 |
Определение величины накопленного износа
|
|
|
|
Накопленный износ состоит из физического, функционального и внешнего износов. Величина
накопленного износа, приходящегося на недвижимые улучшения, определяется методами нормативного износа, средневзвешенного износа, экономической жизни, разбивки или рыночной выборки по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.
Определение косвенных затрат
Косвенные затраты определяются как дополнительные затраты, не включенные в стоимость строительства и необходимые для нормального функционирования недвижимости, в период размещения ее на рынке до продажи или сдачи в аренду.
К косвенным затратам можно отнести:
– расходы на маркетинговые услуги по продаже недвижимости, в том числе затраты на рекламу;
– затраты на изготовление землеустроительного дела;
– затраты на проведение технической инвентаризации;
– затраты на регистрацию имущественных прав;
– затраты на содержание недвижимости за период ее размещения на рынке до ее продажи или сдачи в аренду;
– дополнительные затраты, накладываемые на инвестора в соответствии с инвестиционным
договором, решениями местных исполнительных и распорядительных органов;
– другие.
Определение прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя (инвестора) определяется как величина вознаграждения, которую
инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Если инвестиционные затраты на создание недвижимого имущественного комплекса равны его рыночной стоимости (премия инвестора отсутствует) или превысили величину рыночной стоимости недвижимого имущественного комплекса, рассчитывается убыток предпринимателя (инвестора), величина которого вычитается из стоимости объекта недвижимости.
|
|
|
Прибыль предпринимателя может рассчитываться на основании анализа рыночной информации путем сравнения альтернативных инвестиций или путем индивидуальных опросов профессиональных участников рынка недвижимости о наиболее вероятной прибыльности аналогичных инвестиций, а также другими методами.
Определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка
Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка производится путем вычитания из рыночной стоимости недвижимого имущественного комплекса стоимости восстановления или замещения недвижимых улучшений с учетом накопленного износа, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.
Метод распределения
6.6.1 Данный метод расчета стоимости основывается на сравнительном и затратном методах оценки и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
6.6.2 Расчет стоимости методом распределения производится в следующей последовательности:
– определение рыночной стоимости недвижимого имущественного комплекса;
– определение доли стоимости земельного участка;
– определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Расчет стоимости методом распределения может производиться в такой же последовательности по объектам-аналогам.
Определение рыночной стоимости недвижимого имущественного комплекса
На данном этапе производится определение рыночной стоимости недвижимого имущественного комплекса, в состав которого входит оцениваемый земельный участок, по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.
Определение доли стоимости земельного участка
Наиболее вероятная доля стоимости оцениваемого земельного участка в рыночной стоимости недвижимого имущественного комплекса определяется путем анализа рыночной информации о доле рыночной стоимости (цены) аналогичных земельных участков в рыночной стоимости (цене) аналогичных недвижимых имущественных комплексов.
|
|
|
Определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка
Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка производится путем умножения рыночной стоимости недвижимого имущественного комплекса, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости недвижимого имущественного комплекса.
Метод остатка для земли
6.7.1 Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на доходном и затратном методах оценки и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
6.7.2 Расчет стоимости методом остатка для земли производится в следующей последовательности:
– исследование рынка недвижимости;
– определение годового чистого операционного дохода от недвижимого имущественного комплекса;
– определение стоимости восстановления или стоимости замещения недвижимых улучшений;
– определение коэффициента капитализации для недвижимых улучшений;
– определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения;
– определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок;
– определение коэффициента капитализации для земли;
– определение стоимости оцениваемого земельного участка;
Расчет стоимости методом остатка для земли может производиться в такой же последователь-ности по объектам-аналогам.
Исследование рынка недвижимости
На данном этапе осуществляется сбор информации о рыночных ставках арендной платы за
объекты недвижимости, а также о ставках арендной платы, установленных законодательством, условиях аренды, составе и величине операционных расходов и других данных.
|
|
|
