Эдуард Константинович Трутнев, Мария Динаровна Сафарова

Эдуард Константинович Трутнев, Мария Динаровна Сафарова

ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЕ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ

Гл. редактор Ю. В. Луизо Зав. редакцией Г. Г. Кобякова Редактор В. А. Терехина Художник В. П. Коршунов Компьютерная подготовка оригинал-макета Н. А. Килъдшиева Корректоры Ф. Н. Морозова, Н. Н. Цыркова

Санитарно-эпидемиологическое заключение № 77. 99. 02. 953. Д. 009376. 10. 06

от 12. 10. 2006 г.

Подписано в печать 14. 10. 2008. Формат 60x90 У₁₆. Бумага офсетная. Гарнитура Ньютон. Печать офсетная. Усл. печ. л. 23, 0. Тираж 1000 экз. Заказ N° 3094.

Изд. № 168.

Издательство «Дело» Академии народного хозяйства при Правительстве РФ 119571, Москва, пр-т Вернадского, 82

Коммерческий отдел — тел. 433-2510, 433-2502 E-mail: com@delokniga. ru www. delokniga. ru

ОАО «Типография " Новости" » 105005, Москва, ул. Фридриха Энгельса, 46

ISBN 978-5-7749-0541-6

АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

СЕРИЯ

учебных пособий

ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ ИННОВАЦИИ

Вышли в свет:

1. Антонец В. А., Нечаева Н. В., Хомкин К. А., Шведова В. В.

ИННОВАЦИОННЫЙ БИЗНЕС: ФОРМИРОВАНИЕ МОДЕЛЕЙ КОММЕРЦИАЛИЗАЦИИ ПЕРСПЕКТИВНЫХ РАЗРАБОТОК

2. Бабаскин С. Я.

ИННОВАЦИОННЫЙ ПРОЕКТ: МЕТОДЫ ОТБОРА И ИНСТРУМЕНТЫ АНАЛИЗА РИСКОВ

3. Глазычев B. J1.

ПОЛИТИЧЕСКАЯ ЭКОНОМИЯ ГОРОДА

4. Зинов В. Г., Лебедева Т. Я., Цыганов С. А.

ИННОВАЦИОННОЕ РАЗВИТИЕ КОМПАНИИ: УПРАВЛЕНИЕ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

5. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ БЮДЖЕТНЫХ РАСХОДОВ (Под общей редакцией АА. Климова)

6. Солдатенков В. В., Марченко Е. И.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ПРАКТИКА

7. Урубков А. Р., Федотов И. В.

МЕТОДЫ И МОДЕЛИ ОПТИМИЗАЦИИ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ

8. Круглое М. Г.

ИННОВАЦИОННЫЙ ПРОЕКТ: УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ И ЭФФЕКТИВНОСТЬЮ

9. Семенкова Е. В.

ОПЕРАЦИИ С ЦЕННЫМИ БУМАГАМИ

10. Сиваев С. Б., Трутнев Э. К., Прокофьев В. Ю.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И РАЗВИТИЯ КОММУНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ

11. Стерхова С. А.

ИННОВАЦИОННЫЙ ПРОДУКТ: ИНСТРУМЕНТЫ МАРКЕТИНГА

12. Трутнев Э. К., Сафарова М. Д.

ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЕ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ

¹ Важно различать абсолютную ограниченность земельных участков, обуслов­им шую конечностью земной поверхности, и относительную, обусловленную полыней привлекательностью для экономических субъектов одних земельных уме гков по сравнению с другими. Говоря о конкуренции в экономическом смыс-

¹ «Разрыв темы» объясняется необходимостью показать неизбежность данно-

² В российской градостроительной практике социалистического периода за­крепилась прямо противоположная установка: параметры плотности застройки ограничивались «снизу» (нельзя было строить ниже, а выше - можно). Этому

⁴ В Германии строение, возведенное без разрешения на строительство или вопре­ки его условиям, может быть снесено за счет владельца с наложением на него штрафа до 100 тыс. марок (Garner J. F. (ed. ). Planning law in Western Europe. P. 56, 158, 209).

Во Франции нарушитель может быть заключен в тюрьму, а постройка снесе­на по ходатайству соседей, собственности которых причинен ущерб от допущен­ных нарушений (Garner J. F. (ed. ). Planning law in Western Europe. P. 138). Невы­полнение регламентаций, содержащихся в разрешении на строительство, также влечет за собой штрафные санкции. Штраф в этом случае может составлять от 2 до 500 тыс. франков. При повторных нарушениях к штрафу может быть добавле­но тюремное заключение нарушителя на срок от 1 до 6 месяцев. Размер штрафа обычно определяется пропорционально площади постройки, выполненной без

' Hagman D. G., JuergensmeyerJ. C. Urban Planning and Land Development Control Law. P. 47.

² Такая инициатива предусмотрена ч. 1 ст. 46 ГрК РФ. Развитие соответствую­щих норм может предусматривать следующие положения:

• В случаях, когда имеется генеральный план и документация по планиров­ке соответствующей территории (имеется выделенная красными линиями территория квартала, микрорайона), но нет правил землепользования и застройки (однако после 1 января 2010 г. наличие указанных правил ста­новится обязательным), допускается инициативная подготовка заявителем проекта межевания применительно к одному нужному заявителю земель­ному участку.

• В случаях, когда имеется генеральный план, но нет документации по пла­нировке соответствующей территории (нет выделенной красными линия­ми территории квартала, микрорайона), а также нет правил землепользова­ния и застройки (но не позднее 1 января 2010 г. ), допускается инициативная подготовка заявителем проекта планировки территории (в том числе с про­ектом межевания территории) для выделения земельного участка в грани­

¹ Далее описывается ситуация, существовавшая до введения в федеральное за­конодательство норм, согласно которым: а) с 1 октября 2005 г. земельные участки

> См. [1](п. 2. 2. 1 и 2. 2. 2).

7. Однажды произведенного соотнесения параметров заказа и па­раметров ответа на заказ может оказаться недостаточно в части опти­мальности решений по многочисленным и различным факторам различного происхождения. В этом случае должны производиться юполнительные проектные проработки моделируемой структуры го­рода и расчетные итерации. Поскольку необходимо учитывать мно- ючисленные факторы, включая неформализуемые (факторы струк­туры города, сохранения его природно-ландшафтного своеобразия и художественного образа, факторы, определяемые привычками на­селения, сложившимися предпочтениями и стереотипами), процесс

² В составе обосновывающих материалов к документации по планировке тер­ритории определяются размеры компенсации, которая должна быть выплачена правообладателям существующих земельных участков, в соответствии с показа­телями рыночной стоимости недвижимости. До утверждения той документации по планировке территории, которую должны утверждать органы местного само­управления городских округов, поселений, в обязательном порядке проводятся публичные слушания. Подробнее см. [1] (гл. 13).

³ Применительно к данному вопросу следует обратить внимание на обсуж­давшийся феномен «продления для увековечивания переходного периода», свя­занный с эрозией федерального законодательства и периодически возникаемым желанием «перепрыгнуть через систему» вместо ее целенаправленного формиро­вания. Еще одним проявлением этого феномена следует считать Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государ­ственных или муниципальных нужд» от 18 декабря 2006 г. № 2Э2-ФЗ, согласно которому вплоть до 2010 г. публичная власть может не подготавливать документы территориального планирования, а использовать эрзац-схемы, замещающие си­стемные документы. определенные ГрК РФ.

¹ Такого рода действия осуществляются при соблюдении следующих принципов:

а) органы публичной власти нижестоящего уровня (поселений и городских окру­гов) могут обеспечивать своим бюджетом только строительство объектов местного зна­чения поселений и городских округов в соответствии с утвержденными генеральными планами, планами реализации генеральных планов, увязанными с объемами бюджет­ного финансирования на каждый текущий и предстоящий финансовый год;

б) органы публичной власти вышестоящего уровня (муниципального района, субъекта РФ) могут обеспечивать своим бюджетом не только строительство объектов местного значения муниципального района, регионального значения в соответствии с утвержденными документами территориального планирования, штанами реализации таких документов, увязанными с объемами бюджетного финансирования на каждый текущий и предстоящий финансовый год, но и строительство определенных объектов местного значения поселений, городских округов на основании:

• формализованных в соответствии с законом (федеральным и/или регио­нальным) расчетных процедур, определяющих возможность финансовой помощи в установленных законом случаях;

• совместных планов и программ реализации документов территориального планирования, утверждаемых в соответствующей части представителями исполнительной власти различных уровней — поселения, городского окру­га, муниципального района, субъекта РФ.

¹ Текст статьи приведен на момент введения в действие ЗК РФ в 2001 г. Позд­нее в него были внесены изменения Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Фе­дерации».

² В частности, ГрК РФ:

¹ Проявлением административно-технологического подхода являются осо­бым образом понимаемые промежуточные «регламенты», которые последова­тельно устанавливаются:

2) на этапе конкретизации решений генерального плана применительно к планировочным зонам, выделенным в этом документе;

3) на этапе конкретизации решений проектов планировки планировочных зон применительно к районам, выделенным в составе планировочных зон;

4) на этапе конкретизации решений проектов планировки районов примени­тельно к локальным зонам, выделенным в составе районов;

5) на этапе конкретизации решений проектов планировки локальных зон применительно к отдельным кварталам в составе этих зон;

6) на этапе конкретизации решений проектов планировки и застройки кварталов применительно к отдельным земельным участкам в составе этих кварталов.

3. Границы зон с особыми условиями использования территорий фиксируются в документах территориального планирования: схе­мах территориального планирования Российской Федерации (п. 4

ч. 6 ст. 10 ГрК РФ), схемах территориального планирования субъек­тов Российской Федерации (п. 5 ч. 6 ст. 14 ГрК РФ), схемах терри­ториального планирования муниципальных районов (п. 4 ч. 3 ст. 19 ГрК РФ), генеральных планах поселений, городских округов (п. 7 ч. 6 ст. 23 ГрК РФ).

4. В силу того что зоны с особыми условиями использования тер­риторий фиксируются в соответствии с законодательством Россий­ской Федерации, органы местного самоуправления неправомочны

¹ Что именно должно учитываться и как? Перечислим. Это:

2) зоны охраны объектов культурного наследия, утвержденные посредством проектов зон охраны объектов культурного наследия. Учет таких зон также про­исходит путем их безусловной, «механической» фиксации в проектах правил зем­лепользования и застройки со ссылкой на соответствующие проекты;

3) характеристики функциональных зон, определенных генеральным планом поселения, городского округа, в случае, если они описаны специально в положе­ниях о территориальном планировании;

4) другие положения документов территориального планирования (решения об утверждении границ зон планируемого размещения объектов, необходимых для реализации государственных и муниципальных нужд; решения об изменении границ категорий земель; решения об изменении административных границ, за­фиксированные в документах территориального планирования Российской Фе­дерации, субъекта Российской Федерации, муниципального района). Учет такого рода решений также происходит путем их безусловной, «механической» фикса­ции в проектах правил землепользования и застройки.

¹ Определение границ улиц — это определение их ширины, т. е. пропускной способности, которая характеризуется возможностью проезда за единицу време­ни определенного количества транспортных средств. Пропускная способность улиц — это показатель, производный от планируемых нагрузок, а последние определяются количеством жителей, которые будут жить на соответствующей территории, совершать транзитные поездки на работу, в рекреационные и тор­говые зоны и т. д. То есть речь идет не просто о количестве жителей, но об их распределении в пределах еще более значительной территории. Количеством и распределением жителей определяются типы и плотность застройки, которые, в свою очередь, определяют потребности в инженерных ресурсах и социальном об­служивании. Потребности в инженерных ресурсах — это параметры генерирую­щих, аккумулирующих ресурсы объектов, а также параметры пропускной способ­ности и классификация сетей инженерного обеспечения. Прокладка таких сетей осуществляется в «створе улиц», ширина которых должна приниматься с учетом этого обстоятельства, классификации улиц по скоростям движения, ширине и т. д. Всеми этими факторами и обстоятельствами и обусловлено то, что большой земельный участок, выделенный в качестве элемента планировочной структуры:

2) своим элементарно простым внешним видом («границы, и ничего, кроме границ») может вызвать соблазн упростить задачу — «нарисовать границы», не прибегая к градостроительному проектированию.

Очевидно, что в зависимости от каждой конкретной ситуации необходимо находить баланс между переусложнением и чрезмерным упрощением, имея в виду среди прочего наличие второго этапа, уточняющего проектные предложе- иия первого (см. ниже). Переусложнение — это избыточная детализации и «жест­кость» решений, это забегание вперед без четкого знания того, что впереди. Это повышенные риски: предложенное решение может оказаться не востребованным мстройщиками-девелоперами, например, по причине ошибочного маркетинга (у выбранного типа застройки отсутствуют потенциальные покупатели или у них иные предпочтения, которые не были «угаданы» избыточно детализированным иланировочным решением первого этапа). Упрощение задачи путем определения фаниц без проектного моделирования — это проявление безразличия к месту, которое обладает спецификой и закономерностями существования и будущего развития. В лучшем случае это высокая вероятность невостребованности того, ч го будет «нарисовано». В худшем — увековечение ошибок — деформаций места, которые десятилетиями будут давать о себе знать и усложнять жизнь тем, кто вос­пользуется результатами «рисования» без проектирования.

^[1] Соответствующие нормы введены Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЭ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Россий­ской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Посредством этого Закона были внесены изменения в более чем 30 федеральных законов.

^[2] Подробнее см.: «Градорегулирование. Основы регулирования градострои­тельной деятельности в условиях становления рынка недвижимости»/под ред. Э. К. Трутнева. М.: Фонд «Институт экономики города», 2008 (далее - [1]), разд. 7. 3.

^[3]  См. там же (гл. 12).

^[4]  См. там же (гл. 9 и 12).

^[5]  См. там же (гл. 13).

^[6]  См. там же (разд. 10. 4).

^[7]   См. [1] (разд. 10. 4).

^[8] См. там же (разд. 10. 3), а также аналитическую записку «Рекомендации по решению проблемных вопросов правового характера при подготовке проектов межевания застроенных территорий жилого назначения» на сайте Института эко­номики города www. urbaneconomics. ru.

^[9] См. [1] (разд. 10. 3), а также «Рекомендации по подготовке правил землепользо­вания и застройки» на сайте Института экономики города www. urbaneconomics. ru

^[10] В случаях, когда земельный участок для предоставления частным лицам сформирован из состава государственных земель, др разграничения государ­ственной собственности на землю государственной'регистрации прав органов власти не требуется. Земельный участок в этом случае начинает юридическое существование с момента государственного кадастрового учета, что, однако, не противоречит — не формально-юридически, а содержательно — высказанному утверждению. Просто в данном случае принадлежность земельного участка пу­бличному субъекту подразумевается — без юридической фиксации.

^[11] При совместной подготовке проектов документов территориального плани­рования допускается планировать размещение соответствующих объектов на тер­ритории соседнего органа публичной власти с согласия последнего. Таким обра­зом, принцип неразрывности субъектно-объектных отношений не нарушается.

^[12] http: //www. urbaneconomics. ru/texts. php7folderid=195& mat id=233& page id=5743

^[13] Существование отшельников. Отшельник — ушедший «отсюда», из мира.

^[14] Позиции 14-24 отражают функционально-прагматическое направление рас­суждений. Может быть и иное направление — сакральное (от лат. sacer— посвящен­ный Богу, священный, относящийся к религиозному культу и ритуалу). Оба на­правления ведут к одному и тому же результату: функционально-прагматическое направление — более длинным путем, сакральное — более коротким. При са­кральном направлении движения к третьему утверждению последовательность «шагов» прямо противоположная: сначала — центр, потом — все остальное. Более подробную информацию по этому вопросу см. [ 1 ] (п. 2. 2. 1).

^[15] См. там же.

^[16] Речь идет о подлинном выборе, осуществляемом частными лицами в опреде­ленных рамках. Существует еще квазивыбор, он осуществляется из единого цен- [ ра без участия частных лиц и не по их инициативе Последствия такого «выбора» обсуждаются в разд. 2. 2.

^[17] Представляется, что термин «добросовестная конкуренция» неудачен. Мо­нополист до того, как он им стал, мог действовать в соответствии с принципом экономического максимума, т. е. добросовестно. Здесь, скорее, следует говорить о вине общества, которое, не установив антимонопольных ограничений, допустило вырождение добросовестных предпринимателей в монополистов.

^[18] Здесь под емкостью потребляемых ресурсов понимается потребность в ре­сурсах для производства единицы товара или услуги. Увеличение емкости ресур­са приводит к увеличению объема его предложения производителям, посколь­ку увеличение эффективности использования ресурса позволяет использовать меньший объем ресурса для производства еще большего объема товаров и услуг. С помощью более экономичных технологий можно сократить спрос на ресурсы, потребляемые эффективными производителями (см., например: Гранберг А. Г. Основы региональной экономики: Учебник для вузов. 2-е изд. М.: ГУ — ВШЭ, 2001. С. 45).

[19] • мы в первую очередь имеем в виду относительную ограниченность ресурсов, обусловленную превышением спроса на привлекательные земельные участки ни i их предложением (см., например: Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К », 2003. С. 42).

[20] о нида монополизма на этапе перехода к рыночной экономике, которому посвя­щена тема 5.

^[21] Подобный механизм используется, например, в Швеции (BarrettSHealeyP. Land policy: problems and alternatives. Aldershot, 1985.

'См. [1](п. 7. 1. 3).

^[23] См. [1] (п. 2. 2. 1).

^[24] HooverЕ. М., GiarrataniF. An Introduction to Regional Economics. N. Y.: McGraw- Hill, 1984.

^[25] Burgess Е. Ж, McKenzie R. D., Park R. E. The City. Chicago, 1925.

^[26] См.: Высоковский А. А. Правила землепользования и застройки: руководство по разработке. Опыт введения правового зонирования в Кыргызстане. Бишкек: Era-Басма, 2005.

^[27] Модель развивает теоретические положения, изложенные в работах Б. Б. Ро- домана, А. Э. Гутнова (см. список литературы).

^[28] О социалистических приоритетах в размещении производства по отноше­нию к жилью и иным видам использования территории см. [1] (п. 5. 2. 2).

^[29] См: Трутнев Э. К. Динамика соотношения компонентов городского про­странства // Средовой подход в архитектуре и градостроительстве. М., 1989; Trutnev Е. К. Urban evolution. Methodological approaches to comparative studies. The report. International conference «European cities: development and decline». Haague, 1992.

^[30] См. [1] (разд. 5. 1).

^[31] См. [1] (разд. 8. 4).

^[32] См. [1] (разд. 8. 6).

^[33] См. [1] (разд. 8. 6).

^[34] См. [1] (п. 11. 2. 1).

^[35] См. [1] (разд. 8. 4).

^[36] См. [1] (п. 7. 3. 2).

^[37] См. [1] (гл. 13).

^[38]  См. там же.

^[39] Wade Н. W. R. Administrative law. 6th ed. Clarendon Press. Oxford, 1988. P. 179.

^[40] PrestAR. The taxation of urban land. Manchester, 1981. P. 87.

^[41] О'Салливан А. Экономика города / Пер. с англ. Изд. 4-е. М.: ИНФРА-М, 2002. С. 298.

^[42] Wolf P. Land in America. Its value, use and control. N. Y., 1981. P. 87.

^[43] Hinds D. S., Cam N. G., Ordway O. N. Winning at zoning. N. Y., 1979. P. 21.

^[44] Garner J. F. (ed. ). Planning law in Western Europe. N. V., 1977. P. 117.

^[45] Ragy D.. Taisne C. Policy implications of depopulation in the central area of the Paris region // Verkoren O., Van Weesep J. (eds. ). Spacial mobility and urban change Nederlandse geografische studies 37. Amsterdam-Utrecht, 1987. P. 142.

^[46] Hoppe W., Menke R. Raumordnungs und Landesplanungsrecht des Bundes und des Landes Rheinland-Pfalz. Koln, 1986. Z. 3; Das Baugesetzbuch. Ein Uberblick. Bonn, 1986. Z. 5.

^[47] Garner J. F. (ed. ). Planning law in Western Europe. P. 156-16.

^[48] Das Baugesetzbuch. Ein Uberblick. Bonn, 1986. Z. 13.

^[49] Этот процесс можно интерпретировать в терминах концепции этической реальности. Долго поддерживаемая максимизация одного ценностного полюса — личного интереса постепенно увеличивала «возвращающую силу», тяготение дру­гого ценностного полюса - общественного (общего) интереса. Настал момент, когда маятник эволюции двинулся в другую сторону: для поддержания начавшей было утрачивать свою определенность ценности личного интереса потребовалось возвращение к прежде элиминированной, непроясненной, до поры забытой иной ценности — общественного интереса. Проявился механизм совместного действия принципов неопределенности и дополнительности

^[50] Такие права одновременно являются и «ограничением прав».

^[51] В Германии документы территориального планирования первого уровня на­зываются планами использования территории, в Великобритании — структурны­ми планами, во Франции — директивными схемами, в Швеции - генеральными планами, в США — комплексными планами. Документы второго уровня называ­ются в Германии планами застройки, в Великобритании - местными планами, во Франции - планами использования территории, в Швеции — детальными плана­ми, в США - зональными планами (Wolf P. Land in America. P. 183; Basic planning law practice. L., 1988. P. 3; Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989. § 1, 2; Garner J. F. (ed. ). Planning law in Western Europe. P. 125, 278).

^[52] На их основании выдаются разрешения на строительство, суды выносят за­ключения по искам владельцев недвижимости, в том числе в отношении непра­вомочных действий органов власти.

^[53] Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989. § 11, 12.

^[54] Ibid. § 8.

^[55]   Wade Н. W. R. Administrative law. P. 183.

^[56] To, что задача противоречива, в данном случае совсем не означает, что она ложно поставлена. Напротив, будучи задачей этической, она и должна быть про­тиворечивой с формальной точки зрения, т. е. при ее постановке предписывается найти способ сочетания разнонаправленных этических сущностей, в данном слу­чае свободы и несвободы.

^[57] Friedrichs J., Goodman А. С. in coop, with Meier U., Neben V., Schwarten R. et al. The changing downtown: a comparative study of Baltimore and Hamburg. N. Y.: De Gruyter, 1987. P. 233; Statistisches Bundesamt. SIC Code. 1982.

^[58] Basic planning law practice. L., 1988. P. 7.

^[59] Hageman J. M. Contractor's Guide to the Building Code. 3rd ed. Craftsman Book Company, 1994. P. 34.

^[60] Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989.

^[61] Данный принцип описывает схему так называемого эвклидова зонирования, особенно широко распространившегося в США в начальный период утвержде­ния местных законов о зонировании в этой стране. Две причины предопределили быстрое распространение принципов зонирования: готовность общественно­сти и местной власти городов к их восприятию и реализации, наличие хорошего методико-организационного примера в форме стандартного закона для штатов по введению зонирования. На основе этого примерного, «модельного» закона штаты стали разрабатывать свои законы аналогичного содержания. В настоящее время все 50 штатов страны имеют свои законы о зонировании, которые, в свою очередь, представляют собой примерные образцы для разработки местных нор­мативных актов по зонированию в городах и иных населенных пунктах (Hagman D. G., Juergensmeyer J. C. Urban Planning and Land Development Control Law. 2nd. ed. St. Paul, Minn.: West Publishing Co., 1986. P. 46).

^[62] Эта ситуация может быть расценена как наглядное действие на практике одного из основных принципов концепции этической реальности - принципа полноты. В соответствии с ним одновременно согласуются два противонаправ­ленных ценностных ориентира — свобода и равенство, а именно наблюдается своеобразное сочетание свободы и равных условий для соревновательного и наи­более эффективного использования недвижимости.

находятся вполне понятные объяснения. Земля ничего не стоила, и не было по­будительных мотивов строить более интенсивно (особенно это относится к про­изводственному строительству, которое буквально «растаскивало» территорию городов «про запас», при том что многие участки внутри производственных зон оставались незастроенными). Поэтому потребовался «административный кнут» в виде нормативов, которые требовали: строить ниже нельзя. Но этот «кнут» нико­го не пугал и большой пользы так и не принес (см.: Трутнев Э. К. Использование городских территорий. Зарубежная и отечественная практика [24]. С. 60).

^[64] Коэффициенты использования земельных участков широко применяются в зарубежной практике. Во Франции, например, их используют более 2 тыс. муни­ципалитетов (Renard К, CombyJ. (eds. ). Land policy in France. 1945-1990. P., 1990. P. 153-154).

В некоторых городах Германии применяются следующие коэффициенты ис­пользования земельных участков: зона «каркас центрального ядра города» — 5, 0; зона «ядро центра города» — 4, 0; зона «центр города» - 3, 0; зона смешанной за­стройки — 2, 0; жилая зона многоэтажной (свыше трех этажей) застройки — 2, 0; жилая зона малоэтажных блокированных домов — 1, 0; жилая зона малоэтажных домов усадебного типа — 0, 5; производственно-деловая зона - 2, 0; промышлен­ная зона - 2, 0.

^[65] См., например: Chapin F. S. Urban land use planning. Illinois, 1972.

^[66] Wade Н. W. R. Administrative law. P. 185.

^[67] См.: Бру М. Унифицированный свод правил землепользования. Американская ассоциация планировщиков. Вашингтон, округ Колумбия, Чикаго, Иллинойс, 1985. С. 81.

^[68] Braschos F. Die Bauordnung und die Vorschriften zu ihrem Vollzug in den neuen Budeslandern. Deutscher Kommunal-Verlag, Bornheim/Bonn, 1991. Z. 155-161.

^[69] Во Франции, например, предельный срок рассмотрения заявок для обычных по­строек составляет до 2 месяцев и может быть продлен до 3 месяцев, если подается за­прос на строительство более 200 квартир или промышленных и торговых сооружений площадью более 2000 кв. м (JacquotH. Droit de l'rbanisme. P., 1987. P. 336-338, 343).

^[70]   Wade H. W. R. Administrative law. P. 186.

^[71] Saint-Alary R., Saint-Alary С. Droit de la construction. Ttoisiem ed., P.: Dalloz, 1991. P. 32-33.

^[72] Бывают сложные случаи, связанные с толкованием регламентаций плана зо­нирования применительно к нестандартным строительным намерениям. В этих случаях соответствующие административные органы имеют право трактовать со­держание регламентаций. Но право трактовки не предполагает возможности введе­ния каких бы то ни было иных дополнительных прав, кроме установленных планом зонирования (См.: Бру М. Унифицированный свод правил землепользования).

^[73] Hageman J. M. Contractor's Guide to the Building Code. P. 22-26; Braschos F. Die Bauordnung und die Vorschriften zu ihrem Vollzug in den neuen Budeslandern. P. 196-197.

разрешения или вопреки установленным регламентациям. Эта «квота» может достигать до 10 тыс. франков за каждый квадратный метр «незаконной» площа­ди (Jacquot Н. Droit de l'rbanisme. P., 1987. P. 453). В Великобритании если после выдачи разрешения в течение 5 лет строительство остается незавершенным, то администрация выдает владельцу земельного участка официальное уведомление, согласно которому владелец обязан завершить строительство не позднее 12 меся­цев со дня выдачи уведомления. При невыполнении этого требования считается, что разрешение на строительство утратило силу, и все выполненные и последую­щие строительные работы на участке рассматриваются как незаконные (Garner J. F. (ed. ). Planning law in Western Europe. P. 185). Подобные меры применяются и при нарушении условий предоставленного разрешения на строительство. В таких ситуациях местная планировочная администрация направляет письменное опо­вещение лицу, допустившему нарушение. Оповещение вступает в силу не ранее 28 дней с момента вручения. В оповещении указывается срок, в течение которого допущенные нарушения должны быть устранены. Максимальный срок составля­ет 4 года (обычно если речь идет о постройках, выполненных без разрешения или вопреки условиям предоставленного разрешения). За невыполнение указанных в оповещении исправлений налагается штраф, размеры которого последовательно возрастают с каждым днем (Wade Н. W. R. Administrative law. P. 186).

^[75] Есть только один вид информации, которая не подлежит разглашению. Это данные о суммах денежных выплат, произведенных «напрямую» (вне аукциона) при действительно состоявшихся покупках недвижимости. Такая информация относится к разряду коммерческой тайны и защищена законом. Тем не менее ин­формация об уровне стоимости конкретного объекта недвижимости на текущий момент может быть получена из регулярно публикуемых данных о так называе­мой оценочной стоимости недвижимости, которая определяется специально соз­даваемыми независимыми оценочными комиссиями (Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989).

^[76] Во Франции, например, распространены так называемые градостроитель­ные сертификаты — юридические документы, которые обычно выдаются от имени мэра и содержат сведения о предписаниях землепользования для соот­ветствующего участка, юридических ограничениях на права собственности и т. д. Градостроительный сертификат должен быть выдан не позднее двух месяцев со дня подачи запроса. Лицу, получившему сертификат, дается юридическая гаран­тия того, что на период действия документа условия использования земельного участка, о котором состоялся запрос, не изменятся (Renard V., Comby J. (eds. ). Land policy in France. P. 160). Градостроительные сертификаты используются не только как подтверждение реализуемости намеченных строительных планов, но и как один из документов, фигурирующих в ситуации купли-продажи земельных участков. В последнем случае они косвенно подтверждают обоснованность (или необоснованность) запрашиваемой цены (Saint-Alary R., Saint-Alary С. Droit de la construction. P. 35—37).

^[77] В США, например, получило широкое распространение и организационное развитие общественное движение за реставрацию городов и поселков с целью со­хранения исторических и художественных памятников (см.: Урбанизация и стро­ительство в США: Научно-аналитический обзор. М.: ИНИОН, 1990. С. 23—27).

^[78] В Германии, например, если местная администрация намерена осуществить новое строительство или реконструкцию, ее представители должны обсудить эти намерения с теми, кого они непосредственно затронут. Обсуждаются способы осуществления намеченных мероприятий и сбора необходимых для этого средств из муниципального и частных источников. Если реализация плана зонирования (плана застройки) скажется неблагоприятно на проживающих или работающих в районе людях, то администрация должна подготовить соответствующие обосно­вывающие материалы и обсудить их с заинтересованными гражданами с целью выяснить, как по возможности избежать или уменьшить неблагоприятные по­следствия. Община должна помочь тем, кто будет вынужден сменить место про­живания или работы, а также помочь в перебазировании фирм и предприятий. Результаты обсуждений и социологических опросов и совместно выработанные с общественностью предложения подлежат письменной фиксации. Такого рода до­кументы называются в Германии социальными планами (Das Baugesetzbuch. Ein Uberblick. Bonn, 1986. § 180).

^[79] О степени этой свободы говорит пример США, где правительства штатов ре­гламентируют лишь перечень налогов, которые города могут устанавливать. Они же самостоятельно выбирают комбинации приемлемых налогов и устанавливают налоговые ставки (Paddison R., Bailey S. (eds. ). Local government finance. P. 88). Это приводит к широкому разнообразию экономических условий жизнедеятельности и разных городах. Так, максимальная налоговая ставка на недвижимость (Нью- Йорк - 8, 95%) в 1980 г. была в 32 раза больше минимальной (Хьюстон - 0, 28%) (Macdonald M. C. D. America's cities. A report on the myth of urban renaissance. N. Y., 1984. P. 99).

^[80] Для США показательным является пример с так называемыми предприни­мательскими зонами, для организации и развития которых были разработаны фе­деральная программа и многочисленные программы штатов. К середине 1980-х гг. в 500 административных единицах была организована 1281 предприниматель­ская зона (Eisinger Р. К. The rise of the entrepreneurial State. State and local economic development policy in United States. Wisconsin, 1988. P. 189). Города и их отдельные районы включаются в программу при соответствии определенным квалификаци­онным критериям: уровень благосостояния местного населения, уровень безра­ботицы, состояние жилья, размеры района. Включенным в программу городским районам предоставляется «пакет» разнообразных льгот: освобождение от налога штата на прибыль предприятий, от налога на недвижимость или снижение этого налога до 50% на 10 лет; предоставление 50-процентной скидки на налогообложе­ние капитала, направляемого на строительство: уменьшение зональных ограни­чений на виды использования недвижимости; подготовка городом или графством свободных земельных участков для промышленного освоения (Eisinger Р. К. The rise of the entrepreneurial State; Peterson G. F., Lewis C. W. (eds. ). Reagan and the cities. Wash., 1986).

^[81] Ограничимся примером Великобритании, где воздействие на развитие горо­дов рассматривается как проблема партнерства общественного и частного секто­ров. За общественным сектором закреплены функции приобретения земельных участков, создания инженерной инфраструктуры, распределения грантов (субси­дий) и инициирования строительных работ посредством предоставления налого­вых льгот. При таких условиях становятся выгодны частные вложения, которые были бы перенаправлены в другие, более преуспевающие и прибыльные места. Так действует одна из многих программ - программа развития городских райо­нов. Она базируется на взаимоотношениях трех сторон: частная инициатива — органы местного самоуправления - правительственные органы (министерство окружающей среды). Доля частного сектора в программе постоянно увеличива­ется, а муниципалитетов — уменьшается. Частный капитал привлекается посред­ством премий (грантов) на развитие и преобразование городов. Роль государства состоит в соблюдении так называемого рычажного фактора, задача которого - обеспечить привлечение на 1 ф. ст. общественных субсидий не менее 3 ф. ст. част­ных вложений. При этом правительство берет на себя 75% расходов, остальные 25% — местные органы самоуправления. За 1981—1986 гг. доля государственных расходов на премии (гранты) превысила 35 млн ф. ст., а доля частных инвести­ций — 354 млн ф. ст. («рычажный фактор» превысил 10-кратную величину). Это дало возможность субсидировать 181 проект, в результате чего было создано при­мерно 20 тыс. рабочих мест и построено около 4 тыс. жилых единиц (см.: Шапо­валов А. А. Проблемы кризиса британских городов и политика консервативного правительства М. Тэтчер // Известия ВГО. 1989. Т. 121. Вып. 1. С. 66-68).

Все более распространенной формой инициирующего градорегулирования становятся предпринимательские зоны. Их статус определен Актом от 1980 г. о местном управлении и планировании. Министр окружающей среды может пред­ложить какому-либо городскому совету подготовить и принять к реализации схе­му предпринимательской зоны. Представление министра должно быть согласова­но с министерством финансов. При парламентских слушаниях обе палаты имеют право отвергнуть представление (Wade Н. W. R. Administrative law. P. 188-189). По­сле принятия решения о введении предпринимательской зоны коммерческие и промышленные фирмы, в ней расположенные, освобождаются от уплаты нало­га на собственность и ряда других налогов. Предпринимательские зоны имеют статус зон упрощенной планировки, которые применяются для инициирования строительства в районах, нуждающихся в реконструкции. Эти зоны

⇐ Предыдущая15161718192021222324

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: