 |
Исследование рынка недвижимости
|
|
|
|
На данном этапе осуществляется сбор информации о рыночных ставках арендной платы за единые объекты недвижимости, а также о ставках арендной платы, установленных законодательством, условиях аренды, составе и величине операционных расходов и других данных.
Определение годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества
Определение годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества, в состав которого входит оцениваемый земельный участок, производится в виде реконструированного отчета о доходах в следующей последовательности:
– определяется годовой потенциальный валовой доход;
– определяются потери арендной платы;
– рассчитывается годовой действительный валовой доход;
– определяются годовые операционные расходы;
– определяется годовой чистый операционный доход.
Определение остаточной стоимости недвижимых улучшений
На данном этапе производится определение остаточной стоимости недвижимых улучшений оцениваемого земельного участка.
Остаточная стоимость недвижимых улучшений оцениваемого земельного участка определяется как разница между стоимостью восстановления (замещения) и накопленным износом.
Стоимость восстановления (замещения) недвижимых улучшений оцениваемого земельного участка определяется по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.
(Продолжение изменения № 1 к СТБ 52.2.01-2007)
Накопленный износ состоит из физического, функционального и внешнего износов. Величина накопленного износа, приходящегося на недвижимые улучшения, определяется методами нормативного износа, средневзвешенного износа, экономической жизни, разбивки или рыночной выборки по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.
|
|
|
Определение коэффициента капитализации для недвижимых улучшений
Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений включает норму отдачи на инвестиции в недвижимые улучшения и норму возврата инвестиций, вложенных в недвижимые улучшения. Норма возврата инвестиций зависит от срока предполагаемого возврата инвестиций, нормы отдачи, ожидаемой стабильности периодического дохода и ожидаемого изменения стоимости недвижимых улучшений.
Норма отдачи определяется в соответствии с СТБ 52.3.01 методами кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга или др.
Норма возврата инвестиций рассчитывается следующими методами:
– метод Ринга;
– метод Инвуда;
– метод Хоскольда.
Метод Ринга (прямолинейного возврата инвестиций) предполагает, что возмещение стоимости недвижимых улучшений происходит в виде убывающего денежного потока. Годовая норма возврата инвестиций рассчитывается как величина, обратная сроку службы недвижимых улучшений или сроку предполагаемого возврата инвестиций.
Метод Инвуда (возврат инвестиций по фонду возмещения и норме отдачи на недвижимые улучшения) предполагает, что возмещение стоимости недвижимых улучшений происходит равномерно в течение срока их службы или срока предполагаемого возврата инвестиций. В этом случае норма возврата инвестиций равна коэффициенту фонда возмещения при норме процента, равной норме отдачи от недвижимых улучшений.
Метод Хоскольда (возврат инвестиций по фонду возмещения и безрисковой норме процента) предполагает, что возмещение стоимости недвижимых улучшений происходит равномерно в течение срока их службы или срока предполагаемого возврата инвестиций. В этом случае норма возврата инвестиций равна коэффициенту фонда возмещения при норме процента, равной безрисковой норме отдачи.
|
|
|
Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений может определяться на основе метода инвестиционной группы, описанного в СТБ 52.3.01 с учетом соотношения имущественных интересов (земельный участок и недвижимые улучшения) в стоимости единого объекта недвижного имущества.
Определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения
Расчет годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения, выполняется путем умножения остаточной стоимости недвижимых улучшений на соответствующий коэффициент капитализации для недвижимых улучшений.
Определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок
Расчет величины годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок, производится вычитанием годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения, из годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества.
Определение коэффициента капитализации для земли
Коэффициент капитализации для земли рассчитывается на основании анализа рыночной информации путем деления чистого операционного дохода по объектам-аналогам на их стоимость или цену.
При отсутствии рыночной информации коэффициент капитализации для земли может приниматься на уровне нормы отдачи и рассчитываться в соответствии с СТБ 52.3.01 методами кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга или др.
Определение стоимости оцениваемого земельного участка
Расчет стоимости земельного участка выполняется путем деления годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок, на коэффициент капитализации для земли.
(Продолжение изменения № 1 к СТБ 52.2.01-2007)
|
|
|
