 |
Государственный стандарт республики Беларусь
|
|
|
|
 |
Оценка стоимости объектов гражданских прав
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Ацэнка вартасцi аб'ектаў грамадзянскiх праў
АЦЭНКА ЗЯМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАЎ
Valuation of objects of civil rights
Valuation of land parcels
Дата введения 2007-05-15
Область применения
Настоящий стандарт устанавливает единые требования к проведению оценки земельных участков с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении них, в том числе тех земельных участков, которые могут быть сформированы в соответствии с действующим законодательством
Республики Беларусь, при осуществлении оценочной деятельности в Республике Беларусь (далее – земельные участки).
Нормативные ссылки
В настоящем стандарте использованы ссылки на следующие стандарты:
СТБ 52.0.01-2007 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения
СТБ 52.3.01-2007 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества
Примечание – При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации (далее – ТНПА) по каталогу, составленному по состоянию на 1 января текущего года, и по соответствующим информационным указателям, опубликованным в текущем году.
Если ссылочные ТНПА заменены (изменены), то при пользовании настоящим стандартом следует руковод-ствоваться замененными (измененными) ТНПА. Если ссылочные ТНПА отменены без замены, то поло-жение, в котором дана ссылка на них, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.
|
|
|
Термины и определения
В настоящем стандарте применяют термины, установленные в СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01, а также следующие термины с соответствующими определениями:
3.1 недвижимое имущество; недвижимость: Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано прочно с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
3.2 недвижимый имущественный комплекс: Земельный участок и его недвижимые улучшения с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении них.
3.2.1 земельный участок: Часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.
Примечание – Для целей настоящего стандарта под земельными участками понимаются в том числе
земельные участки, которые могут быть сформированы в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.
3.2.2 недвижимые улучшения: Все объекты, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
 |
Издание официальное
3.3 индивидуальная оценка земельного участка: Определение стоимости (за исключением
кадастровой) конкретного земельного участка на определенную дату с учетом всех его характеристик и всех возможных факторов оценки.
3.4 кадастровая оценка земельных участков: Деятельность по определению кадастровой стоимости земельных участков на определенную дату для целей, предусмотренных законодательством.
3.5 коэффициент капитализации для земли: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на земельный участок.
|
|
|
Примечание – Отражает отношение годового денежного потока, приходящегося на земельный участок,
к стоимости земельного участка.
3.6 коэффициент капитализации для недвижимых улучшений: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на недвижимые улучшения.
Примечание – Отражает отношение годового денежного потока, приходящегося на недвижимые улучшения, к стоимости недвижимых улучшений.
3.7 метод кадастровой оценки: Метод расчета кадастровой стоимости земельных участков с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах.
3.8 модель оценки: Математическое уравнение, отражающее взаимосвязь цены (стоимости)
земельного участка и факторов оценки на определенную дату.
3.9 наиболее эффективное использование земельного участка: Наиболее вероятное использование земельного участка (застроенного или незастроенного), которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и при котором стоимость земельного участка наибольшая.
3.10 возврат инвестиций: Возмещение первоначальных инвестиций через доход и (или) реверсию.
3.11 норма возврата инвестиций: Годовая норма, по которой происходит процесс возврата
инвестиций.
3.12 объект-аналог: Земельный участок, сходный с подлежащим оценке земельным участком по основным экономическим, физическим и другим характеристикам.
3.13 рыночная арендная плата за земельный участок: Арендная плата, за которую наиболее вероятна передача земельного участка в аренду по договору аренды на дату оценки.
Примечание – При этом учитываются следующие условия: стороны сделки обладают достаточной осведомленностью о земельном участке и рынке объектов-аналогов; действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно; имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки; земельный участок представлен в форме публичного предложения на рынке; на арендодателя не налагается дополнительных обязательств, кроме передачи земельного участка, а на арендатора не налагается дополнительных обязательств, кроме принятия земельного участка и уплаты за него определенной арендной платы.
|
|
|
3.14 рыночная информация: Сведения о ценах продажи и (или) предложения недвижимости, арендной плате, сроках экспозиции недвижимости на рынке, нормах отдачи, доходности и другие сведения, полученные в результате исследования рынка недвижимости или финансового рынка.
3.15 факторы оценки: Экономические, физические и другие факторы, существенно влияющие на стоимость земельного участка.
Виды стоимостей
4.1 В отношении земельных участков могут быть определены следующие виды стоимостей:
4.1.1 Рыночная стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, по которой наиболее вероятно, что продавец земельного участка согласен его продать, а покупатель земельного участка согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:
– стороны сделки обладают достаточной осведомленностью о земельном участке и рынке объектов- аналогов;
– стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;
– земельный участок представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;
– продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки;
– на продавца не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства передать
земельный участок, а на покупателя не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.
4.1.2 Рыночная стоимость земельного участка в текущем использовании представляет собой
рыночную стоимость земельного участка, учитывающую сложившиеся условия его использования,
т. е. определяется без учета наиболее эффективного использования.
4.1.3 Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании по существующему целевому назначению.
4.1.4 Инвестиционная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка для конкретного инвестора или группы инвесторов, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях.
|
|
|
4.1.5 Специальная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка, превышающую рыночную стоимость, которую заплатил бы покупатель, имеющий интерес в активе, связанном с оцениваемым земельным участком экономически, юридически или географически. Приращение стоимости отражает особые преимущества от сочетания интересов для данного покупателя, которые не доступны другим покупателям на рынке.
Общие положения
5.1 Рыночная стоимость земельного участка является наиболее объективным видом стоимости, так как она отражает коллективное восприятие и действия участников рынка, и является основной для оценки большинства активов в экономике рыночного типа. Оценка рыночной стоимости земельного участка возможна только при условии наличия рынка, на котором совершаются сделки с земельными участками или другими объектами недвижимости.
5.2 Рыночная стоимость земельного участка отражает стоимость земельного участка в обмене,
т. е. стоимость, признанную рынком, а не стоимость в использовании, определяемую для конкретного пользователя.
5.3 При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из принципа его наиболее эффективного использования.
5.4 Рыночная стоимость земельного участка определяется теми экономическими выгодами, которые собственник (пользователь, арендатор, владелец) получит при реализации имущественных прав на земельный участок или недвижимый имущественный комплекс, включающий земельный участок, на рынке.
5.5 К имущественным правам в отношении земельных участков относятся следующие права: собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование, аренда и другие права в соответствии с действующим законодательством.
5.6 Оценка земельных участков подразделяется на индивидуальную и кадастровую.
5.6.1 При индивидуальной оценке земельного участка определяется любой вид стоимости
земельного участка, за исключением кадастровой стоимости.
5.6.2 Кадастровая оценка производится с целью определения кадастровой стоимости земельных участков с использованием моделей оценки, которые воспроизводят действия рынка земельных
участков на обширной территории.
5.6.3 Индивидуальная и кадастровая оценки предполагают сбор, анализ и обработку информации для получения обоснованных результатов. Отличия индивидуальной и кадастровой оценок заключаются в масштабах проведения работ и точности полученных результатов. Индивидуальная оценка земельного участка дает более точные результаты, которые могут не всегда совпадать с результа-тами кадастровой оценки, поскольку при индивидуальной оценке выявляются и учитываются индивидуальные особенности конкретного земельного участка, оказывающие влияние на его стоимость на рынке. При кадастровой оценке земельные участки оцениваются единообразно по модели оценки, учитывающей влияние ограниченного количества факторов.
|
|
|
5.6.4 Кадастровая стоимость земельного участка близка к рыночной стоимости на дату оценки при выполнении следующих условий:
– наличие достаточного количества рыночной информации;
– текущее использование земельного участка совпадает с вариантом его наиболее эффективного использования.
5.7 Кадастровая оценка земельных участков проводится по состоянию на 1 января года ее
проведения. Последующая кадастровая оценка земельных участков проводится не позднее чем
через пять лет, если иное не установлено законодательством.
5.8 Все виды стоимостей земельных участков определяются без учета налога на добавленную стоимость. Результаты оценки должны быть выражены денежной суммой или в виде диапазона
денежных сумм.
Методы оценки
6.1 Индивидуальная оценка земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов оценки: доходного, затратного, сравнительного.
6.2 Кадастровая оценка земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов оценки: доходного, затратного, сравнительного, метода кадастровой оценки.
6.3 В рамках сравнительного, доходного и затратного методов оценки основными методами расчета стоимости земельных участков являются методы сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого использования.
|
|
|
