 |
Определение единого объекта недвижимого имущества
|
|
|
|
На данном этапе производится определение стоимости единого объекта недвижимого имущества, в состав которого входит оцениваемый земельный участок, по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.
Определение стоимости восстановления (замещения) недвижимых улучшений
На данном этапе производится расчет стоимости восстановления (замещения) недвижимых улучшений оцениваемого земельного участка по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.
Определение величины накопленного износа
Накопленный износ состоит из физического, функционального и внешнего износов. Величина накопленного износа, приходящегося на недвижимые улучшения, определяется методами нормативного износа, средневзвешенного износа, экономической жизни, разбивки или рыночной выборки по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.
Определение косвенных затрат
Косвенные затраты определяются как дополнительные затраты, не включенные в стоимость строительства и необходимые для нормального функционирования недвижимости, в период размещения ее на рынке до продажи или сдачи в аренду.
К косвенным затратам можно отнести:
– расходы на маркетинговые услуги по продаже недвижимости, в том числе затраты на рекламу;
– затраты на установление границ земельного участка на местности;
– затраты на проведение технической инвентаризации;
– затраты на регистрацию создания объекта недвижимости и прав на него;
– затраты на содержание недвижимости за период ее размещения на рынке до ее продажи или сдачи в аренду;
– дополнительные затраты, накладываемые на инвестора в соответствии с инвестиционным договором, решениями местных исполнительных и распорядительных органов;
|
|
|
– другие затраты.
Определение прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя (инвестора)определяется как величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Если инвестиционные затраты на создание единого объекта недвижимого имущества равны его рыночной стоимости (премия предпринимателя (инвестора) отсутствует) или превысили величину рыночной стоимости единого объекта недвижимого имущества, то рассчитывается убыток предпринимателя (инвестора), величина которого вычитается из стоимости объекта недвижимости.
Прибыль предпринимателя может рассчитываться на основании анализа рыночной информации путем сравнения альтернативных инвестиций или путем индивидуальных опросов профессиональных участников рынка недвижимости о наиболее вероятной прибыльности аналогичных инвестиций, а также другими методами.
Определение стоимости оцениваемого земельного участка
Расчет стоимости оцениваемого земельного участка производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимого имущества стоимости восстановления (замещения) недвижимых улучшений с учетом накопленного износа, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.
Метод распределения
6.6.1 Данный метод расчета стоимости основывается на сравнительном, доходном и затратном методах и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
6.6.2 Расчет стоимости методом распределения производится в следующей последовательности:
– определение стоимости единого объекта недвижимого имущества;
– определение доли стоимости земельного участка;
– определение стоимости оцениваемого земельного участка.
Расчет стоимости методом распределения может производиться в такой же последовательности по объектам-аналогам.
(Продолжение изменения № 1 к СТБ 52.2.01-2007)
|
|
|
Определение стоимости единого объекта недвижимого имущества
На данном этапе производится определение стоимости единого объекта недвижимого имущества, в состав которого входит оцениваемый земельный участок, по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.
Определение доли стоимости земельного участка
Наиболее вероятная доля стоимости оцениваемого земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества определяется путем анализа рыночной информации о доле стоимости (цены) аналогичных земельных участков в стоимости (цене) аналогичных единых объектов недвижимого имущества.
Доля стоимости аналогичных земельных участков определяется путем деления стоимости (цены) аналогичных земельных участков на стоимость (цену) аналогичных единых объектов недвижимого имущества.
Определение стоимости оцениваемого земельного участка
Расчет стоимости оцениваемого земельного участка производится путем умножения стоимости единого объекта недвижимого имущества, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества.
Метод остатка для земли
6.7.1 Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на доходном и затратном методах и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
6.7.2 Расчет стоимости методом остатка для земли производится в следующей последовательности:
– исследование рынка недвижимости;
– определение годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества;
– определение остаточной стоимости недвижимых улучшений;
– определение коэффициента капитализации для недвижимых улучшений;
– определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения;
– определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок;
– определение коэффициента капитализации для земли;
– определение стоимости оцениваемого земельного участка.
Расчет стоимости методом остатка для земли может производиться в такой же последовательности по объектам-аналогам.
|
|
|
