 |
Описание оцениваемого земельного участка и недвижимых улучшений
|
|
|
|
При описании оцениваемого земельного участка отражаются основные характеристики земельного участка и его недвижимых улучшений.
Описание земельного участка должно включать анализ местоположения, имущественные права и ограничения (обременения) прав на земельный участок, физические характеристики, а также другие особенности земельного участка по усмотрению оценщика.
Описание недвижимых улучшений должно включать год приемки в эксплуатацию (год начала строительства для объектов незавершенного строительства), объемно-планировочные показатели, описание характеристик конструктивных элементов, а также другие данные по усмотрению оценщика.
Анализ наиболее эффективного использования
При расчете рыночной стоимости земельного участка проводится анализ его наиболее эффективного использования.
При анализе наиболее эффективного использования оценщик рассматривает возможные варианты использования земельного участка и должен последовательно для каждого варианта дать обоснованные ответы на вопросы, является ли предполагаемое использование:
– вероятным;
– законодательно разрешенным или существует разумная вероятность получения в установленном порядке разрешения на такое использование;
– физически осуществимым;
– финансово целесообразным.
Для тех вариантов использования, которые удовлетворяют этим четырем условиям, необходимо выбрать наиболее эффективное использование, при котором рыночная стоимость земельного участка наибольшая из рассматриваемых вариантов.
Выбор методов оценки и методов расчета стоимости
Выбор применяемого метода (методов) оценки и методов расчета стоимости зависит от условий договора, вида определяемой стоимости, наличия рыночной информации и использования земельного участка (жилое, коммерческое, производственное или др.). При определении рыночной стоимости земельных участков любой из выбранных методов расчета стоимости должен основываться на рыночной информации.
|
|
|
Расчет стоимости выбранными методами
Расчет стоимости оцениваемого земельного участка производится выбранными методами оценки и методами расчета стоимости в соответствии с требованиями настоящего стандарта, а также СТБ52.0.01.
Обоснование (согласование) результата независимой оценки (итоговой величины стоимости) оцениваемого земельного участка
Обоснование (согласование) результата независимой оценки (итоговой величины стоимости) оцениваемого земельного участка выполняется на основании проведенных расчетов. В случае применения нескольких методов расчета стоимости итоговая величина стоимости земельного участка определяется путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. Итоговая величина стоимости выражается одной денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.
Составление и оформление отчета и заключения об оценке
Составление и оформление отчета и заключения об оценке производится в соответствии с 9.1 и требованиями СТБ 52.0.01.
Порядок проведения кадастровой оценки
Порядок проведения кадастровой оценки земель, земельных участков можно разделить на следующие этапы:
– составление задания и заключение договора на оценку;
– сбор и анализ информации;
– определение предпосылок и ограничений (см. 8.1.4);
– анализ рынка недвижимости (см. 8.1.5);
– выбор методов оценки и методов расчета стоимости;
– оценочное зонирование;
(Продолжение изменения № 1 к СТБ 52.2.01-2007)
– расчет стоимости земель, земельных участков выбранными методами;
|
|
|
– составление и оформление отчета и заключения о кадастровой оценке.
При кадастровой оценке земель, земельных участков осмотр оцениваемых земель, земельных участков не производится, в том числе при проведении в рамках кадастровой оценки индивидуальной оценки типичных земельных участков (т. е. участков, обладающих характерными параметрами оценочной зоны: вид использования, характер и плотность застройки, обеспеченность инженерными коммуникациями и др.).
Дооценка земель, земельных участков производится в аналогичном порядке.
8.2.1 Составление задания и заключение договора на оценку
Перед заключением договора оценщик совместно с заказчиком составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору на оценку и отчету об оценке. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме в соответствии с СТБ 52.0.01 (раздел 12).
Заказчиками кадастровой оценки земель, земельных участков могут выступать местные исполнительные комитеты, республиканские органы государственного управления.
Сбор и анализ информации
При проведении кадастровой оценки осуществляется сбор рыночной и другой информации, необходимой для проведения оценки. Основным источником информации об оцениваемых землях, земельных участках являются сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. При необходимости дополнительная информация собирается в государственном градостроительном кадастре или из градостроительной документации и других источников.
Сбор исходной информации выполняется оценщиком в соответствии с требованиями раздела 8, СТБ 52.0.01 и действующих нормативных правовых актов в области кадастровой оценки. Полученная исходная информация анализируется на ее применимость при расчетах стоимости.
|
|
|
