Быканова Наталья Игоревна,

Ст. преподаватель кафедры финансов и кредитаНИУ «БелГУ»,

Кандидат экономических наук

Г. Белгород, Россия

Проблема доступного и комфортного жилья продолжает сохранять свою актуальность в современном обществе и, как и прежде, имеет особое социальное значение. Современная жилищная политика ориентируется не только на выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем социально не защищенных или имеющих различные льготы групп населения. Основной акцент в решении жилищной проблемы делается на граждан, распола­гающих средними доходами и накоплениями и стремящихся приобрести жилье в собственность. Очевидным способом решения жилищной проблемы для этой категории населения в условиях рыночной экономики является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом.

Ипотека – залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечного кредита и непосредственного инвестирования строительного комплекса. Соответственно, ипотечный кредит – это кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости. В случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств [2, с.18].

Таким образом, ипотечный кредит – это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли или другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Об ипотеке(залоге недвижимости)» [1]:

– земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 Закона);

– предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

– жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

– дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

– воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В настоящее время в нашей стране существуют несколько видов ипотечного кредитования. Одним из самых распространенных является целевой кредит на покупку квартиры, который, в свою очередь, делится на два вида в зависимости от рынка, на котором приобретается жильё (первичный и вторичный). Кредит на вторичном рынке имеет большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже. Рассмотрим сложившуюся ситуацию на ипотечном рынке России [2, с.20].

Анализ рынка ипотечного кредитования по России в 2009- 2013 гг. показал, что в 2013 году российский ипотечный рынок вырос на 32% против 44% годом ранее, хотя еще в 2011–2012 гг. наблюдалось двукратное снижение темпов прироста. Объем выдачи составил 1,35 трлн. рублей, а совокупный ипотечный портфель на 01.01.2014 г. достиг 2,65 трлн. рублей. Среди регионов по стране как в 2013 году, так и на начало 2014 года по выдаче ипотечных кредитов лидируют Москва и Московская область, Тюменская и Свердловская области, а так же Санкт-Петербург[3]. Позитивно на темпах роста ипотечного кредитования отразилось заметное снижение ставок, наблюдавшееся во втором полугодии 2013 года.

Доля прав собственности на жилые помещения, обремененных ипотекой, в общем количестве прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем возросла в два раза.

Основными проблемами на российском рынке ипотечного жилищного кредитования остаются высокие цены на жильё и рост процентных ставок. По данным Банка России, в 2013 году, в связи с ухудшением привлечения долгосрочных ресурсов и ситуации с ликвидностью, многие банки ужесточили условия предоставления ипотечных кредитов[4]. Спрос на средства физических лиц и коммерческих организаций со стороны банков оставался очень высоким – отсюда удорожание привлечения ресурсов.

Другим фактором, способствующим удорожанию ипотечных кредитов, является и распространенная практика навязывания банками невыгодных условий договора страхования для заемщиков. Закон об ипотеке требует обязательного страхования только залога, т.е. самой квартиры, от повреждения и полного уничтожения. Однако коммерческие банки, стремясь максимально обезопасить себя от невозврата кредитов, обязывают, чтобы объектами ипотечного страхования являлись: приобретаемая недвижимость; права собственности на приобре­таемую недвижимость; страхование жизни заемщика или потери им трудоспособности, в результате чего он не сможет исполнять обязательства [3].

Такой договор страхования служит обеспечению защиты интересов как заемщика, так и кредитора, но банки часто требуют от заемщиков страхования объектов ипотеки в собственных либо в конкретных страховых компаниях, что является нарушением правовых норм.

Кроме того, существенное влияние на развитие рынка ипотечного кредитования в России оказывает высокая стоимость жилой недвижимости и значительный разброс в уровне цен по регионам. Об этом свидетельствует тот факт, что к 2020 году предполагается уменьшение цены квадратного метра недвижимости на 1/5 [2, с.26]. Вместе с тем существенному снижению цен на жилую недвижимость препятствует превышение спроса на жилье над предложением. Не следует, на наш взгляд, исключать из рассмотрения и такие факторы, способствующие росту уровня цен, как стратегии деятельности риэлторских организаций и высокий уровень издержек, обусловленных административными барьерами в строительной отрасли.

Однако самым существенным недостатком жилищной ипотеки является высокая стоимость обслуживания кредита — «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. Именно снижение уровня процентной ставки по ипотечным кредитам до уровня, сопоставимого с экономически развитыми странами, позволит увеличить спрос и повысить роль ипотеки в решении актуальной российской проблемы обеспечения жильем нуждающихся категорий населения.

Кроме того, при получении ипотечного кредита заемщику приходится нести еще такие дополни­тельные расходы как: оплата услуг оценочной компании и нотариуса; плата банку за рассмотрение заявки на кредит; сбор за ведение ссудного счета и т. п. В совокупности накладные расходы составляют порядка 5-10% стоимости приобретаемого жилья.

Решение проблем снижения стоимости ипотечных кредитов требует комплексного подхода. Наиболее существенным резервом удешевления кредита является снижение уровня инфляции, определяющего значительную часть ставки кредита. Так, с января по май 2014 года при уровне процентной ставки по ипотечным кредитам 12,3% уровень инфляции в годовом выражении за тот же период достигал по нашим расчетам 7,2%. Таким образом, ставка в условиях инфляции составила около 60% стоимости кредита [4].

Перспективным направлением снижения уровня процентных ставок могла бы стать масштабная секьюритизация ипотечных кредитов, сущность которой состоит в замене малоэффективного финансового посредничества на более эффект

ивные рынки публичного капитала, позволяющие финансировать долговые инструменты. Это продажа ссуд, которые оформлены как ценные бумаги и имен­но в таком качестве проданы инвесторам. Секьюритизация позволяет увеличить объем долгосрочного финансирования, развить конкуренцию, снизить кре­дитный и процентный риски. В соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» коммерческие банки имеют право выпускать облигации, обеспеченные ипотечными кредитами. В настоящее время масштабы секьюритизации ипотеки в России крайне незначительны и не превышают 7%, однако, по оценкам экспертов, реальное ее увеличение составляет до 50% [3].

Дополнительными мерами, способствующими снижению процентных ставок, могут быть использование государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам и предоставление права Банку России покупать ипотечные облигации при про­ведении денежно-кредитной политики.

Уровень просроченных кредитов является показателем качества оценки кредитного риска, косвенным показателем доступности ипотечного кредитования для фактических заемщиков. Если заемщик не в состоянии погасить кредит, то приобретенное по ипотеке жилье может быть продано банком-залогодержателем. Вырученные деньги идут на погашение кредита и издержек банка по реализации жилья, оставшаяся сумма либо передается заемщику, либо для него на эти деньги приобретается новое жилье меньшей площади.В России уровень просроченной задолженности не достиг критического уровня, и с 2010 года на­блюдается его снижение. Это свидетельствует о по­вышении качества оценки платежеспособности заемщиков — теперь банки предпочитают клиентов с безупречной кредитной историей, которых после кризиса осталось не так уж много. Усложнились и системы оценки — во внимание принимается гораздо больше факторов, учитываются только официально подтвержденные доходы.

Актуальным остается вопрос наличия долгосрочных источников банковского фондирования в целях кредитования строительной отрасли. Следует отметить, что удорожание фондирования является непосредственной причиной прогнозируемого в 2014 году роста процентных ставок по ипотечным кредитам.

В числе принятых мер, способствующих развитию ипотечных отношений на данном этапе и находящихся на стыке интересов банков и государства, следует отметить смягчение условий страхования выдаваемых кредитов и требований к первоначальному взносу. Данные предложения нашли отражение в законопроекте «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости»), который был представлен в Минэкономразвития Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и поддержан Ассоциацией российских банков.

По прогнозам аналитиков, в 2014 году снижение маржинальности необеспеченного кредитования, высокое качество портфеля и активный рост жилищного строительства привлечет на данный рынок еще больше банков. Ожидаемое усиление конкуренции будет сдерживать рост процентных ставок и обеспечит стабильный спрос на кредиты. В результате, темпы роста ипотечного кредитования снизятся незначительно – до 22–25%, а портфель кредитов вырастет на 30–35%, т.е. до 3,6 трлн. рублей. Таким образом, в условиях рыночной экономики только совместные усилия государства и коммерческих банков и иных финансовых институтов, специализирующихся на выдаче ипотечных кредитов помогут сделать ипотеку более доступной и массовой.

Литература

1. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16.07.1998 № 102- ФЗ [Электронный ресурс] // Официальный сайт компании "Консультант Плюс".- Режим доступа: http://www.consultant.ru.

2. Коростелева, Т.С., К вопросу о влиянии способа погашения долга на доступность ипотечного кредита[Текст] / Т.С.Коростелева // Финансовая аналитика: проблемы и решения. – 2014.– № 6 (192).–С.17-27.

3. Ипотека: основные изменения в 2011–2014 годах. [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://www.vseobipoteke.ru/osnovnye_izmenenija. Дата обращения: 01.04.2014.

4. 4.Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://www.gks.ru/.

 

Планирование и контроль как эффективное управление денежными средствами предприятия

 

Всяких Юлия Владимировна,

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: