 |
Требования к исходной информации
|
|
|
|
7.1 Выбор состава применяемой при оценке информации, ее объема, источников должен осуществляться исходя из условия обеспечения обоснованности получаемого результата независимой оценки.
7.2 Источниками рыночной информации являются:
– реестр цен на земельные участки государственного земельного кадастра;
– договоры купли-продажи недвижимости;
– базы данных с ценами предложений объектов недвижимости;
– средства массовой информации;
– интернет-сайты;
– иные источники.
7.3 Источниками другой информации являются:
– государственный земельный кадастр;
– государственный градостроительный кадастр;
– сборники статистической информации;
– проектно-сметная документация;
– справочная и нормативная литература;
– литература по оценке;
– иные источники.
7.4 Ссылки на источники информации, используемые при проведении анализа и расчетов, должны быть отражены в отчете об оценке.
7.5 Для оценки по требованию оценщика заказчик представляет следующие документы:
– копию свидетельства о государственной регистрации в отношении недвижимого имущества, а в случае его отсутствия – выписку из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на объекты недвижимости (ее копию) и (или) другой документ, подтверждающий права на недвижимое имущество;
– копию технического паспорта или документ, подтверждающий объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики недвижимых улучшений;
– копию договора (договоров) аренды со всеми прилагаемыми к нему документами;
– документ, подтверждающий сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объектов недвижимости, в том числе на коммунальные услуги;
|
|
|
– документ, подтверждающий сведения о реконструкции, капитальном и текущем ремонтах недвижимых улучшений;
– сведения о земельном налоге;
– сведения о налоге на недвижимость;
– другие документы.
(Продолжение изменения № 1 к СТБ 52.2.01-2007)
7.6 Копии документов, предоставленные заказчиком оценки, должны быть заверены в установленном законодательством порядке. Документы (сведения, справки, расчеты, таблицы и др.) должны быть подписаны заказчиком оценки и скреплены его печатью.
Ответственность за предоставленные документы несет заказчик оценки.
7.7 Оценщик не несет ответственности за информацию, предоставленную заказчиком в установленном порядке.
7.8 Заказчик индивидуальной оценки земельного участка должен обеспечить осмотр оцениваемого земельного участка и его недвижимых улучшений.
Порядок проведения оценки
Порядок проведения индивидуальной оценки
Порядок проведения индивидуальной оценки земельных участков можно разделить на следующие этапы:
– составление задания и заключение договора на оценку;
– сбор и анализ информации;
– осмотр оцениваемого земельного участка;
– определение предпосылок и ограничений;
– анализ рынка недвижимости;
– описание оцениваемого земельного участка и недвижимых улучшений;
– анализ наиболее эффективного использования (выполняется только при определении рыночной стоимости земельного участка);
– выбор методов оценки и методов расчета стоимости;
– расчет стоимости выбранными методами;
– обоснование (согласование) результата независимой оценки (итоговой величины стоимости) оцениваемого земельного участка;
– составление и оформление отчета и заключения об оценке.
8.1.1 Составление задания и заключение договора на оценку
Перед заключением договора оценщик или исполнитель оценки совместно с заказчиком составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору на оценку и копия которого прикладывается к отчету об оценке. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме в соответствии с СТБ 52.0.01 (раздел 12).
|
|
|
Сбор и анализ информации
Сбор информации о земельном участке и недвижимых улучшениях включает поиск и получение рыночной и другой информации, необходимой для проведения оценки. Сбор исходной информации выполняется оценщиком в соответствии с требованиями раздела 7 и СТБ 52.0.01. Полученная исходная информация анализируется на ее применимость при расчетах стоимости.
Осмотр оцениваемого земельного участка
При осмотре оцениваемого земельного участка устанавливаются фактические данные об использовании земельного участка и его недвижимых улучшений.
Если у оценщика возникают сомнения в достоверности предоставленных заказчиком оценки сведений, он имеет право уточнить исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки другую подтвержденную информацию.
При наличии технического паспорта на оцениваемые недвижимые улучшения оценщик не обязан проводить их измерения.
При индивидуальной оценке земельных участков заказчик оценки должен обеспечить осмотр оцениваемого земельного участка и его недвижимых улучшений.
Определение предпосылок и ограничений
Предпосылки и ограничения, от которых зависит определяемая стоимость, формулируются в зависимости от условий договора на оценку, исходной информации о недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов. Принятые предпосылки и ограничения должны быть отражены в отчете об оценке.
Анализ рынка недвижимости
При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений) объектов-аналогов, тенденции изменения цен, спроса и предложения на недвижимое имущество, условия продажи, условия финансирования, время, в течение которого они находились в форме публичного предложения на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения договоров аренды и другие показатели.
(Продолжение изменения № 1 к СТБ 52.2.01-2007)
Объем исследований определяется оценщиком в зависимости от особенностей оцениваемого земельного участка и используемых методов расчета стоимости.
|
|
|
