, на которых распо­лагаются многоквартирные дома.

Для того чтобы это право было реализовано, следует выделить соответствующие земельные участки из массива неразделенной тер­ритории кварталов, микрорайонов.

Размеры земельных участков многоквартирных домов — это со­держание указанного права. Оно состоит в том, чтобы не просто но­минально иметь в долевой собственности земельный участок без­относительно к его размеру, но земельный участок такого размера, который соответствует функциональным особенностям его исполь­зования. То есть участок должен быть не меньше некоторой мини­мальной величины.

Указанные размеры земельных участков могут быть определены с учетом градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки.

Законодательство фактически устанавливает определенную по­следовательность: сначала фиксация на местности еще не реализо­ванных, но приоритетных прав, «латентных» правовых фактов (вы­деление на неразделенной территории земельных участков под давно существующими объектами) и лишь затем действия с учетом зафик­сированных правовых фактов (например, в форме уплотнительной застройки). Указанное требование установлено ч. 4 ст. 43 ГрК РФ и в этом отношении преемственно воспроизводит аналогичные нормы п. 4 ст. 59 ГрК РФ от 07. 05. 98.

Неправомерная практика выделения земельных участков по кон­туру здания («под отмостку») является самым крайним случаем опре­деления минимальной площади земельного участка, «меньше ко­торой уже нельзя»^[188]. Имеются и другие подходы к так называемой минимальной площади земельных участков, необходимой для ис­пользования многоквартирных домов и определяемой на основе нор­мативов, действовавших на период застройки соответствующих тер­риторий.

На переходном этапе мы имеем дело с противостоянием двух вза­имоисключающих принципов — утверждающего и отрицающего обя­зательность соблюдения ранее действовавших нормативов застройки при определении минимальной площади земельных участков. Пер­вый принцип, закрепленный в федеральном законодательстве, отра­жает следующее:

• Все правообладатели квартир в многоквартирных домах имеют право на соответствующий земельный участок, размеры которо­го не могут быть меньше соответствующей минимальной вели­чины (за исключением случаев, когда сложившееся землеполь­зование не позволяет выдержать эту минимальную величину).

• Указанное право в части выделения земельного участка не мень­ше минимальной величины, не ограничивается по срокам реа­лизации и не может быть ушемлено, например, в случае уплот­нения застройки.

Другими словами, федеральный закон устанавливает принцип со­блюдения минимального стандарта в части закрепления еще не реа­лизованных прав собственников, нанимателей квартир на простран­ство вокруг многоквартирных домов, в которых они проживают. Это право может быть реализовано только одним способом — путем ме­жевания. При его проведении (независимо от того, по чьей инициати­ве и с какими целями оно проводится) должны соблюдаться указан­ные минимальные стандарты, которые определяются не возникшими в данный момент намерениями (например, намерениями уплотнить существующую застройку путем нового строительства), а ранее сло­жившейся ситуацией. То есть сначала фиксируется и получает право­вое закрепление факт землепользования, который состоялся задолго до возникновения намерений сегодняшнего дня, а затем в отношении этого закрепленного правовым образом факта (выделенных земель­ных участков в размерах не меньше минимальных) публично решается вопрос о возможности или невозможности изменения сложившегося землепользования (в том числе путем уплотнения застройки, если та­ковое допустимо в силу наличия свободных участков или по волеизъ­явлению правообладателей квартир, реализовавших свое право на зе­мельные участки домов, в которых они проживают).

На практике иногда неправомерно реализуется прямо противопо­ложный принцип, противоречащий федеральному законодательству (нормам, введенным в действие ГрК РФ от 07. 05. 98 и содержащим­ся в ГрК РФ) В качестве иллюстрации этого принципа можно сопо­ставить, например, нормативы ныне действующего в Москве доку­мента МГСН 1. 01-99 (с последующими изменениями) с нормативами 1970-х гг., зафиксированными в ВСН-2-74. По отношению к ранее действовавшему документу нынешний устанавливает сокращение удельного размера жилой территории микрорайона, приходящей­ся на L м² общей площади застройки, по группам этажности: 5 эта­жей — на 37%, 9 этажей — на 21%. Очевидно, что в данном случае за формально-юридической стороной дела стоят практические сообра­жения, подкрепленные соответствующей градостроительной поли­тикой.

     9. 5 ПРАВОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ РАЗВИТИЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ И ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

В разд. 9. 2 было показано отличие (помимо масштаба деятельно­сти) между институтом обеспечения строительства на «элементар­ном» земельном участке и институтом развития территорий. В пер­вом случае используются возможности созданных не застройщиком внешних (по отношению к «элементарному» земельному участку) се­тей инженерного обеспечения. Во втором, напротив, такие сети соз­даются самим застройщиком-девелопером для обеспечения несколь­ких (многих) «элементарных» земельных участков, которые будут созданы в пределах территории развития.

По действующему в настоящее время российскому законодатель­ству, правовой институт развития территорий не полон, формально он распространяется только на жилищное строительство. В отношении жилищного строительства применяются две разновидности института развития территорий (законодательно аналогичные правовые инсти­туты должны быть распространены и на иные виды строительства):

институт комплексного освоения земельного участка (большо­го земельного участка как элемента планировочной структуры), сво­бодного от прав третьих лиц;

институт развития застроенных территорий, обремененных правами третьих лиц.

Одна из наиболее наглядных особенностей правового институ­та развития застроенных территорий состоит в том, что он может применяться только при наличии градостроительных регламентов, содержащихся в муниципальных нормативных правовых актах — правилах землепользования и застройки. Это понятно. Любые пре­образования затрагивают права третьих лиц. Такие права должны быть защищены. Есть только один способ их защиты — посредством нормативного правового акта, действие которого распространяется на неограниченный круг лиц. Таким актом в системе градостроитель­ного проектирования могут быть только правила землепользования и застройки¹. На переходном этапе, до принятия правил землепользо­вания и застройки, в период отрицания необходимости таких правил в отношении застроенных территорий практиковались неправовые процедуры и замещающие правовые процедуры эрзац-схемы в виде, например, инвестиционных контрактов^[189].

Правовой институт развития застроенных территорий не является универсальным механизмом. Сфера его действия относительно узка и определяется одновременным наличием на соответствующей тер­ритории трех видов объектов:

многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежа­щих сносу;

многоквартирных домов, снос или реконструкция которых пла­нируется на основании адресной программы, утвержденной предста­вительным органом местного самоуправления;

объектов, не соответствующих градостроительному регламенту, определенному правилами землепользования и застройки.

В отношении первой группы объектов могут приниматься реше­ния о принудительном изъятии недвижимости, но только в случае, если собственник в разумный срок самостоятельно не осуществил снос аварийного дома (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Фе­дерации). В отношении второй и третьей групп объектов решения о принудительном изъятии недвижимости приниматься не могут, за исключением случаев, когда имеется необходимость в расширении (перетрассировке) улиц, прокладке сетей инженерного обеспечения в соответствии с документами территориального планирования. Дру­гих правовых возможностей принудительного изъятия недвижимости нет и не должно быть. Поэтому существенная часть действий в рам­ках института развития застроенных территорий должна происхо­дить в режиме осуществления частноправовых отношений, т. е. когда правообладатели недвижимости по договоренности и по доброй воле могут распорядиться ею в пользу застройщиков-девелоперов.

Универсальным механизмом преобразования застроенных терри­торий являются именно частноправовые отношения, обусловленные экономическими мотивациями, которые, в свою очередь, порожда­ются градостроительными регламентами — правилами землепользо­вания и застройки. Как этот механизм «работает»?

Под экономическими мотивациями частных инвесторов, или, иными словами, под экономической целесообразностью осущест­вления преобразований, следует понимать возможность получения дохода. Но не любую возможность, а ту, что с приемлемой степенью вероятности может стать реальностью. Приемлемая степень вероят­ности — это определенный порог гарантированности, начиная с ко­торого для потенциальных инвесторов может возникнуть «экономи­ческий сигнал» о выгодности вложения денег, т. е. «вхождения» на застроенную занятую правами третьих лиц территорию и осуществле­ния преобразований. Кто и каким способом может подать инвесторам «экономический сигнал» о целесообразности инвестирования, т. е. о том, что оно обеспечено правовыми гарантиями? В рыночной эконо­мике есть только один способ предоставления таких гарантий — это градостроительные регламенты, которые устанавливаются, публично предъявляются всем и каждому, включая инвесторов, в виде норма­тивного правового акта, который в Российской Федерации называет­ся правилами землепользования и застройки. Таким образом, отри­цать необходимость установления и применения градостроительных регламентов равнозначно отрицанию рыночной экономики и отказу от становления адекватной ее требованиям системы градорегулиро­вания.

Поэтому любые процедуры преобразования застроенных терри­торий основываются на требовании об обязательном наличии правил землепользования и застройки на соответствующей территории, по­скольку в настоящее время отсутствие таких правил делает реальное решение указанной проблемы абсолютно бесперспективным в сред­несрочной и долгосрочной перспективе¹.

В зависимости от соответствующих решений, принимаемых в том числе с учетом мнений граждан, высказанных при обсуждении на пу­бличных слушаниях проекта правил землепользования и застройки, градостроительными регламентами может быть либо гарантировано сохранение в неизменном виде сложившихся использования и па­раметров застроенных территорий (т. е. признано нецелесообразным их преобразование), либо установлена возможность преобразования территорий с различной степенью радикальности — от минимальной до значительной.

Если местное сообщество согласилось с возможностью, допусти­мостью и целесообразностью значительных преобразований, то гра­достроительным регламентом соответствующей территориальной зоны может быть определено, например, что жилой квартал, ныне занятый пятиэтажной застройкой, располагается, согласно прави­лам землепользования и застройки, в территориальной зоне 20—25- этажной застройки или в территориальной зоне плотно застроенного общественно-делового центра, а квартал существующей производ­ственной застройки располагается в территориальной зоне, скажем, высокоэтажной и высокоплотной застройки. Факт установления нормативным правовым актом такого «радикального» градострои­тельного регламента будет означать наступление следующих юриди­ческих и экономических последствий:

Каждому собственнику недвижимости гарантирована возмож­ность осуществления легально допускаемых публичной властью преобразований без получения на то специального администра­тивного разрешения.

Преобразования могут осуществляться только по доброй воле собственников недвижимости при условии соблюдения в про­цессе подготовки проектной документации, строительства, ре­конструкции требований безопасности, определяемых техниче­скими регламентами, иными требованиями законодательства.

Стоимость недвижимости, расположенной в пределах соответ­ствующей территориальной зоны, может увеличиться в несколь­ко раз. Например, стоимость стандартной квартиры в пятиэтаж­ном типовом доме может вырасти в 2—3 раза. Для собственника это возможность получить в случае продажи принадлежащей ему квартиры цену, эквивалентную двум-трем таким квартирам. Иными словами, это те самые экономические мотивации, ко­торые возникают вследствие установления правовых гарантий и начинают «естественным образом» побуждать собственников существующей недвижимости распорядиться ею в пользу дру­гого лица, желающего приобрести эту недвижимость с целью вложения своих средств и осуществления предопределенных публичной властью посредством градостроительных регламен­тов преобразований, т. е. в пользу инвестора.

Становится необходимым проведение массовой оценки (пере­оценки) недвижимости в целях налогообложения с учетом уста­новленных градостроительных регламентов. Это справедливо в том отношении, что публичная власть имеет право и должна возвращать обратно обществу в виде налогов ту ренту, которая не была заработана правообладателями недвижимости и воз­никла для них в виде «подарка», преподнесенного градострои­тельным регламентом.

Таким образом, установление юридически значимого градостро­ительного регламента для соответствующей территориальной зоны побуждает к действиям (мотивов для которых не было и не могло воз­никнуть до установления такого регламента), и создает следующую экономическую ситуацию:

У собственников недвижимости, не имеющих средств для осу­ществления допускаемых публичной властью и обществом пре­образований, появляются экономические мотивации распоря­диться принадлежащей им недвижимостью — с выгодой продать ее. Такого рода мотивации «подстегиваются» не только желани­ем получить «незаработанную» прибыль от продажи существен­но возросшей в стоимости недвижимости, но и возрастающими суммами выплачиваемых налогов в результате переоценки не­движимости в соответствии с градостроительным регламентом. Собственники недвижимости, имеющие средства или возмож­ность привлекать заемные средства (например, в виде ипотеч­ных кредитов под залог принадлежащей им недвижимости, включая залог земельных участков), сами могут осуществлять допускаемые преобразования, приносящие им прибыль.

У конкурирующих между собой реальных и потенциальных ин­весторов появляются встречные экономические мотивации — приобрести недвижимость, собственники которой стремятся ее продать, с прибылью для себя осуществить преобразования, выполнение которых гарантировано в правовом отношении, а первоначальные расчеты возможного проекта преобразований (размеров планируемых затрат, поступлений и прибыли) могут быть сделаны заранее на основе градостроительного регламен­та, опубликованного в составе правил землепользования и за­стройки, в том числе размещенного в Интернете.

Экономические мотивации субъектов — представителей обеих групп сходятся, они начинают тяготеть друг к другу, нуждаться друг в друге, искать друг друга. Возрастает количество взаимо­выгодных сделок с последующими проектными работами, стро­ительными и реконструктивными преобразованиями в русле, предусмотренном и зафиксированном городским сообществом граждан и выбранной ими публичной властью в правилах зем­лепользования и застройки.

Данный экономико-правовой механизм является эффективным и общераспространенным в правовых системах стран с формирующи­мися и сложившимися рыночными отношениями. Однако, несмотря на наличие необходимых законодательных предпосылок и требова­ний, в России он еще не утвердился, в том числе и по причине его от­торжения, обусловленного прежде всего наличием псевдорыночных механизмов, символом и идеологическим знаменем которых являют­ся инвестиционные контракты^[190].

Рассмотренный механизм (как и любой другой) сам по себе не яв­ляется и не может быть универсальным, применимым ко всем без ис­ключения ситуациям. Например, он может оказаться недейственным в случаях, когда устанавливаются не столь «радикальные» градостро­ительные регламенты, когда экономические мотивации могут быть не столь значительными, чтобы побудить собственников недвижи­мости распорядиться принадлежащей им недвижимостью для даль­нейших преобразований — реконструкции, нового строительства на месте сносимых объектов. Предполагаемые проекты преобразований могут быть заблокированы нежеланием собственников распорядить­ся недвижимостью в пользу инвесторов. Закон защищает правообла­дателей, а власть не может и не должна идти наперекор их желаниям, поскольку в обсуждаемых случаях не могут применяться процедуры изъятия земельных участков и объектов расположенного на них не­движимого имущества ввиду отсутствия государственных или му­ниципальных нужд. Может случиться и так, что планируемые пре­образования будут заблокированы непомерно завышенной ценой предлагаемой для продажи недвижимости. В подобного рода слу­чаях, когда указанного механизма недостаточно и когда публичная власть намерена содействовать реализации соответствующих проек­тов преобразований, при определенных обстоятельствах и с соблю­дением строго регламентированных процедур могут использоваться дополнительные механизмы, связанные с преобразованием улично- дорожной сети, инженерной и социальной инфраструктуры, — ме­ханизмы, выводящие экономические мотивации на новый уровень, дающие дополнительные импульсы преобразованиям, осуществляе­мым частными лицами.

     9. 6 ДЕВЕЛОПМЕНТ И ПАРТНЕРСТВО ЗАСТР0ЙЩИК0В-ДЕВЕЛ0ПЕР0В И ОРГАНОВ ВЛАСТИ КАК СИНХРОНИЗАЦИЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАЗЛИЧНЫХ ВЗАИМОСВЯЗАННЫХ ПРОЕКТОВ ПО РАЗВИТИЮ ТЕРРИТОРИЙ

ОБЪЕКТЫ И СУБЪЕКТЫ ДЕЙСТВИЙ

Девелопмент — это особая технология действий, определяемая размерностью объектов, по отношению к которым совершаются дей­ствия. Чтобы понять, какое место занимает девелопмент в ряду иных действий, необходимо логическим образом связать объекты действий с субъектами действий.

Объекты действий

Последовательное увеличение размерности объектов действий определяет три разновидности (три типа) объектов, три вида проект­ных технологий и различные правовые институты в отношении объ­ектов в зависимости от их величины:

Объекты первого типа — «элементарные» земельные участки, в отношении которых применяется правовой институт подготовки, формирования из состава государственных или муниципальных зе­мель земельных участков с целью их предоставления физическим и юридическим лицам для строительства (с предварительным согла­сованием или без предварительного согласования мест размещения объектов в терминологии действующего ЗК РФ). Такие лица, как вла­дельцы земельных участков, становятся застройщиками.

Объекты второго типа — локализованные территории (в виде больших земельных участков как будущих кварталов, микрорайонов, разделяемых на «элементарные» земельные участки, или в виде ло­кализованного конгломерата застроенных земельных участков), в от­ношении которых действия осуществляют застройщики-девелоперы в соответствии с правовым институтом развития территорий (неза­строенных и застроенных), рассмотренным в предыдущем разделе.

Объекты третьего типа — совокупности локализованных терри­торий (объектов второго типа), а также линейных и нелинейных зе­мельных участков за пределами локализованных территорий, обес­печивающие такие территории инженерной и социальной инфра­структурой. В отношении объектов третьего типа применяются тех­нологии партнерства застройщиков-девелоперов и органов власти.

Субъекты действий

С тремя типами объектов связаны три разновидности технологий и три вида субъектов (или три вида сочетания и взаимодействия раз­личных субъектов):

1. Застройщики — лица, которые владеют «элементарными» зе­мельными участками и на основе и в соответствии с градостроитель­ными планами земельных участков (а также содержащимися в соста­ве таких планов техническими условиями на подключение к сетям инженерного обеспечения) подготавливают проектную документа­цию и осуществляют строительство, реконструкцию объектов капи­тального строительства, расположенных в пределах таких «элемен­тарных» земельных участков.

Застройщики-девелоперы — лица, которые, действуя в рамках правовых институтов развития незастроенных и застроенных терри­торий:

а) приобрели переданные им в установленном порядке публич­ной властью права совершать действия и совершают действия в отно­шении большого земельного участка, территории с установленными границами:

приобрели права аренды на свободные от прав третьих лиц не­застроенные земельные участки в границах впервые образуемых элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайо­нов, районов) в случаях комплексного освоения территорий в целях строительства;

заключили договоры о развитии застроенных обремененных правами третьих лиц территорий с установленными границами и характеристиками планируемого преобразования, развития;

б) приняли на себя обязательства по обустройству больших неза­строенных земельных участков, застроенных территорий с внешней инженерно-технической инфраструктурой и объектами социальной инфраструктуры, по освобождению застроенных территорий от прав третьих лиц в соответствии с законодательством;

в) могут осуществлять строительство, реконструкцию в пределах «элементарных» земельных участков после завершения планиров­ки территории и выполнения иных обязательств при условии, что застройщики-девелоперы на соответствующем этапе не передали свои права в пользу иных застройщиков.

Сочетание взаимодействующих на условиях партнерства субъек­тов действий в отношении объектов третьего типа — совокупностей территорий и земельных участков. Применительно к крупным тер­риториальным образованиям мы по необходимости имеем дело со специфической технологией взаимодействия различных субъектов — частных (застройщиков-девелоперов) и публичных — органов власти. Основные особенности этой технологии рассматриваются ниже.

НЕСООТВЕТСТВИЕ МЕЖДУ ОГРАНИЧЕННЫМИ ВОЗМОЖНОСТЯМИ ЗАСТРОЙЩИКОВ- ДЕВЕЛОПЕРОВ И МАСШТАБАМИ ЗАДАЧ РАЗВИТИЯ ГОРОДОВ И ТЕРРИТОРИЙ

Необходимость зафиксировать и обсудить указанное несоответ­ствие определяется объективными требованиями технологии раз­вития территории — девелопмента. Развитие территории обеспечи­вается строительством «внутри территории» — на земельном участке в границах квартала, микрорайона и «вне территории» — строитель­ство «внеплощадочных» объектов и сетей инженерно-технического обеспечения. Последние, как правило, обслуживают не один квар­тал или микрорайон, а несколько. Поэтому начало освоения терри­тории — это строительство не только и не столько «для себя», сколь­ко «для себя и для других». Возникает вопрос, кто будет строить «для других», а вместе с ним и вопрос о привлечении к строительству ор­ганов власти и обеспечении взаимодействия между ними и частными застройщиками-девелоперами.

Возможностей частных застройщиков-девелоперов недостаточно для решения задач развития города в целом. Частные застройшики- девелоперы осваивают (развивают) части территории города — квар­талы, микрорайоны. Переход к следующему уровню размерности (масштабу деятельности) - району, районам означает переход к дея­тельности, осуществить которую частные застройщики-девелоперы обычно не в состоянии или они в этом не заинтересованы по объ­ективным причинам, связанным с закономерностями развития биз­неса. Даже если допустить, что у частного застройщика-девелопера достаточно финансовых, кадровых и иных ресурсных возможностей, ограничителем непременно выступит иной фактор — риски, в част­ности риск не возвратить с прибылью вложенные средства. Эффек­тивный частный застройщик-девелопер всегда будет снижать риски, а это значит, что он всегда будет действовать поэтапно.

⇐ Предыдущая14151617181920212223Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: