 |
Метод последовательного внесения корректировок
|
|
|
|
Метод последовательного внесения корректировок реализуется путем последовательного внесения корректировок в цены объектов-аналогов по элементам сравнения. Корректировки выполняются в следующей последовательности:
– корректировка на торг, если в качестве исходной информации использовались цены предложения;
– корректировки, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования сделок, состояние рынка недвижимости и условия продажи;
– остальные корректировки, которые производятся в любой последовательности.
Корректировка цен объектов-аналогов по элементам сравнения проводится исходя из следующих правил:
– корректировка цен объектов-аналогов по элементам сравнения выполняется относительно объекта оценки;
– если оцениваемый земельный участок по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена объекта-аналога увеличивается на величину корректировки;
– если оцениваемый земельный участок по элементу сравнения имеет худшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.
Расчет корректировок по элементам сравнения производится следующими методами:
– метод анализа парного набора данных;
– метод статистического анализа (в том числе графический анализ и анализ тенденций);
– метод анализа затрат;
(Продолжение изменения № 1 к СТБ 52.2.01-2007)
– метод анализа доходов;
– экспертный метод;
– другие методы.
Метод анализа парного набора данных предполагает расчет корректировок путем сопоставления двух объектов-аналогов, различающихся между собой одним элементом сравнения.
|
|
|
Метод статистического анализа (в том числе графический анализ и анализ тенденций) для расчета корректировок по отдельным элементам сравнения выявляет зависимость цен объектов-аналогов от конкретного элемента сравнения.
Метод анализа затрат предполагает расчет корректировок на основе затрат на устранение отличий в элементах сравнения между оцениваемым земельным участком и объектами-аналогами.
Метод анализа доходов предполагает расчет корректировок путем капитализации разницы доходов от оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов.
Экспертный метод предполагает определение корректировок путем учета мнений профессиональных участников рынка недвижимости, в том числе путем индивидуальных опросов.
Методы расчета корректировок могут использоваться в комбинации.
В результате внесения корректировок цены объектов-аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных расхождений скорректированных цен объектов-аналогов целесообразно уточнить элементы сравнения, значения корректировок или выбрать другие объекты-аналоги.
При принятии решения о стоимости оцениваемого земельного участка следует учитывать общую сумму проведенных корректировок по каждому объекту-аналогу в абсолютной величине и процентах от исходной цены объекта-аналога.
6.4.7.3 Метод относительного сравнительного анализа реализуется путем сопоставления объектов-аналогов с оцениваемым земельным участком по элементам сравнения, используя качественное описание (хуже, лучше, аналогичный). Метод относительного сравнительного анализа похож на метод анализа парного набора данных, но не предполагает внесения количественных корректировок.
6.4.7.4 Метод ранжирования является частным случаем метода относительного сравнительного анализа, при котором объекты-аналоги и оцениваемый земельный участок с точки зрения предпочтения ранжируются в порядке убывания или возрастания, чтобы определить относительную позицию оцениваемого земельного участка по сравнению с объектами-аналогами.
|
|
|
При принятии решения о стоимости оцениваемого земельного участка учитывается его сходство с объектами-аналогами, и на основании этого выносится суждение о стоимости земельного участка.
6.4.8 В сравнительном методе могут использоваться различные комбинации методов расчета стоимости как в пределах одной группы (количественного или качественного анализа), так и в пределах двух различных групп.
Определение стоимости оцениваемого земельного участка
В зависимости от выбранного метода расчета стоимости определение стоимости оцениваемого земельного участка производится по следующим правилам:
– если определение стоимости проводилось методом статистического анализа, то стоимость оцениваемого земельного участка определяется с использованием полученных математических зависимостей;
– если определение стоимости проводилось методом последовательного внесения корректировок, то стоимость оцениваемого земельного участка определяется после проведения всех корректировок по элементам сравнения и расчета скорректированных цен по каждому объекту-аналогу с последующим приведением скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой величине стоимости или диапазону стоимостей оцениваемого земельного участка;
– если определение стоимости проводилось методом относительного сравнительного анализа или методом ранжирования, то стоимость оцениваемого земельного участка определяется как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.
Метод выделения
6.5.1 Данный метод расчета стоимости основывается на сравнительном, доходном и затратном методах и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
6.5.2 Расчет стоимости методом выделения производится в следующей последовательности:
– определение стоимости единого объекта недвижимого имущества;
– определение стоимости восстановления (замещения) недвижимых улучшений;
– определение величины накопленного износа;
– определение косвенных затрат;
(Продолжение изменения № 1 к СТБ 52.2.01-2007)
– определение прибыли предпринимателя;
– определение стоимости оцениваемого земельного участка.
Расчет стоимости методом выделения может производиться в такой же последовательности по объектам-аналогам.
|
|
|
