 |
Методы оценки и методы расчета стоимости
|
|
|
|
МКС 03.080.01
ИЗМЕНЕНИЕ № 1 СТБ 52.2.01-2007
Оценка стоимости объектов гражданских прав
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Ацэнка вартасцi аб'ектаў грамадзянскiх праў
АЦЭНКА ЗЯМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАЎ
Введено в действие постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 05.05.2010 № 19
Дата введения 2010-08-01
Раздел 2 дополнить ссылкой: «СТБ 52.0.02-2009 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения».
Разделы 3 – 9 изложить в новой редакции:
«3 Термины и их определения
В настоящем стандарте применяются термины, установленные в СТБ 52.0.01, СТБ 52.0.02, СТБ 52.3.01, а также следующие термины с соответствующими определениями:
3.1 недвижимое имущество (недвижимость): Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано прочно с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
3.2 единый объект недвижимого имущества: Совокупность земельного участка и его недвижимых улучшений с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении их.
3.2.1 земельный участок: Часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями).
Примечание – Для целей настоящего стандарта под земельными участками понимаются в том числе земельные участки, которые могут быть сформированы в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.
3.2.2 недвижимые улучшения: Все объекты, являющиеся результатом деятельности человека и прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания, сооружения.
|
|
|
3.3 индивидуальная оценка земельного участка: Определение стоимости (за исключением кадастровой стоимости) конкретного земельного участка на определенную дату с учетом его характеристик и факторов оценки.
3.4 кадастровая оценка земель, земельных участков: Определение кадастровой стоимости земель, земельных участков на определенную дату для целей, предусмотренных законодательством.
3.5 коэффициент капитализации для земли: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на земельный участок.
Примечание – Коэффициент капитализации для земли отражает отношение годового денежного потока, приходящегося на земельный участок, к стоимости земельного участка.
3.6 коэффициент капитализации для недвижимых улучшений: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на недвижимые улучшения.
Примечание – Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений отражает отношение годового денежного потока, приходящегося на недвижимые улучшения, к стоимости недвижимых улучшений.
3.7 метод кадастровой оценки: Метод расчета кадастровой стоимости земель, земельных участков с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах.
3.8 модель оценки: Математическое уравнение, отражающее взаимосвязь цены (стоимости) земельного участка и факторов оценки на определенную дату.
3.9 наиболее эффективное использование земельного участка: Наиболее вероятное использование земельного участка (застроенного или незастроенного), которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и при котором стоимость земельного участка наибольшая.
(Продолжение изменения № 1 к СТБ 52.2.01-2007)
3.10 возврат инвестиций: Возмещение первоначальных инвестиций через доход и (или) реверсию.
|
|
|
3.11 норма возврата инвестиций: Годовая норма, по которой происходит процесс возврата инвестиций.
3.12 объект-аналог: Земельный участок, сходный с подлежащим оценке земельным участком по основным экономическим, физическим и другим характеристикам.
3.13 рыночная арендная плата за земельный участок: Арендная плата, за которую наиболее вероятна передача земельного участка в аренду по договору аренды.
Примечание – При этом учитываются следующие условия: стороны сделки обладают достаточной осведомленностью о земельном участке и рынке объектов-аналогов; действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно; имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки; земельный участок представлен в форме публичного предложения на рынке; на арендодателя не налагаются дополнительные обязательства, кроме передачи земельного участка, а на арендатора не налагаются дополнительные обязательства, кроме принятия земельного участка и уплаты за него определенной арендной платы.
3.14 рыночная информация: Сведения о ценах продажи и (или) предложения недвижимости, арендной плате, сроках экспозиции недвижимости на рынке, нормах отдачи, доходности и другие сведения, полученные в результате исследования рынка недвижимости или финансового рынка.
3.15 факторы оценки: Экономические, физические и другие факторы, существенно влияющие на стоимость (цену) земельного участка.
Виды стоимостей
4.1 В отношении земельных участков могут быть определены следующие виды стоимостей:
4.1.1 Рыночная стоимость земельного участкапредставляет собой расчетную денежную сумму, по которой наиболее вероятно, что продавец земельного участка согласен его продать, а покупатель земельного участка согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:
– стороны сделки обладают достаточной осведомленностью о земельном участке и рынке объектов-аналогов;
– стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;
– земельный участок представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;
– продавец и покупатель имеют достаточно времени для выбора варианта совершения сделки;
|
|
|
– на продавца не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства передать земельный участок, а на покупателя не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.
4.1.2 Рыночная стоимость земельного участка в текущем использовании представляет собой рыночную стоимость земельного участка, учитывающую сложившиеся условия его использования, т. е. определяется без учета наиболее эффективного использования.
4.1.3 Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению на дату оценки и включенную в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.
4.1.4 Кадастровая стоимость земель представляет собой расчетный показатель стоимости единицы площади земель в оценочной зоне, выделенной на землях, равноценных по стоимости, включенный в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.
Примечание – Кадастровая стоимость земельного участка может рассчитываться путем умножения кадастровой стоимости 1 м2 земель оценочной зоны на площадь этого участка, если сведения о кадастровой стоимости земельного участка отсутствуют в регистре стоимости земельных участков государственного земельного кадастра. При расчете учитываются установленное целевое назначение земельного участка и соответствующее функциональное использование земель оценочной зоны.
4.1.5 Инвестиционная стоимость земельного участкапредставляет собой стоимость земельного участка для конкретного инвестора или группы инвесторов, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях.
4.1.6 Специальная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка, превышающую рыночную стоимость, которую заплатил бы покупатель, имеющий интерес в активе, связанном с оцениваемым земельным участком экономически, юридически или географически. Приращение стоимости отражает особые преимущества от сочетания интересов для данного покупателя, которые недоступны другим покупателям на рынке.
|
|
|
(Продолжение изменения № 1 к СТБ 52.2.01-2007)
Общие положения
5.1 Рыночная стоимость земельного участка является наиболее объективным видом стоимости, так как она отражает коллективное восприятие и действия участников рынка, и является основной для оценки большинства активов в экономике рыночного типа. Оценка рыночной стоимости земельного участка возможна только при условии наличия рынка, на котором совершаются сделки с земельными участками или другими объектами недвижимости.
5.2 Рыночная стоимость земельного участка отражает стоимость земельного участка в обмене,
т. е. стоимость, признанную рынком, а не стоимость в использовании, определяемую для конкретного пользователя.
5.3 При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из принципа его наиболее эффективного использования.
5.4 Рыночная (рыночная в текущем использовании) стоимость земельного участка определяется теми экономическими выгодами, которые собственник (пользователь, арендатор, владелец) получит при реализации имущественных прав на земельный участок или единый объект недвижимого имущества, включающий земельный участок, на рынке.
5.5 К имущественным правам в отношении земельных участков относятся следующие права: собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, временное пользование, аренда (субаренда).
5.6 Стоимость прав аренды земельного участка учитывает условия договора аренды и может рассчитываться как для арендатора, так и для арендодателя. При этом необходимо принимать во внимание, что для арендатора договорная арендная плата является расходами, а для арендодателя – доходами.
5.7 Оценка земельных участков подразделяется на индивидуальную и кадастровую.
5.7.1 При индивидуальной оценке земельного участка определяются виды стоимости земельного участка, указанные в разделе 4 настоящего стандарта, за исключением кадастровой стоимости.
5.7.2 Кадастровая оценка предполагает определение кадастровой стоимости земель, земельных участков с использованием моделей оценки, которые воспроизводят действия рынка земельных участков на обширной территории.
5.7.3 Индивидуальная и кадастровая оценки предполагают сбор, анализ и обработку информации для получения обоснованных результатов. Отличия индивидуальной и кадастровой оценок заключаются в масштабах проведения работ и точности полученных результатов. Индивидуальная оценка земельного участка дает более точные результаты, которые могут не всегда совпадать с результатами кадастровой оценки, поскольку при индивидуальной оценке выявляются и учитываются индивидуальные особенности конкретного земельного участка, оказывающие влияние на его стоимость на рынке. При кадастровой оценке земельные участки оцениваются единообразно по модели оценки, учитывающей влияние ограниченного количества факторов.
|
|
|
5.7.4 Кадастровая стоимость земельного участка близка к рыночной стоимости на дату оценки при выполнении следующих условий:
– наличие достаточного количества рыночной информации;
– текущее использование земельного участка совпадает с вариантом его наиболее эффективного использования.
5.8 Кадастровая оценказемель, земельных участков выполняется в соответствии с нормативными правовыми актами в области кадастровой оценки земель.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в предположении права собственности на него без учета имущественных прав и ограничений (обременений) на земельный участок, зарегистрированных в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
5.9 Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится по состоянию на 1 января года ее проведения.
Последующая кадастровая оценка земель, земельных участков проводится не позднее чем через пять лет, если иное не установлено законодательством.
В периоды между оценками может проводиться дооценка (дополнительная оценка) земель, земельных участков, которые по состоянию на дату проведения кадастровой оценки не подлежали кадастровой оценке. При этом датой дооценки будет являться дата ранее проведенной и утвержденной кадастровой оценки. Дооценка выполняется в соответствии с нормативными правовыми актами
(Продолжение изменения № 1 к СТБ 52.2.01-2007)
Республики Беларусь, действующими на дату ранее проведенной кадастровой оценки земель, земельных участков. В рамках проведения дооценки земель, земельных участков факторы оценки собираются по состоянию на дату проведения дооценки.
Примечание – Дооценке подлежат земли, земельные участки, включенные в границу населенного пункта после даты утвержденной кадастровой оценки, а также земли, которые ранее не подлежали кадастровой оценке.
5.10 Итоговая величина стоимости земельного участка определяется без учета налога на добавленную стоимость и должна быть выражена денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.
Методы оценки и методы расчета стоимости
6.1 Индивидуальная оценка земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов: доходного, затратного, сравнительного в рамках рыночного метода оценки.
6.2 Кадастровая оценка земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов: доходного, затратного, сравнительного, метода кадастровой оценки.
6.3 В рамках сравнительного, доходного и затратного методов основными методами расчета стоимости земельных участков являются методы выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков), предполагаемого использования и иные.
Сравнительный метод
6.4.1 Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
6.4.2 Расчет стоимости сравнительным методом производится в следующей последовательности:
– исследование рынка недвижимости;
– анализ исходной информации и выбор объектов-аналогов;
– выбор единиц сравнения;
– выбор элементов сравнения;
– выбор методов расчета стоимости;
– определение стоимости оцениваемого земельного участка.
|
|
|
